Haus & Energie – Magazin

Energieausweis vom Schornsteinfeger: Was kostet er?

2026-03-04T00:00:00Z

Das Wichtigste in Kürze

Zusammenfassung

Ein Schornsteinfeger berechnet für einen Energieausweis typischerweise 70 bis 600 Euro — je nach Ausweisart und Aufwand. Ein einfacher Verbrauchsausweis kostet 70 bis 300 Euro, ein Bedarfsausweis 150 bis 600 Euro.

Online-Anbieter stellen das identische, rechtsgültige Dokument ab 69,90 Euro aus. Beide Varianten werden beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert und sind 10 Jahre gültig.

Was kostet ein Energieausweis vom Schornsteinfeger?

Der Schornsteinfeger gehört für viele Hausbesitzer zu den ersten Ansprechpartnern, wenn ein solches Dokument benötigt wird.

Als bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger kennt er das Gebäude oft bereits von den regelmäßigen Feuerstättenschauen und genießt großes Vertrauen. Doch dieser Komfort hat seinen Preis.

70–600 € Schornsteinfeger

je nach Ausweisart und Aufwand

ab 69,90 € Online-Alternative

Ersparnis möglich: bis 80 %

Die Preise variieren je nach Ausweisart, Region und individuellem Aufwand. In ländlichen Gebieten können sie etwas niedriger ausfallen, während in Ballungsräumen wie München, Hamburg oder Frankfurt häufig am oberen Ende der Spanne abgerechnet wird.

Zusätzliche Posten für Anfahrt oder besonders komplexe Immobilien sind keine Seltenheit.

Leistung	Schornsteinfeger	Online-Anbieter
Verbrauchsausweis	70–300 €	ab 69,90 €
Bedarfsausweis	150–600 €	ab 119,90 €
DIBt-Registrierung	Inklusive	Inklusive
Gültigkeit	10 Jahre	10 Jahre
Bearbeitungszeit	1–3 Wochen	Sofort – 3 Werktage
Vor-Ort-Termin	Erforderlich	Nicht nötig

Zahlen Sie überhaupt neu — oder gilt Ihr alter Ausweis noch?

Bevor Sie Angebote vergleichen, lohnt der Blick auf das Dokument, das Sie vielleicht schon haben.

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre; viele Eigentümer lassen einen neuen erstellen, obwohl der alte für den anstehenden Verkauf noch ausgereicht hätte. Das Ausstellungsdatum steht auf Seite 1.

Gültigkeits-Check

Ist Ihr Energieausweis noch gültig?

Das Dokument ist 10 Jahre ab dem Ausstellungsdatum gültig. Prüfen Sie hier, ob Ihr aktueller Ausweis noch gilt.

Ausstellungsdatum Ihres Energieausweises

Sie finden das Datum auf Seite 1 Ihres Energieausweises.

Wovon hängen die Kosten für den Energieausweis ab?

Die große Preisspanne von 70 bis 600 Euro erklärt sich durch mehrere Faktoren. Wenn Sie diese kennen, können Sie die Angebote besser einordnen und gezielt sparen.

Gebäudegröße & -typ — Mit zunehmender Wohnfläche und Anzahl der Wohneinheiten steigt der Aufwand. Mehrfamilienhäuser erfordern komplexere Berechnungen, weshalb Aufschläge pro Wohneinheit üblich sind.
Ausweisart & Datenerhebung — Der verbrauchsorientierte Ausweis kann oft ohne Vor-Ort-Termin erstellt werden. Beim Bedarfsausweis sind Begehung, Fotodokumentation und detaillierte Berechnungen nötig — daher die deutlich höheren Kosten.
Regionale Unterschiede — In Ballungsräumen mit viel Konkurrenz sind die Preise oft niedriger. In ländlichen Gebieten mit wenigen qualifizierten Ausstellern können sie deutlich höher ausfallen.
Zusatzleistungen & Pakete — Viele Betriebe kombinieren die Ausstellung mit Feuerstättenschau oder Heizungswartung. Paketangebote können günstiger sein, erhöhen aber die Gesamtrechnung.

Erstellung von Energieausweisen: Was der Schornsteinfeger leistet

Wenn Sie den Ausweis beim Schornsteinfeger beauftragen, umfasst der übliche Leistungsumfang folgende Punkte:

Terminvereinbarung und ggf. Anfahrt zum Gebäude
Erfassung aller relevanten Gebäudedaten
Prüfung der Verbrauchsdaten oder Vor-Ort-Begehung
Energetische Berechnung und Einstufung
DIBt-Registrierung mit offizieller Nummer
Übergabe des fertigen Ausweises mit Erläuterung

Bedarfsausweise enthalten zudem allgemeine Modernisierungsempfehlungen zu Dämmung, Fenstern oder Heiztechnik. Beim Online-Anbieter erhalten Sie den gleichen Leistungsumfang — nur ohne Vor-Ort-Termin und Anfahrt.

Die Datenerfassung übernehmen Sie selbst in wenigen Minuten, ein qualifizierter Energieberater prüft und erstellt das Dokument.

Energieausweis beantragen: Ablauf und nötige Unterlagen

Wer einen Energieausweis beantragen möchte, durchläuft beim Schornsteinfeger und beim Online-Anbieter dieselben fünf Schritte. Der Unterschied liegt allein in Tempo und Preis:

Ausweisart klären — Prüfen Sie zuerst, ob für Ihr Wohngebäude die verbrauchs- oder die bedarfsorientierte Variante zulässig ist. Davon hängen Aufwand und Kosten ab.
Unterlagen zusammenstellen — Welche Angaben Sie dafür brauchen, zeigt die Liste im Anschluss.
Angebot einholen — Preise und Bearbeitungszeiten unterscheiden sich stark; wie Sie richtig vergleichen, steht in Spartipp 2.
Ausstellung — Der Aussteller prüft die Daten, berechnet die Kennwerte und erstellt das Dokument.
DIBt-Registrierung — Erst mit der Registriernummer des Deutschen Instituts für Bautechnik halten Sie einen gültigen Energieausweis in den Händen.

