Pflichtangaben in Immobilienanzeigen: alle Angaben aus dem Energieausweis nach § 87 GEG

Das Wichtigste in Kürze

Pflichtangaben aus dem Energieausweis: Was verlangt § 87 GEG?

Seit dem 1. Mai 2014 schreibt das Gesetz vor, dass in jeder kommerziellen Immobilienanzeige bestimmte energetische Kennwerte aus dem Energieausweis angegeben werden müssen.

Ursprünglich regelte dies § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Seit dem 1. November 2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die maßgebliche Rechtsgrundlage — die Pflichtangaben finden sich in § 87 GEG.

Die Pflichtangaben betreffen alle kommerziellen Medien: Online-Portale wie ImmoScout24 oder Immowelt, Zeitungsannoncen, Makler-Websites und Schaufensteraushänge.

Handgeschriebene Zettel am Schwarzen Brett eines Supermarkts gelten dagegen nicht als kommerzielles Medium.

Voraussetzung für die Pflichtangaben ist, dass zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung ein gültiger Energieausweis vorliegt — wurde für das Objekt noch nie einer erstellt, greift die Pflicht nicht.

Die GEG-Novelle 2024 (das sogenannte „Heizungsgesetz") hat an den Pflichtangaben selbst nichts geändert — aber klargestellt, dass Immobilienmakler ausdrücklich als Verpflichtete gelten. Eine Frage, die zuvor jahrelang umstritten war.

Die 5 Pflichtangaben für Wohngebäude aus dem Energieausweis

Der § 87 Abs. 1 GEG verlangt folgende fünf Angaben, sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt:

In einer echten Anzeige sehen die fünf Angaben dann so aus:

Beispielanzeige

Gepflegtes Reihenmittelhaus mit Südgarten

Ruhige Wohnlage, 124 m² Wohnfläche, 4 Zimmer, Garage. Bezugsfrei nach Absprache.

• 1Art des Energieausweises: Energieverbrauchsausweis
• 2Endenergieverbrauch: 98 kWh/(m²·a)
• 3Wesentlicher Energieträger: Erdgas
• 4Baujahr des Gebäudes: 2005
• 5Energieeffizienzklasse: C

Eine bestimmte Formulierung schreibt das Gesetz nicht vor — verlangt ist nur, dass alle fünf Angaben vorhanden und richtig sind.

Wo finden Sie die Werte im Energieausweis?

Beim Bedarfsausweis stehen die relevanten Werte auf Seite 2, beim Verbrauchsausweis auf Seite 3 des Energieausweises. Die jeweils andere Seite ist mit „Nicht zutreffend" versehen.

Die Energieeffizienzklasse lässt sich am Bandtacho (Farbskala) ablesen — der Pfeil zeigt auf die zutreffende Klasse.

Wer die Klasse aus dem Fließtext des Ausweises heraussuchen will, sucht vergeblich: Sie steht ausschließlich als Position auf diesem Band.

Der Unterschied ist eine Frage der Systemgrenze — also der Frage, ab wo gezählt wird:

Beide Werte stehen im Ausweis unmittelbar nebeneinander. Genau deshalb ist die Verwechslung der häufigste Fehler in Immobilienanzeigen — und sie ist abmahnfähig.

Was steht im Energieausweis? Alle Angaben im Überblick

Die fünf Pflichtangaben sind nur ein Auszug aus dem Dokument. Was ein Energieausweis enthalten muss, regeln die §§ 79 ff. GEG — zusammen beschreiben diese Felder den energetischen Zustand des Gebäudes weit ausführlicher, als es eine Anzeige leisten kann.

Die zentralen Kennwerte werden beim Bedarfsausweis bedarfsorientiert berechnet, beim Verbrauchsausweis verbrauchsorientiert aus den Abrechnungen ermittelt.

Für die Anzeige brauchen Sie also nur einen kleinen Teil dessen, was im Dokument steht — für Kauf- und Mietinteressenten sind die übrigen Felder trotzdem relevant.

