Energieausweis-Pflicht 2026: Wer einen Energieausweis für seine Immobilie braucht

Energieausweis-Pflicht 2026: Das Wichtigste in Kürze

Wer braucht einen Energieausweis? Die Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Die Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es trat am 1. November 2020 in Kraft und löste die Energieeinsparverordnung (EnEV) ab.

Wann ist ein Energieausweis Pflicht? Die Pflicht für den Energieausweis richtet sich in erster Linie nach dem Anlass und nicht nach dem Baujahr Ihrer Immobilie — von den wenigen gebäudebezogenen Ausnahmen abgesehen, die im nächsten Abschnitt stehen.

Der Energieausweis informiert Käufer und Mieter über die energetische Qualität eines Gebäudes; ausgestellt wird er dabei immer für das gesamte Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung.

Das überrascht viele Wohnungseigentümer: Der Kennwert in ihrer Anzeige beschreibt nicht ihre Wohnung, sondern das Haus, in dem sie liegt.

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, neu vermietet oder verpachtet, muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG, bei Vermietung und Verpachtung über § 80 Abs. 5 GEG).

Nach Vertragsschluss ist eine Kopie unverzüglich zu übergeben.

Umgekehrt heißt das: Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten möchte, bekommt den Ausweis vorgelegt, ohne danach fragen zu müssen. Beim Neubau übergibt der Bauherr den Ausweis nach Fertigstellung (§ 80 Abs. 1 GEG).

Liegt ein gültiger Ausweis vor, gehören seine Kennwerte außerdem als Pflichtangaben in jede Immobilienanzeige.

Wer selbst in seinem Haus oder seiner Wohnung wohnt und weder verkaufen noch neu vermieten will, braucht dagegen keinen — ein abgelaufenes Exemplar ist dann kein Verstoß. Die Pflicht zum Energieausweis greift erst mit dem neuen Mietvertrag oder dem Kaufvertrag.

Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht: Wann für eine Immobilie kein Energieausweis nötig ist

Ausnahmen? Es gibt nur wenige, dafür klar umrissene. Sie knüpfen an das Gebäude selbst an, nicht an den Anlass:

• Baudenkmäler — bis Ende 2026 vollständig von der Energieausweispflicht befreit, auch bei Verkauf oder Vermietung (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GEG); ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme
• Kleine Gebäude — Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern sind ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GEG)

Kein Baujahr ist dagegen generell befreit: Auch ein Altbau von 1900 braucht bei Verkauf oder Neuvermietung einen gültigen Nachweis. Beim Altbau stellt sich lediglich die Frage, welche Ausweisart zulässig ist — dazu weiter unten mehr.

Was ist die EPBD — und warum betrifft sie Ihr Gebäude?

Die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) ist die zentrale EU-Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden.

Im Mai 2024 wurde die reformierte Fassung verabschiedet — mit dem Ziel, den Energieverbrauch im Gebäudesektor europaweit drastisch zu senken und die Klimaziele bis 2050 zu erreichen.

Alle EU-Mitgliedstaaten müssen die neuen Vorgaben bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht überführen.

In Deutschland geschieht dies über eine Novelle des bisherigen GEG: Es heißt seitdem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und wird in wesentlichen Teilen neu gefasst und erweitert.

Nach Kabinettsentwurf vom 13. Mai 2026 und Verabschiedung durch Bundestag und Bundesrat am 10. Juli 2026 wurde das Änderungsgesetz am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die Umsetzungsfrist der EU hat Deutschland damit knapp verfehlt.

Für Eigentümer, Vermieter und Immobilienwirtschaft bedeutet das: Wer die neuen Regeln kennt, hat bei Verkauf oder Vermietung rechtzeitig einen gültigen Energieausweis zur Hand und vermeidet Bußgelder.

Einen Grund, vor dem Jahreswechsel noch schnell zu bestellen, gibt es für reine Wohnhäuser dagegen nicht: Ein gültiger Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, und die Regeln werden ab 2027 für sie eher einfacher.

Effizienzskala A bis G: Was sich ändert — und was für Wohngebäude gleich bleibt

Anders als lange erwartet wird die deutsche Skala nicht pauschal umgestellt: Nach dem GModG bleibt für Wohngebäude die Skala A+ bis H erhalten.

