Das Wichtigste in Kürze
Jede kommerzielle Immobilienanzeige muss nach § 87 GEG fünf energetische Pflichtangaben enthalten: Art des Energieausweises, Endenergie-Kennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlende Angaben sind eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro pro Verstoß. Die Pflichtangaben gelten gleichermaßen für Verkauf und Vermietung — und zwar für Eigentümer, Makler und Verwalter. Bei Haus & Energie erhalten Sie einen Energieausweis, der alle benötigten Werte enthält — ab 69,90 €.
Was sind Pflichtangaben in Immobilienanzeigen?
Seit dem 1. Mai 2014 schreibt das Gesetz vor, dass in jeder kommerziellen Immobilienanzeige bestimmte energetische Kennwerte aus dem Energieausweis angegeben werden müssen. Ursprünglich regelte dies § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Seit dem 1. November 2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die maßgebliche Rechtsgrundlage — die Pflichtangaben finden sich in § 87 GEG.
Die Pflichtangaben betreffen alle kommerziellen Medien: Online-Portale wie ImmoScout24 oder Immowelt, Zeitungsannoncen, Makler-Websites und Schaufensteraushänge. Handgeschriebene Zettel am Schwarzen Brett eines Supermarkts gelten dagegen nicht als kommerzielles Medium. Voraussetzung für die Pflichtangaben ist, dass zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung ein gültiger Energieausweis vorliegt.
Die GEG-Novelle 2024 (das sogenannte „Heizungsgesetz") hat an den Pflichtangaben selbst nichts geändert — aber klargestellt, dass Immobilienmakler ausdrücklich als Verpflichtete gelten. Eine Frage, die zuvor jahrelang umstritten war.
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Zum Pflichtangaben-Generator →Die 5 Pflichtangaben für Wohngebäude
Der § 87 Abs. 1 GEG verlangt folgende fünf Angaben, sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt:
| Nr. | Pflichtangabe | Details |
|---|---|---|
| 1 | Art des Energieausweises | Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis |
| 2 | Endenergiebedarf oder -verbrauch | Der Wert in kWh/(m²·a) — nicht der Primärenergiekennwert |
| 3 | Wesentlicher Energieträger | z. B. Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Wärmepumpe/Strom |
| 4 | Baujahr des Gebäudes | Das im Energieausweis eingetragene Baujahr |
| 5 | Energieeffizienzklasse | Klasse A+ bis H gemäß Anlage 10 zu § 86 GEG |
Wo finden Sie die Werte?
Beim Bedarfsausweis stehen die relevanten Werte auf Seite 2, beim Verbrauchsausweis auf Seite 3 des Energieausweises. Die jeweils andere Seite ist mit „Nicht zutreffend" versehen. Die Energieeffizienzklasse lässt sich am Bandtacho (Farbskala) ablesen — der Pfeil zeigt auf die zutreffende Klasse.
In der Anzeige gehört ausschließlich der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch — nicht der Primärenergiekennwert, der ebenfalls im Ausweis steht. Endenergie beschreibt die tatsächlich benötigte Energiemenge, Primärenergie berücksichtigt zusätzlich den Aufwand für Gewinnung und Transport des Energieträgers.
Sonderfall Nichtwohngebäude
Bei Nichtwohngebäuden (Gewerbeimmobilien, Büros, Einzelhandel) gelten nach § 87 Abs. 2 GEG abweichende Regeln. Baujahr und Energieeffizienzklasse müssen nicht angegeben werden — dafür muss der Endenergie-Kennwert für Wärme und Strom getrennt aufgeführt werden.
| Pflichtangabe | Wohngebäude | Nichtwohngebäude |
|---|---|---|
| Art des Ausweises | Pflicht | Pflicht |
| Endenergie-Kennwert | 1 Wert (gesamt) | 2 Werte (Wärme + Strom getrennt) |
| Wesentlicher Energieträger | Pflicht | Pflicht |
| Baujahr | Pflicht | Nicht erforderlich |
| Energieeffizienzklasse | Pflicht | Nicht erforderlich |
Bei Nichtwohngebäuden wird sehr häufig nur ein Energiekennwert angegeben. Das GEG verlangt aber die getrennte Angabe für Wärme und Strom — zwei separate Werte in kWh/(m²·a). Im GEG gibt es zudem keine Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was muss angegeben werden?
Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf theoretisch auf Basis von Gebäudehülle, Dämmung und Anlagentechnik — unabhängig vom Nutzerverhalten. Der Verbrauchsausweis bildet dagegen den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Heizperioden ab. In der Anzeige muss klar erkennbar sein, welcher Ausweistyp vorliegt, da die Kennwerte nicht direkt vergleichbar sind.
| Angabe | Verbrauchsausweis (Seite 3) | Bedarfsausweis (Seite 2) |
|---|---|---|
| Bezeichnung in Anzeige | „Energieverbrauchsausweis" | „Energiebedarfsausweis" |
| Endenergie-Kennwert | Endenergieverbrauch | Endenergiebedarf |
| Effizienzklasse | Bandtacho auf Seite 3 | Bandtacho auf Seite 2 |
Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?