Die Modernisierungsempfehlungen etwa zeigen, welche Maßnahmen sich energetisch lohnen; wie Sie sie lesen und einordnen, erklärt unser Beitrag zu den Sanierungsempfehlungen im Energieausweis →

Sonderfall Nichtwohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden (Gewerbeimmobilien, Büros, Einzelhandel) gelten nach § 87 Abs. 2 GEG abweichende Regeln. Baujahr und Energieeffizienzklasse müssen nicht angegeben werden — dafür muss der Endenergie-Kennwert für Wärme und Strom getrennt aufgeführt werden.

Alle Pflichten rund um Gewerbeobjekte — von der Ausweisart über die Aushangpflicht bis zu den Mindeststandards ab 2030 — stehen im Artikel Energieausweis für Nichtwohngebäude.

Die Tabelle zeigt, welche Angabe zu welchem Ausweistyp gehört. In der Praxis kippt genau hier der häufigste Fehler:

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was gehört in die Anzeige?

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf theoretisch auf Basis von Gebäudehülle, Dämmung und Anlagentechnik — unabhängig vom Nutzerverhalten.

Der Verbrauchsausweis bildet dagegen den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Heizperioden ab. In der Anzeige muss klar erkennbar sein, welcher Ausweistyp vorliegt, da die Kennwerte nicht direkt vergleichbar sind.

Welches der beiden Verfahren für Ihr Gebäude sinnvoller ist, klärt unser Vergleich Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis →

Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?

Ein Bedarfsausweis ist vorgeschrieben bei Neubauten sowie bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllen.

In allen anderen Fällen besteht freie Wahl zwischen beiden Ausweistypen.

Wer diese Verwechslung sicher ausschließen will, braucht einen Ausweis, in dem beide Seiten sauber ausgewiesen sind — und aus dem sich die fünf Angaben direkt ablesen lassen.

Alte Energieausweise vor der EnEV 2014: Was gilt heute?

Für Energieausweise, die zwischen dem 1. Oktober 2007 und dem 30. April 2014 ausgestellt wurden, gelten die Übergangsvorschriften des § 112 Abs. 3 und 4 GEG.

Der wichtigste Unterschied: Diese Ausweise enthalten keine Energieeffizienzklasse, da diese erst mit der EnEV 2014 eingeführt wurde — der Novelle der Energieeinsparverordnung, die zum 1. Mai 2014 in Kraft trat.

Bei diesen älteren Ausweisen gibt es zusätzlich eine Rechenregel, die leicht übersehen wird und den anzugebenden Wert spürbar verändert:

Bei Ausweisen aus dieser Zeit stellt sich ohnehin zuerst eine andere Frage — nämlich ob sie überhaupt noch gelten:

Die 9 Energieeffizienzklassen und ihre Grenzwerte

Die Energieeffizienzklassen für Wohngebäude sind in Anlage 10 zu § 86 GEG definiert. Die Skala reicht von A+ (Passivhaus-Niveau) bis H (unsanierter Altbau) und basiert auf dem Endenergie-Kennwert:

Die meisten Bestandsgebäude in Deutschland fallen in die Klassen D bis F. Neubauten nach aktuellem GEG-Standard erreichen in der Regel Klasse B oder besser.

Bußgelder und Abmahnungen: Was droht bei Verstößen?

Bis zu 10.000 Euro pro Verstoß

Fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Abs. 1 Nr. 21 GEG. Da jede einzelne Anzeige einen separaten Verstoß darstellt, summieren sich die Beträge bei mehreren Inseraten schnell.

Zuständig für die Verhängung von Bußgeldern sind die nach Landesrecht zuständigen Behörden, meist die unteren Bauaufsichtsbehörden. In der Praxis finden behördliche Kontrollen allerdings kaum systematisch statt.

Das Hauptrisiko sind wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach § 5a Abs. 2 UWG. Der BGH bestätigte 2017 in drei Urteilen, dass fehlende Pflichtangaben eine irreführende geschäftliche Handlung darstellen.