Die europaweit einheitliche Skala A bis G ist in Deutschland zunächst nur für Nichtwohngebäude vorgesehen. Langfristig strebt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) allerdings EU-weit harmonisierte Klassen von A bis G an.

Das Prinzip dieser Skala: Grün steht für hohe Effizienz, Rot für niedrige — wie bei Haushaltsgeräten. Die genauen Schwellenwerte legt jeder Mitgliedstaat selbst fest. So ist die A–G-Skala aufgebaut:

• Klasse A — Nullemissionsgebäude: höchster Standard, nur bei Neubau oder Komplettsanierung erreichbar
• Klasse B–C — Gute bis sehr gute Effizienz: typisch für energetisch sanierte Bestandsgebäude mit moderner Heizung
• Klasse D–E — Durchschnittliche Effizienz: der häufigste Bereich im deutschen Gebäudebestand
• Klasse F–G — Niedrige Effizienz: betrifft die energetisch schwächsten ~15 % aller Gebäude, Sanierungsbedarf wahrscheinlich

Diese Einteilung betrifft allerdings nicht jedes Gebäude gleichermaßen — und für den größten Teil des Wohnbestands ändert sich zunächst gar nichts:

Die beiden Skalen lassen sich nicht eins zu eins ineinander übersetzen — die eine hat neun Stufen, die andere sieben:

Zwei Stufen fallen dabei zusammen: Die heutigen Klassen A und B landen beide in der EU-Klasse B, die Klassen G und H beide in G. Deshalb ist jede Umrechnung eine Näherung.

So sieht Ihre Klasse in der EU-Skala A bis G aus

Zur Einordnung: So würde eine Effizienzklasse der Skala A+ bis H auf der EU-weiten A–G-Skala liegen. Für Wohngebäude bleibt in Deutschland weiterhin A+ bis H maßgeblich — der Umrechner dient nur der Orientierung:

Wann Sie den Energieausweis vorlegen müssen — die Anlässe vom Verkauf bis zum Neubau

Die größte Neuerung der EPBD betrifft die Anlässe, bei denen der Energieausweis vorgelegt werden muss. Bisher galt: nur bei Verkauf und Neuvermietung. Ab 2027 kommt in Deutschland ein wichtiger Fall hinzu.

Hier die vollständige Übersicht aller Pflicht-Anlässe:

• Verkauf einer Immobilie (wie bisher)
• Neuvermietung oder Neuverpachtung (wie bisher)
• Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags (neu ab 1. Januar 2027)
• Sanierung, wenn das ganze Gebäude neu berechnet wird (wie bisher, § 80 Abs. 2 GEG)
• Neubau nach Fertigstellung (wie bisher)
• Öffentliche Gebäude ab bestimmter Nutzfläche (erweitert)

Nicht in dieser Liste steht die größere Sanierung — mehr als 25 % der Gebäudehülle — als eigener Anlass. Die EU-Gebäuderichtlinie sieht ihn vor (Art. 20 Abs. 1 der Richtlinie (EU) 2024/1275); das deutsche Gesetz nennt ihn weder heute noch in der Fassung ab 2027.

Eine EU-Richtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, nicht unmittelbar die Eigentümer (Art. 288 AEUV). Solange das deutsche Gesetz keinen solchen Anlass kennt, löst eine Sanierung allein keinen neuen Energieausweis aus.

Für reine Selbstnutzer ändert sich nichts: Wer weder verkauft, vermietet, verpachtet noch nach einer Sanierung das ganze Haus neu berechnen lässt, bleibt auch nach der EPBD von der Pflicht ausgenommen.

Bleibt die Frage, wann eine Sanierung als „größere Renovierung“ gilt. Das Gesetz misst sie nicht am Preis der Baustelle, sondern an der berührten Fläche der Gebäudehülle: mehr als 25 % (§ 3 Abs. 1 Nr. 13a GEG).

