Das Wichtigste in Kürze
Ab Mai 2026 muss Deutschland die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht umsetzen. Die wichtigsten Änderungen: Neue Effizienzskala A bis G statt A+ bis H, erweiterte Vorlagepflichten bei Mietvertragsverlängerung und größeren Sanierungen (>25 % der Gebäudehülle), neue Pflichtangaben im Ausweis (CO₂-Emissionen, Primärenergieaufschlüsselung, Sanierungsempfehlungen) und ein verpflichtender Renovierungspass. Das bisherige GEG gilt weiter, bis das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) in Kraft tritt — voraussichtlich Sommer 2026. Bußgelder bleiben bei bis zu 10.000 Euro pro Verstoß.
Was ist die EPBD und warum betrifft sie Sie?
Die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) ist die zentrale EU-Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden. Im Mai 2024 wurde die reformierte Fassung verabschiedet — mit dem Ziel, den Energieverbrauch im Gebäudesektor europaweit drastisch zu senken und die Klimaziele bis 2050 zu erreichen.
Alle EU-Mitgliedstaaten müssen die neuen Vorgaben bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht überführen. In Deutschland geschieht dies über das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), das das bisherige GEG in wesentlichen Teilen ablösen und erweitern wird. Die im Februar 2026 vorgestellten Eckpunkte zeigen: Die Richtung ist klar, auch wenn Details noch offen sind.
Für Eigentümer, Vermieter und Immobilienwirtschaft bedeutet das: Wer jetzt vorsorgt, vermeidet Engpässe und Bußgelder, wenn die neuen Regeln greifen.
Neue Effizienzskala A bis G: Was sich ändert
Die bisherige deutsche Skala von A+ bis H wird durch eine europaweit einheitliche Skala von A bis G ersetzt. Das Prinzip bleibt: Grün steht für hohe Effizienz, Rot für niedrige — wie bei Haushaltsgeräten. Die genauen Schwellenwerte legt jeder Mitgliedstaat selbst fest. Die Grundstruktur ist aber klar definiert:
Klasse A
Nullemissionsgebäude — höchster Standard, nur bei Neubau oder Komplettsanierung erreichbar
Klasse B–C
Gute bis sehr gute Effizienz — typisch für energetisch sanierte Bestandsgebäude mit moderner Heizung
Klasse D–E
Durchschnittliche Effizienz — der häufigste Bereich im deutschen Gebäudebestand
Klasse F–G
Niedrige Effizienz — betrifft die energetisch schwächsten ~15 % aller Gebäude, Sanierungsbedarf wahrscheinlich
Wichtig: Bestehende Energieausweise mit der alten Skala (A+ bis H) behalten ihre reguläre Gültigkeit von 10 Jahren. Die neue A–G-Skala kommt erst bei der nächsten Neuausstellung zum Einsatz. Es besteht also keine sofortige Umstellungspflicht für gültige Ausweise.
Welche Klasse bekommt Ihr Gebäude?
Finden Sie heraus, wie Ihre aktuelle Effizienzklasse in der neuen EU-Skala eingestuft wird:
Erweiterte Pflichten: Wann ein Energieausweis jetzt nötig ist
Die größte Neuerung der EPBD betrifft die Anlässe, bei denen ein Energieausweis vorgelegt werden muss. Bisher galt: Nur bei Verkauf und Neuvermietung. Künftig kommen zwei wichtige Fälle hinzu.
Neben Verkauf und Neuvermietung wird der Energieausweis künftig auch bei Mietvertragsverlängerungen und bei größeren Sanierungen (mehr als 25 % der Gebäudehülle oder ≥ 25 % des Gebäudewerts betroffen) Pflicht. Vermieter mit Bestandsmietern sollten prüfen, ob ihre Ausweise noch gültig sind.
Hier die vollständige Übersicht aller Pflicht-Anlässe:
- Verkauf einer Immobilie (wie bisher)
- Neuvermietung oder Neuverpachtung (wie bisher)
- Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags (NEU ab EPBD)
- Größere Sanierung — mehr als 25 % der Gebäudehülle (NEU ab EPBD)
- Neubau nach Fertigstellung (wie bisher)
- Öffentliche Gebäude ab bestimmter Nutzfläche (erweitert)
Wer ausschließlich selbst in der eigenen Immobilie wohnt und weder verkauft, vermietet, verpachtet noch umfangreich saniert, benötigt weiterhin keinen Energieausweis.