Abmahnungen können von Mitbewerbern, Abmahnvereinen oder Verbraucherschutzverbänden ausgesprochen werden — die Deutsche Umwelthilfe (DUH) ist hier besonders aktiv und hat seit 2014 über 90 Gerichtsverfahren geführt.

Wann sind keine Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nötig?

Die Pflichtangaben nach § 87 GEG entfallen in genau definierten Fällen. Die zentrale Voraussetzung: Die Pflicht greift nur, wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt und die Anzeige in einem kommerziellen Medium erscheint.

• Baudenkmäler — nach Landesrecht geschützte Gebäude (§ 79 Abs. 4 GEG)
• Kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche (§ 104 GEG)
• Nicht beheizte/gekühlte Gebäude — z. B. Lagerhallen, Tiefgaragen (§ 2 Abs. 1 GEG)
• Neubauten vor Fertigstellung — Ausweis kann erst danach erstellt werden
• Provisorische Gebäude mit geplanter Nutzungsdauer unter 2 Jahren
• Wohngebäude unter 4 Monaten Nutzung/Jahr — typische Ferienwohnungen
• Betriebsgebäude unter 12 °C Innentemperatur
• Private, nicht-kommerzielle Aushänge — z. B. handgeschriebene Zettel

Der Denkmalschutz ist die Ausnahme, auf die sich Eigentümer am häufigsten berufen — und die am häufigsten falsch verstanden wird:

Wer muss die Pflichtangaben machen: Eigentümer, Makler oder Verwalter?

§ 87 GEG benennt als Verantwortliche ausdrücklich: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler. Alle haften eigenständig für die Pflichtangaben.

• Eigentümer — Trägt die primäre Verantwortung für die Beschaffung des Energieausweises (§ 80 GEG) und die Richtigkeit der Datengrundlage. Schaltet er die Anzeige selbst, haftet er direkt für alle Pflichtangaben.
• Immobilienmakler — Seit dem GEG 2020 ausdrücklich als Verpflichteter benannt. Haftet eigenständig, sobald er die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet. Gibt der Eigentümer keinen Ausweis, muss der Makler ihn auf die Erstellungspflicht hinweisen.
• Hausverwaltung — Nicht explizit in § 87 GEG genannt, aber als Beauftragte des Eigentümers mitverantwortlich, wenn sie die Vermietung und Anzeigenschaltung übernehmen. Im Verwaltungsvertrag sollte klar geregelt sein, wer Daten bereitstellt.

Die Haftung bei falschen Angaben ist dreistufig: Der Eigentümer haftet für falsche Datengrundlagen, der Aussteller des Energieausweises für Berechnungsfehler und der Makler für die korrekte Übernahme der Angaben aus dem Ausweis.

Grundsätzlich darf ein Makler auf die Richtigkeit des Ausweises vertrauen, es sei denn, offensichtliche Widersprüche sind erkennbar.

Energieausweis vorlegen: Besichtigung, Vertragsschluss, Übergabe

Die Anzeigenpflicht nach § 87 GEG ist nur die erste Stufe der Energieausweispflicht. Sobald aus einer Anzeige ein konkreter Interessent wird, kommen zwei weitere Pflichten hinzu — beide sind mit demselben Bußgeldrahmen bewehrt wie fehlende Pflichtangaben.

• Vorlegen bei der Besichtigung — Potenziellen Kauf- und Mietinteressenten ist der Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen. Geschieht das nicht, ist das eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Abs. 1 Nr. 18 GEG mit bis zu 10.000 €.
• Übergeben nach Vertragsschluss — Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags ist das Dokument an Käufer oder Mieter zu übergeben. Unterbleibt die Übergabe, greift § 108 Abs. 1 Nr. 19 GEG, ebenfalls mit bis zu 10.000 €.