Die EU-Richtlinie lässt den Staaten die Wahl, stattdessen die Kosten zu zählen — mehr als 25 % des Gebäudewerts ohne Grundstück (Art. 2 Nr. 22). Einen Energieausweis knüpft das deutsche Gesetz an keine der beiden Schwellen:

Wer ohnehin am Dach oder an der Fassade arbeitet, sollte trotzdem prüfen, ob der vorhandene Ausweis danach noch passt.

Rechtlich bleibt er gültig, solange nicht das ganze Gebäude neu berechnet wurde (§ 79 Abs. 3 GEG) — nach der Maßnahme stimmen seine Kennwerte aber in der Regel nicht mehr.

Neue Pflichtangaben im Energieausweis — Kennwerte in kWh pro Quadratmeter

Die EPBD erhöht auch die inhaltlichen Anforderungen an den Energieausweis. Ab dem 1. Januar 2027 werden vor allem drei neue Angaben verpflichtend (§ 85 Abs. 1 in der neuen Fassung):

• Primärenergie als Jahressumme — Primär- und Endenergie zusätzlich in Megawattstunden pro Jahr, nicht nur je Quadratmeter
• Erneuerbare Energie — ihr Anteil an der Endenergie, soweit sie am Gebäude selbst erzeugt wird, und die Erzeugung in Megawattstunden mit Energieträger und Art der Quelle (Solar, Umweltwärme etc.)
• Heizung — ob das Wärmeverteilsystem mit niedrigen Temperaturen auskommt, als Ja-oder-Nein-Angabe

Zwei Angaben, die oft als neu gelten, stehen schon heute im Ausweis: die CO₂-Emissionen — der Treibhausgasausstoß pro m² Nutzfläche, Pflicht seit dem GEG 2020 — und die Sanierungsempfehlungen (§ 84 GEG).

Die Empfehlungen werden ab 2027 aber ausführlicher: Sie schätzen dann auch die Energieeinsparung und den Rückgang der Emissionen und beurteilen, ob sich die Heizung auf niedrigere Temperaturen einstellen lässt.

Die zentralen Werte im Energieausweis werden dabei weiterhin in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben — kWh/(m²·a).

Damit enthält der Energieausweis mehr als einen reinen Effizienznachweis: Er wird zum umfassenden Gebäude-Steckbrief.

1 Effizienzklasse auf der Farbskala Der Pfeil auf der Skala zeigt den Endenergiebedarf, die zugehörige Klasse von A+ bis H ist die Effizienzklasse — im Muster mit Beispiel-Einstufung C. 2 Treibhausgasemissionen Der CO₂-Ausstoß in kg CO₂-Äquivalent je Quadratmeter und Jahr steht in einem eigenen Feld über der Skala — verpflichtend seit dem GEG 2020 (§ 85 mit Anlage 9). 3 Primärenergiebedarf Der untere Pfeil zeigt den Primärenergiebedarf. In ihn fließt der Energieträger über den Primärenergiefaktor ein — ab 2027 kommt die Primärenergie zusätzlich als Jahressumme in Megawattstunden hinzu.

Wichtig für die Planung: Es kommt kein zweites Dokument dazu. Die neuen Angaben stehen im Energieausweis selbst, wie heute die Werte, die Sie für die Pflichtangaben in der Anzeige heranziehen; das neue Muster gibt das Bundeswirtschaftsministerium im Bundesanzeiger bekannt.

Konkrete Hinweise, wie Eigentümer ihre Effizienzklasse verbessern können, enthält jeder Energieausweis schon heute als Modernisierungsempfehlungen (§ 84 GEG). Bei einem neu erstellten Energieausweis schätzen sie ab 2027 zusätzlich die Einsparpotenziale bei Energie und Emissionen.

In Verbindung mit Förderprogrammen von BAFA und KfW wird der Ausweis so zum Ausgangspunkt für wirtschaftlich sinnvolle Sanierungsentscheidungen.

Renovierungspass: Warum die Ergänzung zum Energieausweis für Eigentümer nicht verpflichtend ist

Die EPBD führt zusätzlich den Renovierungspass (Renovation Passport) ein — einen gebäudespezifischen Sanierungsfahrplan, der Eigentümern einen schrittweisen Weg zu einer besseren Effizienzklasse aufzeigt.