Ein Bedarfsausweis ist vorgeschrieben bei Neubauten sowie bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllen. In allen anderen Fällen besteht freie Wahl zwischen beiden Ausweistypen.
Der häufigste inhaltliche Fehler: Inserenten schreiben „Verbrauchsausweis", geben aber den Bedarfswert an — oder umgekehrt. Prüfen Sie, ob die Angaben zu Ausweisart und Kennwert zusammenpassen. Einfache Regel: Seite 2 = Bedarf, Seite 3 = Verbrauch. Die jeweils andere Seite ist als „Nicht zutreffend" gekennzeichnet.
Alte Energieausweise: Was gilt vor Mai 2014?
Für Energieausweise, die zwischen dem 1. Oktober 2007 und dem 30. April 2014 ausgestellt wurden, gelten die Übergangsvorschriften des § 112 Abs. 3 und 4 GEG. Der wichtigste Unterschied: Diese Ausweise enthalten keine Energieeffizienzklasse, da diese erst mit der EnEV-Novelle 2014 eingeführt wurde.
| Pflichtangabe | Ausweis ab 1.5.2014 | Ausweis vor 1.5.2014 |
|---|---|---|
| Art des Ausweises | Pflicht | Pflicht |
| Endenergie-Kennwert | Pflicht | Pflicht (ggf. +20 kWh Pauschale) |
| Energieträger | Pflicht | Pflicht |
| Baujahr | Pflicht | Pflicht |
| Effizienzklasse | Pflicht | Keine Pflicht (freiwillig möglich) |
Bei älteren Verbrauchsausweisen (vor Mai 2014), in denen der Warmwasserverbrauch nicht im Kennwert enthalten ist, müssen Sie laut § 112 Abs. 3 Nr. 2 GEG eine Pauschale von 20 kWh/(m²·a) zum angegebenen Verbrauchswert hinzuaddieren. Beispiel: Steht im Ausweis ein Verbrauch von 125 kWh/(m²·a), geben Sie in der Anzeige 145 kWh/(m²·a) an.
Wichtig: Energieausweise haben eine Gültigkeit von zehn Jahren. Viele der 2014 ausgestellten Ausweise sind seit 2024 abgelaufen. Ein abgelaufener Ausweis gilt rechtlich als nicht vorhanden — bei Verkauf oder Vermietung muss ein neuer Energieausweis erstellt werden.
Die 9 Energieeffizienzklassen und ihre Grenzwerte
Die Energieeffizienzklassen für Wohngebäude sind in Anlage 10 zu § 86 GEG definiert. Die Skala reicht von A+ (Passivhaus-Niveau) bis H (unsanierter Altbau) und basiert auf dem Endenergie-Kennwert:
| Klasse | Endenergie kWh/(m²·a) | Typischer Gebäudetyp |
|---|---|---|
| A+ | ≤ 30 | Passivhäuser, KfW-Effizienzhaus 40 |
| A | > 30 bis ≤ 50 | Niedrigenergiehäuser, KfW-55 |
| B | > 50 bis ≤ 75 | Neubauten nach aktuellem Standard |
| C | > 75 bis ≤ 100 | Gut sanierte Bestandsbauten |
| D | > 100 bis ≤ 130 | Teilsanierte ältere Gebäude |
| E | > 130 bis ≤ 160 | Ältere Einfamilienhäuser |
| F | > 160 bis ≤ 200 | Teilmodernisierte Altbauten |
| G | > 200 bis ≤ 250 | Gering modernisierte Altbauten |
| H | > 250 | Unsanierte Altbauten |
Die meisten Bestandsgebäude in Deutschland fallen in die Klassen D bis F. Neubauten nach aktuellem GEG-Standard erreichen in der Regel Klasse B oder besser.
Bußgelder und Abmahnungen: Was droht bei Verstößen?
Fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Abs. 1 Nr. 27 GEG. Da jede einzelne Anzeige einen separaten Verstoß darstellt, summieren sich die Beträge bei mehreren Inseraten schnell.
Zuständig für die Verhängung von Bußgeldern sind die nach Landesrecht zuständigen Behörden, meist die unteren Bauaufsichtsbehörden. In der Praxis finden behördliche Kontrollen allerdings kaum systematisch statt.
