Das Wichtigste in Kürze
Was steht auf Seite 4? Jeder Energieausweis enthält als Pflichtbestandteil Modernisierungsempfehlungen (§ 84 GEG). Der Aussteller muss individuelle, auf das Gebäude bezogene Vorschläge machen — pauschale Standardtexte sind nicht zulässig.
Muss ich die Empfehlungen umsetzen? Nein. Die Sanierungsempfehlungen sind eine Orientierungshilfe, keine Umsetzungspflicht. Der Eigentümer entscheidet selbst, ob, wann und in welchem Umfang er saniert.
Warum lohnt sich ein genauer Blick? Wer die Empfehlungen strategisch nutzt und über einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) in die Umsetzung geht, sichert sich 5 % mehr Förderung und bis zu doppelt so hohe förderfähige Kosten — ein finanzieller Hebel, der bei einem Einfamilienhaus schnell mehrere tausend Euro ausmacht.
Seite 4 im Energieausweis: Was genau steht drin?
Egal ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis — Seite 4 ist gesetzlicher Pflichtbestandteil jedes Energieausweises. Bereits auf Seite 1 findet sich der Vermerk, dass die Modernisierungsempfehlungen Teil des Ausweises sind. Das Musterformular ist in der Bekanntmachung der Muster von Energieausweisen nach dem GEG festgelegt (§ 85 Abs. 8 GEG).
Vor der Erstellung muss der Aussteller eine Vor-Ort-Begehung durchführen oder sich geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen lassen (§ 84 Abs. 1 GEG). Auf dieser Grundlage erstellt er individuelle Empfehlungen.
Maßnahmenvorschläge
Konkrete Tabelle mit Sanierungsempfehlungen — jede Maßnahme wird beschrieben und als Einzelmaßnahme oder Teil einer Gesamtmodernisierung eingeordnet
Kosteneffizienz-Einschätzung
Der Aussteller kann freiwillig die geschätzte Amortisationszeit und die Kosten pro eingesparter kWh Endenergie angeben
Kontaktfeld
Verweis auf weiterführende Beratung und ergänzende Erläuterungen des Ausstellers
Keine Empfehlung möglich
Bei Neubauten oder bereits umfassend sanierten Gebäuden vermerkt der Aussteller ausdrücklich, dass keine kosteneffizienten Maßnahmen möglich sind
Auf der Seite selbst steht der gedruckte Hinweis: Die Modernisierungsempfehlungen dienen lediglich der Information und sind kein Ersatz für eine Energieberatung. Wer eine fundierte Entscheidungsgrundlage für seine Sanierung braucht, sollte daher den nächsten Schritt zu einer professionellen Energieberatung mit iSFP gehen.
Der Bedarfsausweis liefert in der Regel detailliertere und aussagekräftigere Empfehlungen als der Verbrauchsausweis, da er auf einer ingenieurtechnischen Analyse der Gebäudehülle und Anlagentechnik basiert. Mehr dazu: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis →
Die 6 häufigsten Sanierungsempfehlungen im Überblick
Die Empfehlungen auf Seite 4 greifen in der Regel auf ein bewährtes Repertoire zurück. Diese sechs Maßnahmen tauchen am häufigsten auf:
Fassadendämmung
Über ungedämmte Außenwände entweichen bis zu 35 % der Heizwärme. Ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) kostet 110–250 €/m² und spart durchschnittlich 19 % Heizenergie ein — bei einem typischen Einfamilienhaus rund 4.000 kWh pro Jahr. Als Dämmstoffe kommen EPS (Polystyrol), Mineralwolle, Holzfaserplatten oder PUR/PIR-Hartschaum zum Einsatz. Der GEG-Grenzwert liegt bei maximal 0,24 W/(m²K).
Fenstertausch auf Dreifachverglasung
Moderne Dreifachverglasungen erreichen U-Werte von 0,5–0,95 W/(m²K) — gegenüber 4,5–5,5 W/(m²K) bei Einfachverglasung eine Reduktion der Wärmeverluste um bis zu 60 %. Pro Standardfenster (Kunststoff, 3-fach) ist mit 500–800 € inklusive Einbau zu rechnen; für ein ganzes Einfamilienhaus liegen die Kosten bei 7.000–15.000 €. Die Fördervoraussetzung (Uw ≤ 0,95) erreicht in der Regel nur Dreifachverglasung.