Er ergänzt den Energieausweis. Die Mitgliedstaaten mussten bis zum 29. Mai 2026 ein System dafür einführen (Art. 12 Abs. 1); genutzt wird es von den Eigentümern freiwillig, es sei denn, ein Staat schreibt es vor (Art. 12 Abs. 2).

Deutschland hat das nicht getan: Weder das geltende Gesetz noch die Fassung, die am 1. Januar 2027 in Kraft tritt, erwähnt einen Renovierungspass. Welches Format hierzulande als Renovierungspass gelten soll, ist gesetzlich nicht geregelt.

In Deutschland gibt es mit dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) bereits ein vom BAFA gefördertes Gegenstück. Ob er als Grundlage dient oder ein neues Format entsteht, hängt von der nationalen Umsetzung ab.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welche Energieausweise weiterhin zulässig sind

Beide Ausweistypen bleiben auch unter den neuen EPBD-Regeln erhalten. Für Wohngebäude behalten beide die vertraute Skala A+ bis H; die erweiterten Pflichtangaben kommen mit dem GModG hinzu.

Die Wahl des richtigen Ausweistyps hängt weiterhin von Baujahr, Gebäudegröße und Sanierungsstand ab.

Der Verbrauchsausweis ist ein Energieausweis auf Basis des Verbrauchs der letzten drei Jahre und eignet sich für Mehrfamilienhäuser ab 5 Wohneinheiten sowie neuere Gebäude; die jüngste Abrechnungsperiode darf dabei höchstens 18 Monate zurückliegen.

Der bedarfsorientierte Energieausweis — der Bedarfsausweis — berechnet stattdessen aus der Gebäudesubstanz, wie hoch der durchschnittliche Energiebedarf für das Haus rechnerisch ausfällt, und ist bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern oft vorgeschrieben.

Beim Energieausweis haben Eigentümer also nicht immer die freie Wahl.

Bedarfsausweis-Pflicht: Wann Sie keine Wahl haben

Bei Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und ohne nachträgliche Sanierung auf den energetischen Standard der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 GEG).

Ein Verbrauchsausweis wäre für solche Gebäude unzulässig.

Wurde später energetisch modernisiert, besteht wieder freie Wahl. Ausführlich: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis →

Was kostet ein Energieausweis? Die Kosten für den Energieausweis im Überblick

Was darf ein Energieausweis kosten? Der Preis richtet sich nach der Ausweisart, nicht nach dem Anlass. Die Kosten für einen Energieausweis liegen bei uns bei:

Beide Preise verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer und DIBt-Registrierung. Gemessen an einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro und an den laufenden Energiekosten eines Gebäudes fallen die Kosten für den Energieausweis kaum ins Gewicht.

Vor Ort wird es deutlich teurer — die Spanne beim Schornsteinfeger haben wir im Magazin Energieausweis vom Schornsteinfeger aufgeschlüsselt.

Bußgeld bei fehlendem Energieausweis: Was droht, wenn kein Ausweis vorgelegt wird

Die Sanktionsregeln bleiben auch unter der EPBD streng. Wer trotz Pflicht keinen gültigen Energieausweis vorlegt oder die vorgeschriebenen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen unterlässt, riskiert empfindliche Strafen.

Jede einzelne Anzeige ohne Pflichtangaben stellt einen separaten Verstoß dar. Bei mehreren Inseraten summieren sich die Beträge schnell.

Zuständig sind die unteren Bauaufsichtsbehörden — das Hauptrisiko sind jedoch wettbewerbsrechtliche Abmahnungen durch Mitbewerber oder die Deutsche Umwelthilfe (DUH), die seit Jahren aktiv Verstöße verfolgt.

Zeitplan zum Thema Energieausweis: Was bereits feststeht

Die EU-Umsetzungsfrist Ende Mai 2026 wurde nicht eingehalten; mit der Verkündung der Gesetzesänderung am 28. Juli 2026 liegt der Fahrplan aber fest.

Bis zum 31. Dezember 2026 gelten für den Energieausweis die bisherigen GEG-Regeln. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gesetz zwar Gebäudemodernisierungsgesetz, und der Heizungsteil ist neu gefasst.