Das Hauptrisiko sind wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach § 5a Abs. 2 UWG. Der BGH bestätigte 2017 in drei Urteilen, dass fehlende Pflichtangaben eine irreführende geschäftliche Handlung darstellen. Abmahnungen können von Mitbewerbern, Abmahnvereinen oder Verbraucherschutzverbänden ausgesprochen werden — die Deutsche Umwelthilfe (DUH) ist hier besonders aktiv und hat seit 2014 über 90 Gerichtsverfahren geführt.
| Verstoß | Paragraph | Maximales Bußgeld |
|---|---|---|
| Fehlende Pflichtangaben in Anzeige | § 108 Abs. 1 Nr. 27 | 10.000 € |
| Energieausweis bei Besichtigung nicht vorgelegt | § 108 Abs. 1 Nr. 24 | 10.000 € |
| Energieausweis nach Vertragsschluss nicht übergeben | § 108 Abs. 1 Nr. 25 | 10.000 € |
| Falsche Datengrundlage im Energieausweis | § 108 Abs. 1 Nr. 26 | 10.000 € |
Wann sind keine Pflichtangaben nötig?
Die Pflichtangaben nach § 87 GEG entfallen in genau definierten Fällen. Die zentrale Voraussetzung: Die Pflicht greift nur, wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt und die Anzeige in einem kommerziellen Medium erscheint.
- Baudenkmäler — nach Landesrecht geschützte Gebäude (§ 79 Abs. 4 GEG)
- Kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche (§ 104 GEG)
- Nicht beheizte/gekühlte Gebäude — z. B. Lagerhallen, Tiefgaragen (§ 2 Abs. 1 GEG)
- Neubauten vor Fertigstellung — Ausweis kann erst danach erstellt werden
- Provisorische Gebäude mit geplanter Nutzungsdauer unter 2 Jahren
- Wohngebäude unter 4 Monaten Nutzung/Jahr — typische Ferienwohnungen
- Betriebsgebäude unter 12 °C Innentemperatur
- Private, nicht-kommerzielle Aushänge — z. B. handgeschriebene Zettel
Entscheidend für die Befreiung ist die formelle Eintragung in die Denkmalliste — bloßes Alter oder historisches Aussehen reicht nicht aus. Auch Gebäude im Ensembleschutz fallen unter die Ausnahme.
Wer haftet: Eigentümer, Makler oder Verwalter?
§ 87 GEG benennt als Verantwortliche ausdrücklich: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler. Alle haften eigenständig für die Pflichtangaben.
Eigentümer
Trägt die primäre Verantwortung für die Beschaffung des Energieausweises (§ 80 GEG) und die Richtigkeit der Datengrundlage. Schaltet er die Anzeige selbst, haftet er direkt für alle Pflichtangaben.
Immobilienmakler
Seit dem GEG 2020 ausdrücklich als Verpflichteter benannt. Haftet eigenständig, sobald er die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet. Gibt der Eigentümer keinen Ausweis, muss der Makler ihn auf die Erstellungspflicht hinweisen.
Hausverwaltung
Nicht explizit in § 87 GEG genannt, aber als Beauftragte des Eigentümers mitverantwortlich, wenn sie die Vermietung und Anzeigenschaltung übernehmen. Im Verwaltungsvertrag sollte klar geregelt sein, wer Daten bereitstellt.
Die Haftung bei falschen Angaben ist dreistufig: Der Eigentümer haftet für falsche Datengrundlagen, der Aussteller des Energieausweises für Berechnungsfehler und der Makler für die korrekte Übernahme der Angaben aus dem Ausweis. Grundsätzlich darf ein Makler auf die Richtigkeit des Ausweises vertrauen, es sei denn, offensichtliche Widersprüche sind erkennbar.
Korrekte Pflichtangaben: Beispiele für die Praxis
Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zu Schriftgröße, Position oder Formatierung der Pflichtangaben. Das GEG verlangt lediglich, dass die Angaben „in der Immobilienanzeige enthalten" sind. Hier sind vier Beispiele, die Sie direkt für Ihre Anzeigen verwenden können:
Beispiel 1: Mietwohnung mit Verbrauchsausweis
Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 98 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Erdgas, Baujahr 2005, Energieeffizienzklasse C
Beispiel 2: Einfamilienhaus mit Bedarfsausweis
Energiebedarfsausweis, Endenergiebedarf 157,8 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Heizöl, Baujahr 1969, Energieeffizienzklasse E
Beispiel 3: Gewerbeimmobilie / Nichtwohngebäude
Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch Wärme: 100 kWh/(m²·a), Endenergieverbrauch Strom: 20 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Fernwärme
Beispiel 4: Altbau mit Ausweis vor Mai 2014
Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 145 kWh/(m²·a) (inkl. 20 kWh Warmwasserpauschale), wesentlicher Energieträger: Erdgas, Baujahr 1965
Abkürzungen in Printanzeigen
Abkürzungen wie „EA-V" (Verbrauchsausweis), „EA-B" (Bedarfsausweis) oder „EEK" (Energieeffizienzklasse) sind grundsätzlich zulässig — aber nur, wenn ein Abkürzungsverzeichnis im direkten Umfeld der Anzeige abgedruckt oder verlinkt ist. Online genügt ein Link, bei Printanzeigen muss das Verzeichnis in der Nähe vollständig abgedruckt sein. Im Zweifelsfall: Ausschreiben ist sicherer.