Dachdämmung
Ungedämmte Dachflächen verursachen bis zu 30 % des Gesamtwärmeverlusts. Die Zwischensparrendämmung kostet 50–100 €/m² und spart 8–30 % Heizenergie. Besonders attraktiv: Die Dämmung der obersten Geschossdecke mit nur 19–50 €/m² — eine der rentabelsten Maßnahmen überhaupt, oft innerhalb eines Tages umsetzbar.
Heizungsmodernisierung
Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe (25.000–35.000 €) erzeugt aus 1 kWh Strom 3–4,5 kWh Wärme und spart gegenüber einer Gasheizung 38–41 % Heizkosten. Nach Abzug der maximalen Förderung von bis zu 70 % liegt die effektive Eigeninvestition bei nur 6.600–9.000 €. Reine Gas- und Ölheizungen werden nicht mehr gefördert und unterliegen ab 2029 steigenden Pflichtanteilen erneuerbarer Energien.
Kellerdeckendämmung
Die einfachste und kostengünstigste Dämmmaßnahme: Platten von unten ankleben oder dübeln kostet 25–60 €/m², Gesamtkosten für ein EFH liegen bei 1.500–5.000 €, die Einsparung beträgt 5–10 % der Heizkosten. Der Komfortgewinn durch eine um 3–5 °C wärmere Fußbodentemperatur ist sofort spürbar. Die Amortisation liegt bei nur 5–10 Jahren.
Solarthermie und Photovoltaik
Eine Solarthermieanlage mit Heizungsunterstützung (8.000–17.000 €) deckt 20–30 % des Gesamtwärmebedarfs. Eine PV-Anlage mit 10 kWp (10.000–15.000 €, seit 2023 mehrwertsteuerfrei) spart rund 1.000–1.250 € Stromkosten pro Jahr — besonders in Kombination mit einer Wärmepumpe wirtschaftlich attraktiv.
| Maßnahme | Einsparung | Kosten EFH | Amortisation |
|---|---|---|---|
| Fassadendämmung (WDVS) | ca. 19 % | 18.000–30.000 € | 10–22 Jahre |
| Fenstertausch (3-fach) | 5–15 % | 7.000–15.000 € | 9–15 Jahre |
| Dachdämmung | 8–30 % | 5.000–30.000 € | 5–12 Jahre |
| Oberste Geschossdecke | 7–20 % | 1.100–6.400 € | 5–15 Jahre |
| Wärmepumpe | 38–41 % vs. Gas | 25.000–35.000 € (effektiv 7.000–10.000 €) | 5–12 Jahre |
| Kellerdeckendämmung | 5–10 % | 1.500–5.000 € | 5–10 Jahre |
| PV-Anlage 10 kWp | ca. 1.000–1.250 €/a | 10.000–15.000 € | 8–12 Jahre |
Die Reihenfolge der Sanierung ist entscheidend: Zuerst Dach, Fassade und Kellerdecke dämmen, dann Fenster tauschen. Erst danach die Heizung erneuern — so kann die neue Anlage korrekt dimensioniert werden und arbeitet nicht überdimensioniert. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) legt die optimale Reihenfolge für Ihr Gebäude fest.
Sind Sanierungsempfehlungen Pflicht? Die Rechtslage nach GEG
Die zentrale Vorschrift ist § 84 GEG: Der Aussteller hat Empfehlungen für Maßnahmen zur kosteneffizienten Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes zu geben. Diese Pflicht kann nicht durch Vereinbarung zwischen Eigentümer und Aussteller abbedungen werden.
Die Pflicht des Ausstellers steht einer klaren Freiheit des Eigentümers gegenüber: Die Umsetzung der Empfehlungen ist nicht verpflichtend. Der Eigentümer entscheidet selbst, ob, wann und in welchem Umfang er Sanierungsmaßnahmen durchführt.
Wann die Empfehlungspflicht entfällt
Eine Ausnahme existiert nur, wenn die fachliche Beurteilung ergibt, dass keine kosteneffizienten Maßnahmen möglich sind — typisch bei Neubauten nach aktuellem GEG-Standard oder bereits umfassend sanierten Gebäuden. Der Aussteller muss dies jedoch ausdrücklich auf Seite 4 vermerken. Das bloße Weglassen der Seite ist nicht zulässig: Ein unvollständiger Energieausweis ohne Seite 4 kann als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu 10.000 € geahndet werden (§ 108 GEG).
Wer darf Energieausweise ausstellen?