An Pflicht, Ausweisarten und Gültigkeit des Energieausweises hat das nichts geändert. Wer jetzt einen Energieausweis erstellt, erhält einen vollständig rechtsgültigen Nachweis mit 10 Jahren Gültigkeit.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Beide Ausweisarten sind 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG) — gerechnet ab dem Tag, an dem der Energieausweis ausgestellt wurde (Datum auf Seite 1).

Danach verlieren sie ihre Wirkung: Für die reine Selbstnutzung bleibt das folgenlos, für Verkauf oder Neuvermietung nicht — dort muss zum Zeitpunkt der Besichtigung ein gültiges Exemplar vorliegen.

Ablaufdatum prüfen

Kontrollieren Sie das Ablaufdatum Ihres aktuellen Energieausweises. Wenn er vor 2017 ausgestellt wurde, ist er bereits abgelaufen oder läuft bald ab.

Steht ein Verkauf oder eine Neuvermietung an, brauchen Sie bis zur Besichtigung einen neuen; wer nur selbst darin wohnt, muss nichts tun.

Energieausweis beantragen und online erstellen lassen — wer ihn ausstellen darf

Ausstellen dürfen ihn nur ausstellungsberechtigte Fachleute nach § 88 GEG: Energieeffizienz-Experten, Bauingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger und Handwerksmeister mit entsprechender Weiterbildung.

Selbst erstellen lässt er sich also nicht — online erstellen lassen dagegen schon. Wer einen Energieausweis beantragen möchte, gibt die Daten für den Energieausweis online ein; Prüfung, Ausstellung und DIBt-Registrierung übernimmt der berechtigte Aussteller.

5 Handlungsempfehlungen für Eigentümer und Vermieter

1. Gültigkeit prüfen

Ist Ihr Ausweis noch gültig? Der Ablauf-Rechner weiter oben zeigt es in Sekunden.

2. Richtige Ausweisart wählen

Nutzen Sie unseren Ausweis-Finder, um in 30 Sekunden zu ermitteln, welche der beiden Ausweisarten für Ihr Gebäude zulässig ist. Bei Unsicherheit ist die bedarfsbasierte Variante die sichere Wahl.

3. Bestandsmietverträge prüfen

Ab dem 1. Januar 2027 gilt die Vorlagepflicht auch bei Mietvertragsverlängerungen — sie betrifft also bestehende Mietverhältnisse. Prüfen Sie, ob und wann Ihre Mietverträge zur Verlängerung anstehen — und ob Ihr Ausweis dann noch gültig ist.

4. Sanierung strategisch planen

Wenn Sie ohnehin eine Sanierung planen (Fassade, Dach, Fenster), kombinieren Sie diese mit der Erstellung eines neuen Energieausweises.

Pflicht ist das nur, wenn das ganze Gebäude neu berechnet wird (§ 80 Abs. 2 GEG) — eine feste Grenze wie 25 % der Gebäudehülle gibt es dafür in Deutschland nicht.

Sinnvoll ist der neue Ausweis trotzdem: Er zeigt die bessere Effizienzklasse nach der Sanierung — das zählt, sobald Sie verkaufen oder vermieten.

5. Den Ausweis rechtzeitig vor der Besichtigung bestellen

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Planen Sie die Lieferzeit deshalb ein, statt bis zum letzten Tag zu warten.

Online bei Haus & Energie kostet der Verbrauchsausweis ab 69,90 € und kommt geprüft meist nach ein bis drei Werktagen. Mit Express-Bearbeitung (Aufpreis 39,99 €) erhalten Sie ihn noch am selben Tag, wenn Sie an einem Werktag bis 20 Uhr bestellen. Jetzt Energieausweis erstellen →

Brauche ich einen Energieausweis? Der Schnell-Check

In drei kurzen Fragen finden Sie heraus, ob Sie handeln müssen:

Sagt der Check, dass Sie einen Ausweis brauchen, bleibt die Frage, welcher es sein darf — und wer ihn in Ihrer Region ausstellt:

Häufige Fragen zur Energieausweis-Pflicht 2026