Die häufigsten Fehler — und wie Sie sie vermeiden
In der Praxis scheitern viele Immobilienanzeigen an vermeidbaren Fehlern. Eine Untersuchung der DUH zeigte, dass nur 66 % der gewerblichen und lediglich 14 % der privaten Angebote alle Pflichtangaben korrekt enthielten.
Pflichtangaben komplett vergessen
Am häufigsten werden Energieeffizienzklasse und Baujahr vergessen. Alle fünf Angaben müssen in jede Anzeige — ohne Ausnahme.
Bedarf und Verbrauch verwechselt
Inserenten schreiben „Verbrauchsausweis", geben aber den Bedarfswert an. Prüfen Sie: Ausweistyp und Kennwert müssen zusammenpassen (Seite 2 = Bedarf, Seite 3 = Verbrauch).
Primärenergie statt Endenergie
In der Anzeige gehört ausschließlich der Endenergiebedarf/-verbrauch — nicht der Primärenergiekennwert, der ebenfalls im Ausweis steht.
Warmwasserpauschale vergessen
Bei Verbrauchsausweisen vor Mai 2014 ohne Warmwasseranteil müssen 20 kWh/(m²·a) zum Verbrauchswert hinzuaddiert werden. Dieser Sonderfall wird häufig übersehen.
Abkürzungen ohne Verzeichnis
Kürzel wie „EA-B" oder „EEK" ohne erklärendes Verzeichnis in der Nähe sind rechtlich angreifbar und stellen ein erhebliches Abmahnrisiko dar.
Abgelaufener Energieausweis
Energieausweise gelten 10 Jahre. Viele 2014 ausgestellte Ausweise sind inzwischen abgelaufen. Ein abgelaufener Ausweis gilt als nicht vorhanden — ein neuer muss erstellt werden.
Was sich 2026 durch die EPBD ändert
Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) bringt erhebliche Änderungen für Energieausweise. Deutschland muss die Richtlinie bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen — geplant ist dies über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG).
Die bisherige deutsche Skala A+ bis H wird durch eine EU-einheitliche Skala A bis G ersetzt. Klasse A entspricht dann einem Nullemissionsgebäude, Klasse G der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz. Bereits ausgestellte Energieausweise mit der alten Skala behalten ihre zehnjährige Gültigkeit. Für die Pflichtangaben bedeutet dies: Die grundlegende Struktur bleibt bestehen, nur die Klasseneinteilung ändert sich.
Weitere geplante Neuerungen: eine nationale Datenbank für Energieausweise, die Pflicht zur Ausstellung bei Verlängerung von Mietverträgen und die Einführung eines Renovierungspasses als Ergänzung zum Energieausweis. Die am 24. Februar 2026 vorgestellten Eckpunkte des GMG sehen zudem die Streichung der 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht und eine „Bio-Treppe" für fossile Heizungen vor.
Brauchen Sie einen neuen Energieausweis?
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Pflicht-Check: Benötigen Sie einen neuen Ausweis?
Gültigkeit Ihres Energieausweises prüfen
Fazit: Fünf Angaben, null Ausreden
Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind mit fünf klar definierten Datenpunkten für Wohngebäude überschaubar. Die häufigen Verstöße resultieren weniger aus der Komplexität der Vorschriften als aus Nachlässigkeit und mangelnder Kenntnis der Sonderfälle.
Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind kein Hexenwerk — fünf Werte aus dem Energieausweis, fertig. Wer sich unsicher ist, bestellt einen aktuellen Energieausweis und hat alle Angaben schwarz auf weiß.
Dipl.-Ing. Stefan Richter, Architekt & Energieberater bei Haus & EnergiePrüfen Sie vor jeder Anzeigenschaltung: Liegt ein gültiger Energieausweis vor? Sind alle fünf Pflichtangaben enthalten? Stimmen Ausweistyp und Kennwert überein? Dann sind Sie auf der sicheren Seite. Für einen neuen Energieausweis empfehlen wir den Verbrauchsausweis ab 69,90 € oder den Bedarfsausweis ab 119,90 € — rechtsgültig nach GEG, DIBt-registriert und von Architekten geprüft.