Die Beschaffung des Energieausweises schuldet nach § 80 GEG der Eigentümer; auf einen fehlenden Ausweis kann er sich deshalb nicht berufen.

Praktisch heißt das: Wer verkauft oder vermietet, sollte den Ausweis vor der ersten Anzeige in der Hand haben.

Dann stimmen die Pflichtangaben, und es ist anschließend problemlos möglich, den Energieausweis vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben.

Korrekte Pflichtangaben: Beispiele für die Praxis

Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zu Schriftgröße, Position oder Formatierung der Pflichtangaben. Das GEG verlangt lediglich, dass die Angaben „in der Immobilienanzeige enthalten" sind. Hier sind vier Beispiele, die Sie direkt für Ihre Anzeigen verwenden können:

Beispiel 1: Mietwohnung mit Verbrauchsausweis

Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 98 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Erdgas, Baujahr 2005, Energieeffizienzklasse C

Beispiel 2: Einfamilienhaus mit Bedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis ändert sich das Schlüsselwort: Es heißt Endenergiebedarf statt -verbrauch. Die Effizienzklasse bleibt Pflicht.

Energiebedarfsausweis, Endenergiebedarf 157,8 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Heizöl, Baujahr 1969, Energieeffizienzklasse E

Beispiel 3: Gewerbeimmobilie / Nichtwohngebäude

Hier stehen zwei getrennte Kennwerte — Wärme und Strom —, dafür entfallen Effizienzklasse und Baujahr.

Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch Wärme: 100 kWh/(m²·a), Endenergieverbrauch Strom: 20 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Fernwärme

Beispiel 4: Altbau mit Ausweis vor Mai 2014

Der angegebene Wert enthält die aufaddierte Warmwasserpauschale — der Zusatz in Klammern macht die Rechnung für den Leser nachvollziehbar.

Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 145 kWh/(m²·a) (inkl. 20 kWh Warmwasserpauschale), wesentlicher Energieträger: Erdgas, Baujahr 1965

Abkürzungen und Formular-Bausteine in Printanzeigen

Ein amtliches Formular für den Pflichtangaben-Block gibt es nicht — Sie können den Textbaustein frei formulieren, solange alle fünf Angaben enthalten sind und eindeutig zugeordnet werden können.

Abkürzungen wie „EA-V" (Verbrauchsausweis), „EA-B" (Bedarfsausweis) oder „EEK" (Energieeffizienzklasse) sind grundsätzlich zulässig — aber nur, wenn ein Abkürzungsverzeichnis im direkten Umfeld der Anzeige abgedruckt oder verlinkt ist.

Online genügt ein Link, bei Printanzeigen muss das Verzeichnis in der Nähe vollständig abgedruckt sein. Im Zweifelsfall: Ausschreiben ist sicherer.

Die häufigsten Fehler — und wie Sie sie vermeiden

In der Praxis scheitern viele Immobilienanzeigen an vermeidbaren Fehlern. Eine Untersuchung der DUH zeigte, dass nur 66 % der gewerblichen und lediglich 14 % der privaten Angebote alle Pflichtangaben korrekt enthielten.

1. Pflichtangaben komplett vergessen

Am häufigsten werden Energieeffizienzklasse und Baujahr vergessen. Alle fünf Angaben müssen in jede Anzeige — ohne Ausnahme.

2. Bedarf und Verbrauch verwechselt

Inserenten schreiben „Verbrauchsausweis", geben aber den Bedarfswert an. Prüfen Sie: Ausweistyp und Kennwert müssen zusammenpassen (Seite 2 = Bedarf, Seite 3 = Verbrauch).

3. Primärenergie statt Endenergie

In der Anzeige gehört ausschließlich der Endenergiebedarf/-verbrauch — nicht der Primärenergiekennwert, der ebenfalls im Ausweis steht.

4. Warmwasserpauschale vergessen

Bei Verbrauchsausweisen vor Mai 2014 ohne Warmwasseranteil müssen 20 kWh/(m²·a) zum Verbrauchswert hinzuaddiert werden. Dieser Sonderfall wird häufig übersehen.