Diese Unterlagen sollten Sie für die Erstellung bereithalten:

Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
Baujahr beziehungsweise Jahr des Bauantrags
Wohnfläche und Anzahl der Wohneinheiten
Heizungsart, Alter der Anlage und Art der Warmwasserbereitung
Beim Bedarfsausweis zusätzlich: Aufbau von Außenwänden, Fenstern, Dach, Keller und Dämmung

Was Sie bereitlegen sollten Vollständige Unterlagen sind der größte Hebel auf den Preis — beim Schornsteinfeger wie online. Fehlt das Jahr des Bauantrags oder eine Abrechnung, verzögert das die Ausstellung oder erzwingt einen zweiten Termin.

Wer diese Unterlagen zusammen hat, ist für beide Wege gerüstet — sie sind dieselben, egal wer den Ausweis ausstellt.

Online entfallen Terminvereinbarung und Anfahrt: Die Bescheinigung liegt in der Regel innerhalb von drei Werktagen nach der Dateneingabe vor.

Arten von Energieausweisen: Verbrauchs- und Bedarfsausweis im Kostenvergleich

Welcher Ausweis für Ihre Immobilie vorgeschrieben ist, hängt von Baujahr und Größe des Gebäudes ab. Die beiden Varianten unterscheiden sich grundlegend in der Berechnungsmethode — und damit auch im Aufwand und Preis beim Schornsteinfeger.

Welche Variante ist bei Ihnen überhaupt erlaubt?

Ob Sie zwischen beiden wählen dürfen oder der teurere Bedarfsausweis vorgeschrieben ist, entscheidet sich an drei Angaben: Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten und Sanierungsstand.

Ausweis-Finder starten

Verbrauchsausweis: Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre (70–300 €)

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist die einfachere und günstigere Variante.

Für die Ausstellung benötigen Sie lediglich die Heizkostenabrechnungen der vergangenen drei Abrechnungsjahre sowie einige Grunddaten zum Gebäude (Baujahr, Wohnfläche, Heizungsart).

Beim Schornsteinfeger kostet er in der Regel 70 bis 300 Euro. Für Stammkunden oder in Kombination mit anderen Leistungen sind teilweise Preise im unteren Bereich möglich. Online erhalten Sie das identische Dokument bereits ab 69,90 Euro.

Bedarfsausweis: energetischer Zustand statt Nutzerverhalten (150–600 €)

Der Bedarfsausweis bewertet den energetischen Zustand von Gebäudehülle und Anlagentechnik unabhängig vom Nutzerverhalten. Er erfordert eine technische Analyse von Außenwänden, Fenstern, Dach, Keller und Heizungsanlage.

Dieser höhere Aufwand spiegelt sich im Preis wider: Beim Schornsteinfeger zahlen Sie typischerweise 150 bis 600 Euro, bei größeren Mehrfamilienhäusern auch darüber.

Er ist die aussagekräftigere Variante und wird in bestimmten Fällen vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Online erhalten Sie ihn ab 119,90 Euro — mit der gleichen rechtlichen Gültigkeit.

Achtung: Bedarfsausweis-Pflicht

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erreichen, ist der Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 GEG).

Ab fünf Wohneinheiten, bei einem Bauantrag nach dem 01.11.1977 oder nach einer entsprechenden Sanierung haben Sie dagegen die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis (§ 79 Abs. 1 GEG).

Ein Verstoß kann mit einem Bußgeld bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Prüfen Sie daher vorab, welche Variante Sie benötigen.

Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Die Pflicht knüpft nicht an den Besitz, sondern an die Verwertung Ihrer Immobilie an.

Ein gültiger Energieausweis muss vorliegen, sobald Sie ein Wohngebäude verkaufen, neu vermieten oder verpachten — und er ist potenziellen Käufern oder Mietern spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.

Auch beim Neubau schreibt das Gebäudeenergiegesetz die Ausstellung vor: Nach Fertigstellung übergibt der Bauherr einen Bedarfsausweis (§ 80 Abs. 1 GEG).

Welche Fristen, Ausnahmen und Vorlagepflichten 2026 im Detail gelten, lesen Sie im Magazin Energieausweis-Pflicht 2026 →. Welche der beiden Arten von Energieausweisen für Ihr Gebäude zulässig ist, klärt der Vergleich Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis →.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen — und welcher Schornsteinfeger?

Nicht jeder Schornsteinfeger darf automatisch Energieausweise ausstellen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt in § 88, welche Personen ausstellungsberechtigt sind. Dazu zählen:

Energieeffizienz-Experten und Bauingenieure mit entsprechender Ausbildung
Ein qualifizierter Schornsteinfeger mit nachgewiesener Zusatzqualifikation im Bereich Energieeffizienz
Handwerksmeister relevanter Gewerke (z. B. Heizungsbau, Kältetechnik)
Absolventen technischer oder naturwissenschaftlicher Studiengänge mit Weiterbildung

Ein amtliches Verzeichnis der Ausstellungsberechtigten gibt es nicht. Eigentümer sollten sich die Berechtigung nach § 88 GEG deshalb bei der Angebotsanfrage nachweisen lassen — vom Handwerksbetrieb vor Ort ebenso wie vom Online-Anbieter.

Die Eintragung in der Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) ist dafür keine Voraussetzung, aber die zuverlässigste Anlaufstelle für die Suche. Die Gültigkeit erkennen Sie später an der DIBt-Registriernummer auf dem Ausweis.

Wichtig zu wissen

Unabhängig davon, ob ein Schornsteinfeger, ein Energieeffizienz-Experte oder ein Online-Anbieter den Energieausweis erstellt: Alle Ausweise sind rechtlich gleichwertig.

Sie werden identisch beim DIBt registriert, haben die gleiche 10-jährige Gültigkeit und erfüllen die gleichen gesetzlichen Anforderungen nach GEG.

Warum ist der Schornsteinfeger so teuer?