Neue Pflichtangaben im Energieausweis
Die EPBD erhöht auch die inhaltlichen Anforderungen an den Energieausweis. Drei neue Angaben werden verpflichtend:
Damit wird der Energieausweis vom reinen Effizienzdokument zum umfassenden Gebäude-Steckbrief. Eigentümer erhalten erstmals direkt im Ausweis konkrete Hinweise, wie sie ihre Effizienzklasse verbessern können — inklusive geschätzter Investitionskosten und Einsparpotenziale. In Verbindung mit Förderprogrammen von BAFA und KfW wird der Ausweis so zum Ausgangspunkt für wirtschaftlich sinnvolle Sanierungsentscheidungen.
Renovierungspass: Die neue Ergänzung zum Energieausweis
Die EPBD führt zusätzlich den Renovierungspass (Renovation Passport) ein — einen gebäudespezifischen Sanierungsfahrplan, der Eigentümern einen schrittweisen Weg zu einer besseren Effizienzklasse aufzeigt. Er ergänzt den Energieausweis und soll bis Mai 2026 in allen Mitgliedstaaten eingeführt werden.
Vorteile
- Klarer Sanierungsfahrplan mit priorisierten Maßnahmen
- Kosteneinschätzungen und Amortisierungszeiträume für jede Maßnahme
- Grundlage für Fördermittelanträge (BAFA, KfW, QNG)
- Wertsteigerung durch dokumentierte Sanierungsperspektive
Nachteile
- Zusätzliche Kosten für Erstellung (Vor-Ort-Begehung in der Regel nötig)
- Genaue Anforderungen in Deutschland noch nicht final definiert
- Abgrenzung zum bestehenden iSFP (Sanierungsfahrplan) noch unklar
In Deutschland existiert mit dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) bereits ein vergleichbares Instrument, das vom BAFA gefördert wird. Ob der iSFP als Grundlage für den EU-Renovierungspass dient oder ein neues Format entsteht, hängt von der nationalen Umsetzung ab.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Was gilt weiterhin?
Beide Ausweistypen — Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis — bleiben auch unter den neuen EPBD-Regeln erhalten. Beide werden künftig die neue A–G-Skala verwenden und die erweiterten Pflichtangaben enthalten. Die Wahl des richtigen Ausweistyps hängt weiterhin von Baujahr, Gebäudegröße und Sanierungsstand ab.
An der grundlegenden Wahlmöglichkeit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis ändert sich nichts. Welchen Ausweis Sie benötigen, hängt von Ihrem Gebäude ab. Unser Ausweis-Finder zeigt Ihnen in 30 Sekunden, welcher Ausweis für Sie der richtige ist.
Der Verbrauchsausweis (ab 69,90 €) basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre und eignet sich für Mehrfamilienhäuser ab 5 Wohneinheiten sowie neuere Gebäude. Der Bedarfsausweis (ab 119,90 €) berechnet den theoretischen Energiebedarf auf Basis der Gebäudesubstanz und ist bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern oft vorgeschrieben.
Bußgelder und Sanktionen: Was bei Verstößen droht
Die Sanktionsregeln bleiben auch unter der EPBD streng. Wer trotz Pflicht keinen gültigen Energieausweis vorlegt oder die vorgeschriebenen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen unterlässt, riskiert empfindliche Strafen.
Jede einzelne Anzeige ohne Pflichtangaben stellt einen separaten Verstoß dar. Bei mehreren Inseraten summieren sich die Beträge schnell. Zuständig sind die unteren Bauaufsichtsbehörden — das Hauptrisiko sind jedoch wettbewerbsrechtliche Abmahnungen durch Mitbewerber oder die Deutsche Umwelthilfe (DUH), die seit Jahren aktiv Verstöße verfolgt.
Zeitplan: Was bereits feststeht
Die Umsetzung der EPBD in Deutschland ist ein laufender Prozess. Fachkreise rechnen damit, dass die exakte Mai-Frist nicht eingehalten wird — die Richtung ist jedoch verbindlich.
| Zeitpunkt | Ereignis | Status |
|---|---|---|
| Mai 2024 | EPBD von EU verabschiedet | Abgeschlossen |
| 29. Mai 2026 | Umsetzungsfrist für Mitgliedstaaten | Frist läuft |
| Feb. 2026 | Eckpunkte GMG durch Bundesregierung vorgelegt | Abgeschlossen |
| Sommer 2026 | Geplantes Inkrafttreten GMG | Erwartet |
| Bis GMG | Aktuelles GEG gilt unverändert weiter | Aktiv |
Bis das GMG in Kraft tritt, gelten die bisherigen GEG-Regeln ohne Einschränkung. Wer jetzt einen Energieausweis erstellt, erhält ein vollständig rechtsgültiges Dokument mit 10 Jahren Gültigkeit.