Die Ausstellungsberechtigung regelt § 88 GEG. Qualifiziert sind: Architekten, Bauingenieure, Physiker und verwandte Berufsgruppen mit Zusatzqualifikation, Handwerksmeister mit entsprechender Fortbildung, staatlich anerkannte Techniker oder Personen mit bestandener BAFA-Qualifikationsprüfung Energieberatung. Die Energieeffizienz-Expertenliste der dena ist die zuverlässigste Anlaufstelle.
Zur aktuellen Rechtsentwicklung — EPBD-Umsetzung und Gebäudemodernisierungsgesetz: Energieausweis-Pflicht 2026 →
Von der Empfehlung zur Förderung: BEG, BAFA und KfW
Die Sanierungsempfehlungen im Energieausweis sind der Startpunkt. Der Weg zur konkreten Förderung führt über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) — das zentrale Förderprogramm der Bundesregierung.
BAFA-Einzelmaßnahmen (BEG EM)
15–20 % Zuschuss für Dämmung, Fenster, Lüftung und Heizungsoptimierung. Förderfähige Kosten: 30.000 € (ohne iSFP) bzw. 60.000 € (mit iSFP) pro Wohneinheit
KfW-Heizungsförderung (Programm 458)
Bis zu 70 % Zuschuss für Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme — Grundförderung 30 % + Klimageschwindigkeitsbonus 20 % + Einkommensbonus 30 %
KfW-Effizienzhaus (Programm 261)
Zinsgünstige Kredite bis 150.000 € mit Tilgungszuschüssen von 5–25 % für Komplettsanierungen. Zusätzliche Boni für Worst Performing Buildings (+10 %) und serielle Sanierung (+15 %)
Steuerliche Absetzung (§ 35c EStG)
20 % der Sanierungskosten über 3 Jahre absetzbar, maximal 40.000 € Steuerermäßigung — nicht kombinierbar mit BEG-Zuschüssen für dieselbe Maßnahme
Wie die Förderung beim Heizungstausch funktioniert
Die KfW vergibt seit 2024 Direktzuschüsse für den Heizungstausch mit einer innovativen Bonusstruktur:
- Grundförderung: 30 % für alle förderfähigen klimafreundlichen Heizungen
- Klimageschwindigkeitsbonus: 20 % (bis Ende 2028) für selbstnutzende Eigentümer, die eine funktionsfähige Öl-/Kohle- oder alte Gasheizung (≥ 20 Jahre) austauschen
- Einkommensbonus: 30 % für Haushalte mit maximal 40.000 € zu versteuerndem Jahreseinkommen
- Effizienzbonus: 5 % für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel oder Erdwärme-/Wasserwärmequelle
- Maximal kumuliert: 70 % auf förderfähige Kosten von 30.000 € = bis zu 21.000 € Zuschuss
Wer bei Erbschaft gleichzeitig Sanierungspflichten zu beachten hat, findet alle Details in unserem Ratgeber: Energieausweis bei Erbschaft →
Für alle Förderprogramme gilt: Der Antrag muss vor Baubeginn und vor Auftragserteilung gestellt werden. Für BAFA-Einzelmaßnahmen und KfW-Komplettsanierungen ist ein in der dena-Energieeffizienz-Expertenliste eingetragener Energieberater zwingend erforderlich. Unterstützung bei der Antragstellung bietet unser Förderservice →
Der iSFP-Bonus: 5 % mehr Förderung durch den Sanierungsfahrplan
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) hebt die Sanierungsberatung auf ein anderes Niveau als die kurzen Empfehlungen im Energieausweis. Während Seite 4 lediglich kurz gefasste Hinweise auf einer Seite bietet, liefert der iSFP ein maßgeschneidertes Sanierungskonzept mit konkreten Maßnahmenpaketen, Kostenschätzungen, Fördermittelübersicht und einer sinnvollen Reihenfolge für die schrittweise Umsetzung.
Was der iSFP-Bonus konkret bringt
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht den Effekt: Bei einer Fassadendämmung für 50.000 € erhält der Eigentümer ohne iSFP nur 4.500 € Zuschuss (15 % von 30.000 € Deckelung). Mit iSFP steigt der Zuschuss auf 10.000 € (20 % von 50.000 €) — ein Mehrvorteil von 5.500 €. Bei einer umfassenden Hüllensanierung für 60.000 € liegt die Differenz bei 7.500 € pro Wohneinheit. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 10 Wohneinheiten ergibt sich ein Mehrvorteil von bis zu 75.000 €.
Der iSFP-Bonus gilt für alle BAFA-Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung — nicht jedoch für den Heizungstausch über KfW 458, der sein eigenes Bonussystem hat.