Die deutlich höheren Kosten beim Schornsteinfeger im Vergleich zu Online-Anbietern haben mehrere Ursachen. Es handelt sich nicht um eine höhere Qualität des Energieausweises selbst, sondern um den Aufwand des Prozesses:

Vor-Ort-Begehung: Er kommt persönlich zum Gebäude. Bei einem Bedarfsausweis inspiziert er Fassade, Fenster, Dach, Keller und Heizungsanlage — das dauert je nach Objekt 1 bis 3 Stunden.
Anfahrtskosten: Fahrtzeit und Fahrzeugkosten werden direkt oder indirekt auf den Preis aufgeschlagen. In ländlichen Gebieten kann die Anfahrt erheblich sein.
Zeitaufwand: Von der Terminvereinbarung über die Begehung bis zur Ausstellung vergehen häufig 2 bis 3 Stunden reiner Arbeitszeit — dazu kommt die Verwaltung.
Verwaltungskosten: Büro, Personal, Versicherung und Fortbildungen schlagen sich in den Stundensätzen nieder.
Begrenzte Konkurrenz: Als bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger hat er in seinem Kehrbezirk eine etablierte Stellung. Viele Hauseigentümer fragen gar nicht erst nach günstigeren Alternativen.
Keine Skaleneffekte: Jeder Ausweis erfordert einen individuellen Vor-Ort-Termin. Online-Anbieter können durch digitale Prozesse deutlich mehr Aufträge pro Tag verarbeiten.

Woraus die ein bis drei Stunden bestehen Vor Ort wird jedes Bauteil einzeln aufgenommen: Fenstergrößen, Wandaufbau, Dämmstärken, Alter und Typ der Anlage. Diese Zeit steckt im Preis — nicht eine höhere fachliche Qualität des fertigen Dokuments.

Diese Aufnahme ist echte Arbeitszeit, und sie fällt bei jedem einzelnen Auftrag neu an.

Keiner dieser Punkte betrifft die Qualität des Dokuments — sie erklären den Aufwand, nicht die fachliche Güte. Das ist ein weit verbreitetes Missverständnis:

Gut zu wissen

Schornsteinfeger sind nicht automatisch besser qualifiziert als Online-Anbieter. Beide müssen die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllen.

Bei seriösen Online-Anbietern wie Haus & Energie prüfen zertifizierte Energieeffizienz-Experten jeden Ausweis — die gleiche fachliche Qualifikation wie bei einer Vor-Ort-Erstellung.

5 Spartipps: So senken Sie die Kosten für den Energieausweis

1. Unterlagen vorab vorbereiten

Wer Heizkostenabrechnungen, Grundrisse und Baubeschreibungen vollständig bereithält, reduziert den Aufwand für den Aussteller. Besonders beim Verbrauchsausweis lassen sich so günstigere Pauschalen aushandeln.

2. Mehrere Angebote vergleichen

Holen Sie mindestens drei Angebote ein — vom Schornsteinfeger, vom Energieberater und vom Online-Anbieter. Achten Sie auf den exakt gleichen Leistungsumfang, um die Preise sinnvoll vergleichen zu können.

3. Richtige Variante wählen

Wenn Sie die Wahl haben, prüfen Sie, ob der günstigere Verbrauchsausweis ausreicht. Bei sanierungsbedürftigen Gebäuden kann sich die bedarfsorientierte Berechnung lohnen, da sie konkrete Einsparpotenziale bei Dämmung und Heiztechnik aufzeigt.

4. Online-Anbieter nutzen

Für eine reine Ausstellung ohne zusätzliche Beratung bieten seriöse Online-Anbieter das beste Preis-Leistungs-Verhältnis. Bei Haus & Energie erhalten Sie den rechtsgültigen Verbrauchsausweis ab 69,90 Euro.

5. Unseriöse Billigangebote meiden

Extrem günstige Angebote ohne jede Prüfung der Gebäudedaten können zu fehlerhaften Ergebnissen führen. Bei Mängeln drohen Bußgelder bis 10.000 Euro. Achten Sie auf Transparenz beim Leistungsumfang und eine nachvollziehbare Datenerhebung.

Die günstigere Alternative: Online-Energieausweis

Der Online-Energieausweis ist die zeitgemäße Alternative zum Schornsteinfeger. Der Prozess ist denkbar einfach: Sie geben die Gebäudedaten in ein Online-Formular ein — das dauert durchschnittlich nur 5 Minuten.

Ein qualifizierter Energieberater prüft Ihre Angaben, erstellt den Ausweis und registriert ihn beim DIBt. Sie erhalten ein rechtsgültiges Dokument, das in allen Belangen identisch ist mit dem Ausweis vom Schornsteinfeger.

Vorteile

Rechtsgültig nach dem Gebäudeenergiegesetz
DIBt-Registrierung inklusive
Sofort als PDF verfügbar
Von zertifizierten Energieeffizienz-Experten geprüft
Kostenlose Vorschau vor Kauf

Nachteile

Kein persönlicher Vor-Ort-Termin
Eigene Dateneingabe erforderlich

Unterm Strich bleibt der Online-Weg für den Regelfall — Verkauf oder Vermietung ohne besondere bauliche Eigenheiten — die deutlich günstigere Wahl bei gleicher Rechtswirkung.

Bis zu 80 % günstiger — Online-Energieausweis ab 69,90 €

Gleiche Rechtsgültigkeit wie beim Schornsteinfeger — nur deutlich günstiger. DIBt-registriert, von Energieeffizienz-Experten geprüft.

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ab 69,90 € — Verbrauchsausweis inkl. MwSt. & DIBt In 5 Minuten — Durchschnittliche Bearbeitungszeit 10 Jahre gültig — Rechtsgültig nach dem Gebäudeenergiegesetz

Wann lohnt sich der Schornsteinfeger trotzdem?