5 Handlungsempfehlungen für Eigentümer und Vermieter
Gültigkeit prüfen
Kontrollieren Sie das Ablaufdatum Ihres aktuellen Energieausweises. Wenn er vor 2017 ausgestellt wurde, ist er bereits abgelaufen oder läuft bald ab. Handeln Sie jetzt, bevor die neuen Regeln greifen.
Richtigen Ausweis wählen
Nutzen Sie unseren Ausweis-Finder, um in 30 Sekunden zu ermitteln, ob Sie einen Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis benötigen. Bei Unsicherheit ist der Bedarfsausweis die sichere Wahl.
Bestandsmietverträge prüfen
Die erweiterte Vorlagepflicht bei Mietvertragsverlängerungen betrifft auch bestehende Mietverhältnisse. Prüfen Sie, ob und wann Ihre Mietverträge zur Verlängerung anstehen — und ob Ihr Ausweis dann noch gültig ist.
Sanierung strategisch planen
Wenn Sie ohnehin eine Sanierung planen (Fassade, Dach, Fenster), kombinieren Sie diese mit der Erstellung eines neuen Energieausweises. So erfüllen Sie die neuen Pflichten und profitieren von besseren Förderbedingungen durch eine höhere Effizienzklasse.
Jetzt handeln, Engpässe vermeiden
Wenn Millionen Eigentümer gleichzeitig neue Ausweise benötigen, steigen Wartezeiten und Preise. Online-Anbieter wie Haus & Energie liefern Ihren Ausweis ab 69,90 € — oft am gleichen Tag. Jetzt Verbrauchsausweis erstellen →
Brauchen Sie einen neuen Energieausweis? Der Schnell-Check
In drei kurzen Fragen finden Sie heraus, ob Sie handeln müssen:
Häufige Fragen zur Energieausweis-Pflicht 2026
Muss ich meinen bestehenden Energieausweis vorzeitig erneuern?
Nein. Bestehende Energieausweise behalten ihre reguläre Gültigkeit von 10 Jahren ab Ausstellungsdatum. Die neue Effizienzskala A–G wird erst bei der nächsten Neuausstellung angewendet. Es gibt keine Umstellungspflicht für gültige Ausweise.
Gilt die neue Vorlagepflicht bei Mietvertragsverlängerung sofort?
Die erweiterte Vorlagepflicht tritt erst mit dem Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GMG) in Kraft — voraussichtlich Sommer 2026. Bis dahin gelten die bisherigen Regeln des GEG.
Brauche ich nach einer Fassadendämmung einen neuen Energieausweis?
Wenn die Sanierung mehr als 25 % der Gebäudehülle betrifft, wird nach den neuen EPBD-Regeln ein neuer Energieausweis erforderlich. Bei kleineren Maßnahmen besteht keine Pflicht — ein neuer Ausweis kann aber sinnvoll sein, da sich der Energiekennwert verbessert hat.
Was ist der Unterschied zwischen Renovierungspass und Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Der iSFP ist ein freiwilliges, vom BAFA gefördertes Beratungsinstrument. Der Renovierungspass wird laut EPBD verpflichtend und muss standardisierte Mindestinhalte erfüllen. Die genaue Umsetzung in Deutschland steht noch aus — der iSFP könnte als Grundlage dienen.
Kann ich meinen Energieausweis weiterhin online erstellen?
Ja. Die deutsche Umsetzung wird voraussichtlich weiterhin Online-Energieausweise ermöglichen — insbesondere den Verbrauchsausweis. Unser Ausweis ist DIBt-registriert und vollständig GEG-konform. Jetzt Verbrauchsausweis bestellen →
Brauchen Sie einen Energieausweis?
Verbrauchsausweis ab 69,90 € – rechtssicher, schnell & vom Experten geprüft.
✓ DIBt-registriert · ✓ Sofort verfügbar · ✓ 10 Jahre gültig