5. Abkürzungen ohne Verzeichnis

Kürzel wie „EA-B" oder „EEK" ohne erklärendes Verzeichnis in der Nähe sind rechtlich angreifbar und stellen ein erhebliches Abmahnrisiko dar.

6. Abgelaufener Energieausweis

Energieausweise gelten 10 Jahre. Viele 2014 ausgestellte Ausweise sind inzwischen abgelaufen. Ein abgelaufener Ausweis gilt als nicht vorhanden — ein neuer muss erstellt werden.

Was sich 2026 durch die EPBD ändert

Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) bringt erhebliche Änderungen für Energieausweise. Deutschland setzt sie über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) um, das am 28. Juli 2026 verkündet wurde; der Energieausweis-Teil greift voraussichtlich zum 1. Januar 2027.

Effizienzskala: A+ bis H bleibt für Wohngebäude

Anders als zunächst angenommen wird die deutsche Skala nicht pauschal umgestellt: Nach dem GModG bleibt für Wohngebäude die Skala A+ bis H erhalten.

Die EU-einheitliche Skala A bis G ist in Deutschland zunächst nur für Nichtwohngebäude vorgesehen — langfristig strebt die EU-Gebäuderichtlinie EU-weit harmonisierte Klassen A bis G an.

Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ohnehin ihre zehnjährige Gültigkeit. Für die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen bedeutet das: Bei Wohngebäuden bleibt die gewohnte Klasse A+ bis H maßgeblich.

Weitere geplante Neuerungen: eine nationale Datenbank für Energieausweise, die Pflicht zur Ausstellung bei Verlängerung von Mietverträgen und die Einführung eines Renovierungspasses als Ergänzung zum Energieausweis.

Der Heizungsteil des GModG gilt bereits seit dem 29. Juli 2026: Er hat die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht gestrichen und durch die „Bio-Treppe" für neu eingebaute fossile Heizungen ersetzt. Alle Details: Energieausweis-Pflicht 2026 →

Brauchen Sie einen neuen Energieausweis?

Bevor Sie eine Immobilienanzeige schalten, sollten Sie sicherstellen, dass Ihr Energieausweis noch gültig ist. Nutzen Sie unsere interaktiven Tools:

Pflicht-Check: Benötigen Sie einen neuen Ausweis?

Sagt der Check, dass ein vorhandener Ausweis grundsätzlich genügt, bleibt eine Frage offen: Wie lange gilt er noch?

Ein Energieausweis muss die gesamte Vermarktungszeit abdecken — läuft er mitten in den Verhandlungen ab, fehlt die Grundlage für Ihre Anzeige. Das Ausstellungsdatum steht auf Seite 1.

Gültigkeit Ihres Energieausweises prüfen

Fazit: Fünf Angaben, null Ausreden

Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind mit fünf klar definierten Datenpunkten für Wohngebäude überschaubar. Die häufigen Verstöße resultieren weniger aus der Komplexität der Vorschriften als aus Nachlässigkeit und mangelnder Kenntnis der Sonderfälle.

Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind kein Hexenwerk — fünf Werte aus dem Energieausweis, fertig. Wer sich unsicher ist, bestellt einen aktuellen Energieausweis und hat alle Angaben schwarz auf weiß.
— Stefan Richter, Energieberater bei Haus & Energie

Prüfen Sie vor jeder Anzeigenschaltung: Liegt ein gültiger Energieausweis vor? Sind alle fünf Pflichtangaben enthalten? Stimmen Ausweistyp und Kennwert überein? Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Für einen neuen Energieausweis empfehlen wir den Verbrauchsausweis ab 69,90 € oder den Bedarfsausweis ab 119,90 € — rechtsgültig nach GEG, DIBt-registriert und von Energieeffizienz-Experten geprüft.

Häufige Fragen zu den Pflichtangaben aus dem Energieausweis