Trotz der deutlich höheren Kosten gibt es Situationen, in denen der Gang zum Schornsteinfeger sinnvoll sein kann. Das betrifft vor allem Fälle, in denen Sie mehr als nur ein Dokument benötigen:

Umfassende Energieberatung gewünscht: Wenn Sie nicht nur einen Ausweis brauchen, sondern eine fundierte Beratung zu Einsparmöglichkeiten und Sanierungsmaßnahmen suchen, kann der Vor-Ort-Termin sinnvoll sein.
Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Für die Erstellung eines geförderten Sanierungsfahrplans ist eine Vor-Ort-Begehung ohnehin notwendig. In diesem Fall lässt sich das Dokument gleich miterstellen.
Komplexe Gebäude: Bei sehr alten, denkmalgeschützten oder baulich ungewöhnlichen Immobilien kann eine persönliche Begutachtung die Datenqualität verbessern.
Wenig Erfahrung mit Online-Formularen: Ältere Eigentümer, die sich mit der digitalen Dateneingabe unsicher fühlen, schätzen den persönlichen Kontakt.
Kombination mit regulärem Termin: Steht ohnehin eine Feuerstättenschau an, lässt sich der Ausweis effizient mitnehmen — fragen Sie nach einem Paketpreis.

Alle fünf Fälle haben eines gemeinsam: Sie brauchen mehr als das Dokument. Genau daran lässt sich die Entscheidung festmachen.

Unser Tipp

Benötigen Sie nur einen Energieausweis für Verkauf oder Vermietung? Dann sparen Sie mit dem Online-Ausweis 200 bis 400 Euro.

Planen Sie hingegen eine umfassende energetische Sanierung, investieren Sie besser in eine qualifizierte Vor-Ort-Energieberatung.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) übernimmt davon 50 % des förderfähigen Honorars: Ihr Eigenanteil beginnt bei 650 € (ein bis zwei Wohneinheiten), ab drei Wohnungen bei 850 €.

Unser Fazit

Der Energieausweis vom Schornsteinfeger ist eine vertrauenswürdige, aber deutlich teurere Option.

Für eine reine Ausstellung — ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis — bietet die Online-Erstellung das gleiche Ergebnis bei einem Bruchteil der Kosten.

Der Ausweis ist rechtlich identisch, wird beim DIBt registriert und ist 10 Jahre lang gültig.

Für einen reinen Energieausweis zum Verkauf oder zur Vermietung gibt es keinen Grund, 70–600 € beim Schornsteinfeger zu bezahlen. Online erhalten Sie den identischen, rechtsgültigen Ausweis ab 69,90 €.
— Stefan Richter, Energieberater bei Haus & Energie

Nur wenn Sie über den Ausweis hinaus eine persönliche Energieberatung oder einen Sanierungsfahrplan wünschen, ist der höhere Preis gerechtfertigt.

Für alle anderen Fälle empfehlen wir den Online-Verbrauchsausweis ab 69,90 € oder den Bedarfsausweis ab 119,90 € — rechtssicher, schnell und von Energieeffizienz-Experten geprüft.

Werkzeuge für die nächsten Schritte

Ausweis-Finder — Verbrauch oder Bedarf? Drei Fragen
Express-Energieausweis — noch am selben Tag statt Wartezeit auf einen Termin
Kennwert-Rechner — Kennwert und Effizienzklasse kostenlos, ohne Anmeldung
Standorte — Aussteller in Ihrer Region
Fragen & Antworten — alles rund um Kosten und Pflichten

Häufige Fragen zum Energieausweis vom Schornsteinfeger

Kann ein Schornsteinfeger einen Energieausweis ausstellen?

Ja, aber nicht automatisch: Ausstellungsberechtigt ist nach § 88 GEG nur ein qualifizierter Schornsteinfeger mit nachgewiesener Zusatzqualifikation im Bereich Energieeffizienz.

Maßgeblich ist allein § 88 GEG — ein amtliches Register der Aussteller gibt es nicht. Lassen Sie sich die Ausstellungsberechtigung nachweisen und prüfen Sie am fertigen Ausweis die DIBt-Registriernummer.

Die Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) ist die zuverlässigste Anlaufstelle für die Suche; verpflichtend wird der Eintrag erst bei geförderten Leistungen wie dem Sanierungsfahrplan.

Wie teuer ist ein Energieausweis beim Schornsteinfeger?

Die Kosten für einen Energieausweis liegen beim Schornsteinfeger bei 70 bis 300 Euro für den Verbrauchsausweis und 150 bis 600 Euro für den Bedarfsausweis. Online kosten dieselben Dokumente ab 69,90 € beziehungsweise ab 119,90 € — bei identischer Rechtsgültigkeit.

Wie lange braucht ein Schornsteinfeger für einen Energieausweis?

Von der Terminvereinbarung über die Vor-Ort-Begehung bis zur Ausstellung vergehen in der Regel ein bis drei Wochen.

Der Aufwand für die Erstellung liegt bei zwei bis drei Stunden reiner Arbeitszeit. Online erhalten Sie die Bescheinigung sofort bis spätestens drei Werktage nach der Dateneingabe.

Welche Unterlagen braucht man, um einen Energieausweis zu beantragen?

Für den Verbrauchsausweis genügen die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre sowie Baujahr, Wohnfläche und Heizungsart.

Wer einen Bedarfsausweis beantragen möchte, braucht zusätzlich Angaben zu Außenwänden, Fenstern, Dach, Keller und Heizungsanlage — sie sind die Grundlage für die Berechnung.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis ist zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum gültig — beim Schornsteinfeger genauso wie beim Online-Anbieter. Danach benötigen Sie für Verkauf oder Vermietung einen neuen Energieausweis.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs und den Bedarfsausweis auf Basis einer technischen Analyse der Bausubstanz, unabhängig vom Nutzerverhalten.

Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erreichen, ist die bedarfsorientierte Variante vorgeschrieben.