Erstellen darf einen iSFP nur ein in der dena-Energieeffizienz-Expertenliste eingetragener Energieberater. Die Kosten liegen bei 1.600–2.100 € für ein Einfamilienhaus. Das BAFA fördert die Erstellung mit 50 % des Beratungshonorars — maximal 650 € bei Ein-/Zweifamilienhäusern und 850 € bei Mehrfamilienhäusern. Der Eigenanteil liegt damit typischerweise bei 650–1.450 €.
Das zahlt sich aus: Bereits bei der ersten umgesetzten Maßnahme übersteigt der iSFP-Mehrvorteil die Beratungskosten um ein Vielfaches. Wer ohnehin sanieren will, sollte den iSFP als ersten Schritt einplanen.
Checkliste: So nutzen Sie die Sanierungsempfehlungen richtig
- Seite 4 prüfen: Empfohlene Maßnahmen im Energieausweis identifizieren und Einsparpotenziale notieren
- Gebäudezustand einschätzen: Baujahr, bisherige Sanierungen, Heizungsalter und Energieverbrauch zusammenstellen
- Energieberatung beauftragen: Über die dena-Expertenliste oder die Verbraucherzentrale einen qualifizierten Berater finden
- iSFP erstellen lassen: BAFA-Antrag für geförderte Energieberatung stellen (bis 50 % Zuschuss)
- Reihenfolge festlegen: Erst Gebäudehülle (Dach, Fassade, Kellerdecke), dann Fenster, dann Heizung
- Förderanträge VOR Baubeginn stellen: BAFA- oder KfW-Antrag muss vor Auftragserteilung bewilligt sein
- Umsetzung durch Fachunternehmen: Nur qualifizierte Betriebe beauftragen — Voraussetzung für Förderung
Häufige Fragen zu Sanierungsempfehlungen im Energieausweis
Muss ich die Sanierungsempfehlungen im Energieausweis umsetzen?
Nein. Die Empfehlungen auf Seite 4 sind eine Orientierungshilfe, keine Umsetzungspflicht. Der Aussteller ist verpflichtet, sie zu erstellen (§ 84 GEG) — der Eigentümer entscheidet aber frei, ob er sie umsetzt. Wer jedoch sanieren möchte, sollte die Empfehlungen als Ausgangspunkt für eine professionelle Energieberatung mit iSFP nutzen, um Fördervorteile zu sichern.
Enthält jeder Energieausweis Sanierungsempfehlungen?
Ja, sowohl der Bedarfs- als auch der Verbrauchsausweis müssen Modernisierungsempfehlungen auf Seite 4 enthalten. Einzige Ausnahme: Wenn keine kosteneffizienten Maßnahmen möglich sind (z. B. bei Neubauten), muss der Aussteller dies ausdrücklich vermerken. Ein Energieausweis ohne Seite 4 ist unvollständig und kann ein Bußgeld nach sich ziehen.
Kann ich auf Basis der Empfehlungen direkt Förderung beantragen?
Nicht direkt. Die Empfehlungen im Energieausweis sind kurz gefasste Hinweise, keine Förderantragsgrundlage. Für BAFA-Einzelmaßnahmen muss ein Energieberater eine technische Projektbeschreibung (TPB) erstellen. Für den vollen Fördervorteil einschließlich iSFP-Bonus empfiehlt sich eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan — dieser bildet die optimale Grundlage für alle Förderanträge.
Was kostet die Umsetzung typischer Sanierungsempfehlungen?
Die Kosten hängen stark vom Gebäude und der Maßnahme ab. Richtwerte für ein Einfamilienhaus: Fassadendämmung 18.000–30.000 €, Fenstertausch 7.000–15.000 €, Dachdämmung 5.000–30.000 €, Wärmepumpe 25.000–35.000 € (effektiv 7.000–10.000 € nach Förderung), Kellerdeckendämmung 1.500–5.000 €. Durch Förderprogramme (BEG, KfW, BAFA) lassen sich die Eigenkosten deutlich senken.
Sind die Empfehlungen im Online-Energieausweis genauso aussagekräftig wie beim Vor-Ort-Ausweis?
Beide Ausweisvarianten sind rechtlich gleichwertig und müssen Modernisierungsempfehlungen enthalten. Der Aussteller muss sich vor der Erstellung Bildaufnahmen des Gebäudes beschaffen oder eine Vor-Ort-Begehung durchführen (§ 84 Abs. 1 GEG). Der Bedarfsausweis liefert jedoch in der Regel detailliertere bauteilbezogene Empfehlungen als der Verbrauchsausweis. Mehr dazu: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis →
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