Wurde das Gebäude seither entsprechend saniert oder hat es mindestens fünf Wohneinheiten, haben Sie die Wahl.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen: alle Angaben aus dem Energieausweis nach § 87 GEG

2026-03-07T00:00:00Z

Das Wichtigste in Kürze

Zusammenfassung

Jede kommerzielle Immobilienanzeige muss nach § 87 GEG fünf energetische Pflichtangaben enthalten: Art des Energieausweises, Endenergie-Kennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Fehlende Angaben sind eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro pro Verstoß. Die Pflichtangaben gelten gleichermaßen für Verkauf und Vermietung — und zwar für Eigentümer, Makler und Verwalter.

Bei Haus & Energie erhalten Sie einen Energieausweis, der alle benötigten Werte enthält — ab 69,90 €.

Pflichtangaben aus dem Energieausweis: Was verlangt § 87 GEG?

Seit dem 1. Mai 2014 schreibt das Gesetz vor, dass in jeder kommerziellen Immobilienanzeige bestimmte energetische Kennwerte aus dem Energieausweis angegeben werden müssen.

Ursprünglich regelte dies § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Seit dem 1. November 2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die maßgebliche Rechtsgrundlage — die Pflichtangaben finden sich in § 87 GEG.

Kennzahl	Bedeutung
5	Pflichtangaben für Wohngebäude
10.000 €	Bußgeld je Verstoß
seit 2014	Gesetzlich vorgeschrieben

Die Pflichtangaben betreffen alle kommerziellen Medien: Online-Portale wie ImmoScout24 oder Immowelt, Zeitungsannoncen, Makler-Websites und Schaufensteraushänge.

Handgeschriebene Zettel am Schwarzen Brett eines Supermarkts gelten dagegen nicht als kommerzielles Medium.

Voraussetzung für die Pflichtangaben ist, dass zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung ein gültiger Energieausweis vorliegt — wurde für das Objekt noch nie einer erstellt, greift die Pflicht nicht.

Die GEG-Novelle 2024 (das sogenannte „Heizungsgesetz") hat an den Pflichtangaben selbst nichts geändert — aber klargestellt, dass Immobilienmakler ausdrücklich als Verpflichtete gelten. Eine Frage, die zuvor jahrelang umstritten war.

Pflichtangaben direkt erstellen

Nutzen Sie unseren kostenlosen Pflichtangaben-Generator, um in unter 3 Minuten einen rechtssicheren Pflichtangaben-Block für Ihre Immobilienanzeige zu erstellen — § 87 GEG konform.

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Die 5 Pflichtangaben für Wohngebäude aus dem Energieausweis

Der § 87 Abs. 1 GEG verlangt folgende fünf Angaben, sofern ein gültiger Energieausweis vorliegt:

Nr.	Pflichtangabe	Details
1	Art des Energieausweises	Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
2	Endenergiebedarf oder -verbrauch	Der Wert in kWh/(m²·a) — nicht der Primärenergiekennwert
3	Wesentlicher Energieträger	z. B. Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Wärmepumpe/Strom
4	Baujahr des Gebäudes	Das im Energieausweis eingetragene Baujahr
5	Energieeffizienzklasse	Klasse A+ bis H gemäß Anlage 10 zu § 86 GEG

In einer echten Anzeige sehen die fünf Angaben dann so aus:

Beispielanzeige

Gepflegtes Reihenmittelhaus mit Südgarten

Ruhige Wohnlage, 124 m² Wohnfläche, 4 Zimmer, Garage. Bezugsfrei nach Absprache.

1Art des Energieausweises: Energieverbrauchsausweis
2Endenergieverbrauch: 98 kWh/(m²·a)
3Wesentlicher Energieträger: Erdgas
4Baujahr des Gebäudes: 2005
5Energieeffizienzklasse: C

Die fünf Ziffern entsprechen der Tabelle darüber Fehlt eine davon, ist die Anzeige unvollständig — und jede einzelne Veröffentlichung zählt als eigener Verstoß.

Eine bestimmte Formulierung schreibt das Gesetz nicht vor — verlangt ist nur, dass alle fünf Angaben vorhanden und richtig sind.

Wo finden Sie die Werte im Energieausweis?

Beim Bedarfsausweis stehen die relevanten Werte auf Seite 2, beim Verbrauchsausweis auf Seite 3 des Energieausweises. Die jeweils andere Seite ist mit „Nicht zutreffend" versehen.

Die Energieeffizienzklasse lässt sich am Bandtacho (Farbskala) ablesen — der Pfeil zeigt auf die zutreffende Klasse.

Der Bandtacho Die Effizienzklasse steht nicht als Zahl im Text, sondern als Pfeilposition über dem Farbband. Beim Bedarfsausweis findet er sich auf Seite 2, beim Verbrauchsausweis auf Seite 3.

Wer die Klasse aus dem Fließtext des Ausweises heraussuchen will, sucht vergeblich: Sie steht ausschließlich als Position auf diesem Band.

Endenergie, nicht Primärenergie

In der Anzeige gehört ausschließlich der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch — nicht der Primärenergiekennwert, der ebenfalls im Ausweis steht.

Endenergie beschreibt die tatsächlich benötigte Energiemenge, Primärenergie berücksichtigt zusätzlich den Aufwand für Gewinnung und Transport des Energieträgers.

Der Unterschied ist eine Frage der Systemgrenze — also der Frage, ab wo gezählt wird:

Zwei Marken, drei Kennwerte Links die Hausgrenze: Was hier ankommt, ist die Endenergie — der Wert für die Anzeige. Die Primärenergie rechnet alles davor hinzu, also Förderung, Umwandlung und Transport. Rechts beginnt die Nutzenergie, die nach den Verlusten des Kessels im Raum ankommt; sie steht im Ausweis nicht.

Beide Werte stehen im Ausweis unmittelbar nebeneinander. Genau deshalb ist die Verwechslung der häufigste Fehler in Immobilienanzeigen — und sie ist abmahnfähig.

Was steht im Energieausweis? Alle Angaben im Überblick

Die fünf Pflichtangaben sind nur ein Auszug aus dem Dokument. Was ein Energieausweis enthalten muss, regeln die §§ 79 ff. GEG — zusammen beschreiben diese Felder den energetischen Zustand des Gebäudes weit ausführlicher, als es eine Anzeige leisten kann.

Die zentralen Kennwerte werden beim Bedarfsausweis bedarfsorientiert berechnet, beim Verbrauchsausweis verbrauchsorientiert aus den Abrechnungen ermittelt.

Angabe im Ausweis	Was dahintersteckt	Pflichtangabe?
Ausweisart & Rechtsgrundlage	Die Kopfzeile weist das Dokument als Energieausweis für Wohngebäude nach §§ 79 ff. GEG aus	Ausweisart: ja
Registriernummer	Beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) vergeben, darüber amtlich nachprüfbar	Nein
Gebäudedaten	Adresse, Gebäudetyp, Baujahr und Nutzfläche in m²	Baujahr: ja
Endenergie-Kennwert	Der Wert des Endenergiebedarfs bzw. des Endenergieverbrauchs für das Gebäude in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr	Ja
Primärenergie-Kennwert	Steht im Ausweis direkt neben dem Endenergiewert — daher die häufigste Verwechslung in Anzeigen	Nein
Bandtacho / Farbskala	Ordnet das Gebäude von A+ bis H ein; daraus ergibt sich die Energieeffizienzklasse	Klasse: ja
Energieträger der Heizung	Der wesentliche Energieträger, mit dem das Gebäude beheizt wird	Ja
Modernisierungsempfehlungen	Vorschläge zur Verbesserung des energetischen Zustands	Nein
Aussteller & Ausstellungsdatum	Wer den Ausweis erstellt hat; ab dem Ausstellungsdatum läuft die zehnjährige Gültigkeit	Nein

Für die Anzeige brauchen Sie also nur einen kleinen Teil dessen, was im Dokument steht — für Kauf- und Mietinteressenten sind die übrigen Felder trotzdem relevant.

Die Modernisierungsempfehlungen etwa zeigen, welche Maßnahmen sich energetisch lohnen; wie Sie sie lesen und einordnen, erklärt unser Beitrag zu den Sanierungsempfehlungen im Energieausweis →

Sonderfall Nichtwohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden (Gewerbeimmobilien, Büros, Einzelhandel) gelten nach § 87 Abs. 2 GEG abweichende Regeln. Baujahr und Energieeffizienzklasse müssen nicht angegeben werden — dafür muss der Endenergie-Kennwert für Wärme und Strom getrennt aufgeführt werden.

Alle Pflichten rund um Gewerbeobjekte — von der Ausweisart über die Aushangpflicht bis zu den Mindeststandards ab 2030 — stehen im Artikel Energieausweis für Nichtwohngebäude.

Pflichtangabe	Wohngebäude	Nichtwohngebäude
Art des Ausweises	Pflicht	Pflicht
Endenergie-Kennwert	1 Wert (gesamt)	2 Werte (Wärme + Strom getrennt)
Wesentlicher Energieträger	Pflicht	Pflicht
Baujahr	Pflicht	Nicht erforderlich
Energieeffizienzklasse	Pflicht	Nicht erforderlich

Die Tabelle zeigt, welche Angabe zu welchem Ausweistyp gehört. In der Praxis kippt genau hier der häufigste Fehler:

Häufiger Fehler bei Gewerbeimmobilien

Bei Nichtwohngebäuden wird sehr häufig nur ein Energiekennwert angegeben. Das GEG verlangt aber die getrennte Angabe für Wärme und Strom — zwei separate Werte in kWh/(m²·a). Im GEG gibt es zudem keine Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was gehört in die Anzeige?

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf theoretisch auf Basis von Gebäudehülle, Dämmung und Anlagentechnik — unabhängig vom Nutzerverhalten.

Der Verbrauchsausweis bildet dagegen den tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Heizperioden ab. In der Anzeige muss klar erkennbar sein, welcher Ausweistyp vorliegt, da die Kennwerte nicht direkt vergleichbar sind.

Welches der beiden Verfahren für Ihr Gebäude sinnvoller ist, klärt unser Vergleich Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis →

Angabe	Verbrauchsausweis (Seite 3)	Bedarfsausweis (Seite 2)
Bezeichnung in Anzeige	„Energieverbrauchsausweis"	„Energiebedarfsausweis"
Endenergie-Kennwert	Endenergieverbrauch	Endenergiebedarf
Effizienzklasse	Bandtacho auf Seite 3	Bandtacho auf Seite 2

Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?

Ein Bedarfsausweis ist vorgeschrieben bei Neubauten sowie bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllen.

In allen anderen Fällen besteht freie Wahl zwischen beiden Ausweistypen.

Verwechslung vermeiden

Der häufigste inhaltliche Fehler: Inserenten schreiben „Verbrauchsausweis", geben aber den Bedarfswert an — oder umgekehrt. Prüfen Sie, ob die Angaben zu Ausweisart und Kennwert zusammenpassen.

Einfache Regel: Seite 2 = Bedarf, Seite 3 = Verbrauch. Die jeweils andere Seite ist als „Nicht zutreffend" gekennzeichnet.

Wer diese Verwechslung sicher ausschließen will, braucht einen Ausweis, in dem beide Seiten sauber ausgewiesen sind — und aus dem sich die fünf Angaben direkt ablesen lassen.

Alle Pflichtangaben enthalten — Energieausweis online erstellen

Ihr Energieausweis enthält alle Werte, die Sie für die Pflichtangaben in Ihrer Immobilienanzeige benötigen. Rechtsgültig nach GEG, DIBt-registriert.

Verbrauchsausweis erstellen Bedarfsausweis erstellen

ab 69,90 € — Verbrauchsausweis inkl. MwSt. & DIBt In 5 Minuten — Daten eingeben, Ausweis erhalten Alle Werte drin — Pflichtangaben direkt ablesen

Alte Energieausweise vor der EnEV 2014: Was gilt heute?

Für Energieausweise, die zwischen dem 1. Oktober 2007 und dem 30. April 2014 ausgestellt wurden, gelten die Übergangsvorschriften des § 112 Abs. 3 und 4 GEG.

Der wichtigste Unterschied: Diese Ausweise enthalten keine Energieeffizienzklasse, da diese erst mit der EnEV 2014 eingeführt wurde — der Novelle der Energieeinsparverordnung, die zum 1. Mai 2014 in Kraft trat.

Pflichtangabe	Ausweis ab 1.5.2014	Ausweis vor 1.5.2014
Art des Ausweises	Pflicht	Pflicht
Endenergie-Kennwert	Pflicht	Pflicht (ggf. +20 kWh Pauschale)
Energieträger	Pflicht	Pflicht
Baujahr	Pflicht	Pflicht
Effizienzklasse	Pflicht	Keine Pflicht (freiwillig möglich)

Bei diesen älteren Ausweisen gibt es zusätzlich eine Rechenregel, die leicht übersehen wird und den anzugebenden Wert spürbar verändert:

Warmwasserpauschale beachten

Bei älteren Verbrauchsausweisen (vor Mai 2014), in denen der Warmwasserverbrauch nicht im Kennwert enthalten ist, müssen Sie eine Pauschale von 20 kWh/(m²·a) zum angegebenen Verbrauchswert hinzuaddieren.

Beispiel: Steht im Ausweis ein Verbrauch von 125 kWh/(m²·a), geben Sie in der Anzeige 145 kWh/(m²·a) an.

Quelle: § 112 Abs. 3 Nr. 2 GEG

Bei Ausweisen aus dieser Zeit stellt sich ohnehin zuerst eine andere Frage — nämlich ob sie überhaupt noch gelten:

Gültigkeit von zehn Jahren

Energieausweise haben eine Gültigkeit von zehn Jahren. Viele der 2014 ausgestellten Ausweise sind seit 2024 abgelaufen. Ein abgelaufener Ausweis gilt rechtlich als nicht vorhanden — bei Verkauf oder Vermietung muss ein neuer Energieausweis erstellt werden.

Die 9 Energieeffizienzklassen und ihre Grenzwerte

Die Energieeffizienzklassen für Wohngebäude sind in Anlage 10 zu § 86 GEG definiert. Die Skala reicht von A+ (Passivhaus-Niveau) bis H (unsanierter Altbau) und basiert auf dem Endenergie-Kennwert:

A+ ≤ 30 Passivhäuser, KfW-Effizienzhaus 40

A > 30 bis ≤ 50 Niedrigenergiehäuser, KfW-55

B > 50 bis ≤ 75 Neubauten nach aktuellem Standard

C > 75 bis ≤ 100 Gut sanierte Bestandsbauten

D > 100 bis ≤ 130 Teilsanierte ältere Gebäude

E > 130 bis ≤ 160 Ältere Einfamilienhäuser

F > 160 bis ≤ 200 Teilmodernisierte Altbauten

G > 200 bis ≤ 250 Gering modernisierte Altbauten

H > 250 Unsanierte Altbauten

Die meisten Bestandsgebäude in Deutschland fallen in die Klassen D bis F. Neubauten nach aktuellem GEG-Standard erreichen in der Regel Klasse B oder besser.

Bußgelder und Abmahnungen: Was droht bei Verstößen?

Bis zu 10.000 Euro pro Verstoß

Fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Abs. 1 Nr. 21 GEG. Da jede einzelne Anzeige einen separaten Verstoß darstellt, summieren sich die Beträge bei mehreren Inseraten schnell.

Zuständig für die Verhängung von Bußgeldern sind die nach Landesrecht zuständigen Behörden, meist die unteren Bauaufsichtsbehörden. In der Praxis finden behördliche Kontrollen allerdings kaum systematisch statt.

Das Hauptrisiko sind wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach § 5a Abs. 2 UWG. Der BGH bestätigte 2017 in drei Urteilen, dass fehlende Pflichtangaben eine irreführende geschäftliche Handlung darstellen.

Abmahnungen können von Mitbewerbern, Abmahnvereinen oder Verbraucherschutzverbänden ausgesprochen werden — die Deutsche Umwelthilfe (DUH) ist hier besonders aktiv und hat seit 2014 über 90 Gerichtsverfahren geführt.

Verstoß	Paragraph	Maximales Bußgeld
Fehlende Pflichtangaben in Anzeige	§ 108 Abs. 1 Nr. 21	10.000 €
Energieausweis bei Besichtigung nicht vorgelegt	§ 108 Abs. 1 Nr. 18	10.000 €
Energieausweis nach Vertragsschluss nicht übergeben	§ 108 Abs. 1 Nr. 19	10.000 €
Falsche Datengrundlage im Energieausweis	§ 108 Abs. 1 Nr. 20	10.000 €

Wann sind keine Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nötig?

Die Pflichtangaben nach § 87 GEG entfallen in genau definierten Fällen. Die zentrale Voraussetzung: Die Pflicht greift nur, wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt und die Anzeige in einem kommerziellen Medium erscheint.

Baudenkmäler — nach Landesrecht geschützte Gebäude (§ 79 Abs. 4 GEG)
Kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche (§ 104 GEG)
Nicht beheizte/gekühlte Gebäude — z. B. Lagerhallen, Tiefgaragen (§ 2 Abs. 1 GEG)
Neubauten vor Fertigstellung — Ausweis kann erst danach erstellt werden
Provisorische Gebäude mit geplanter Nutzungsdauer unter 2 Jahren
Wohngebäude unter 4 Monaten Nutzung/Jahr — typische Ferienwohnungen
Betriebsgebäude unter 12 °C Innentemperatur
Private, nicht-kommerzielle Aushänge — z. B. handgeschriebene Zettel

Der Denkmalschutz ist die Ausnahme, auf die sich Eigentümer am häufigsten berufen — und die am häufigsten falsch verstanden wird:

Denkmalschutz: Formelle Eintragung entscheidend

Entscheidend für die Befreiung ist die formelle Eintragung in die Denkmalliste — bloßes Alter oder historisches Aussehen reicht nicht aus. Auch Gebäude im Ensembleschutz fallen unter die Ausnahme.

Wer muss die Pflichtangaben machen: Eigentümer, Makler oder Verwalter?

§ 87 GEG benennt als Verantwortliche ausdrücklich: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler. Alle haften eigenständig für die Pflichtangaben.

Eigentümer — Trägt die primäre Verantwortung für die Beschaffung des Energieausweises (§ 80 GEG) und die Richtigkeit der Datengrundlage. Schaltet er die Anzeige selbst, haftet er direkt für alle Pflichtangaben.
Immobilienmakler — Seit dem GEG 2020 ausdrücklich als Verpflichteter benannt. Haftet eigenständig, sobald er die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet. Gibt der Eigentümer keinen Ausweis, muss der Makler ihn auf die Erstellungspflicht hinweisen.
Hausverwaltung — Nicht explizit in § 87 GEG genannt, aber als Beauftragte des Eigentümers mitverantwortlich, wenn sie die Vermietung und Anzeigenschaltung übernehmen. Im Verwaltungsvertrag sollte klar geregelt sein, wer Daten bereitstellt.

Die Haftung bei falschen Angaben ist dreistufig: Der Eigentümer haftet für falsche Datengrundlagen, der Aussteller des Energieausweises für Berechnungsfehler und der Makler für die korrekte Übernahme der Angaben aus dem Ausweis.

Grundsätzlich darf ein Makler auf die Richtigkeit des Ausweises vertrauen, es sei denn, offensichtliche Widersprüche sind erkennbar.

Energieausweis vorlegen: Besichtigung, Vertragsschluss, Übergabe

Die Anzeigenpflicht nach § 87 GEG ist nur die erste Stufe der Energieausweispflicht. Sobald aus einer Anzeige ein konkreter Interessent wird, kommen zwei weitere Pflichten hinzu — beide sind mit demselben Bußgeldrahmen bewehrt wie fehlende Pflichtangaben.

Vorlegen bei der Besichtigung — Potenziellen Kauf- und Mietinteressenten ist der Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen. Geschieht das nicht, ist das eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Abs. 1 Nr. 18 GEG mit bis zu 10.000 €.
Übergeben nach Vertragsschluss — Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags ist das Dokument an Käufer oder Mieter zu übergeben. Unterbleibt die Übergabe, greift § 108 Abs. 1 Nr. 19 GEG, ebenfalls mit bis zu 10.000 €.

Die Beschaffung des Energieausweises schuldet nach § 80 GEG der Eigentümer; auf einen fehlenden Ausweis kann er sich deshalb nicht berufen.

Praktisch heißt das: Wer verkauft oder vermietet, sollte den Ausweis vor der ersten Anzeige in der Hand haben.

Dann stimmen die Pflichtangaben, und es ist anschließend problemlos möglich, den Energieausweis vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben.

Korrekte Pflichtangaben: Beispiele für die Praxis

Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zu Schriftgröße, Position oder Formatierung der Pflichtangaben. Das GEG verlangt lediglich, dass die Angaben „in der Immobilienanzeige enthalten" sind. Hier sind vier Beispiele, die Sie direkt für Ihre Anzeigen verwenden können:

Beispiel 1: Mietwohnung mit Verbrauchsausweis

Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 98 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Erdgas, Baujahr 2005, Energieeffizienzklasse C

Beispiel 2: Einfamilienhaus mit Bedarfsausweis

Beim Bedarfsausweis ändert sich das Schlüsselwort: Es heißt Endenergiebedarf statt -verbrauch. Die Effizienzklasse bleibt Pflicht.

Energiebedarfsausweis, Endenergiebedarf 157,8 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Heizöl, Baujahr 1969, Energieeffizienzklasse E

Beispiel 3: Gewerbeimmobilie / Nichtwohngebäude

Hier stehen zwei getrennte Kennwerte — Wärme und Strom —, dafür entfallen Effizienzklasse und Baujahr.

Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch Wärme: 100 kWh/(m²·a), Endenergieverbrauch Strom: 20 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Fernwärme

Beispiel 4: Altbau mit Ausweis vor Mai 2014

Der angegebene Wert enthält die aufaddierte Warmwasserpauschale — der Zusatz in Klammern macht die Rechnung für den Leser nachvollziehbar.

Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 145 kWh/(m²·a) (inkl. 20 kWh Warmwasserpauschale), wesentlicher Energieträger: Erdgas, Baujahr 1965

Abkürzungen und Formular-Bausteine in Printanzeigen

Ein amtliches Formular für den Pflichtangaben-Block gibt es nicht — Sie können den Textbaustein frei formulieren, solange alle fünf Angaben enthalten sind und eindeutig zugeordnet werden können.

Abkürzungen wie „EA-V" (Verbrauchsausweis), „EA-B" (Bedarfsausweis) oder „EEK" (Energieeffizienzklasse) sind grundsätzlich zulässig — aber nur, wenn ein Abkürzungsverzeichnis im direkten Umfeld der Anzeige abgedruckt oder verlinkt ist.

Online genügt ein Link, bei Printanzeigen muss das Verzeichnis in der Nähe vollständig abgedruckt sein. Im Zweifelsfall: Ausschreiben ist sicherer.

Die häufigsten Fehler — und wie Sie sie vermeiden

In der Praxis scheitern viele Immobilienanzeigen an vermeidbaren Fehlern. Eine Untersuchung der DUH zeigte, dass nur 66 % der gewerblichen und lediglich 14 % der privaten Angebote alle Pflichtangaben korrekt enthielten.

1. Pflichtangaben komplett vergessen

Am häufigsten werden Energieeffizienzklasse und Baujahr vergessen. Alle fünf Angaben müssen in jede Anzeige — ohne Ausnahme.

2. Bedarf und Verbrauch verwechselt

Inserenten schreiben „Verbrauchsausweis", geben aber den Bedarfswert an. Prüfen Sie: Ausweistyp und Kennwert müssen zusammenpassen (Seite 2 = Bedarf, Seite 3 = Verbrauch).

3. Primärenergie statt Endenergie

In der Anzeige gehört ausschließlich der Endenergiebedarf/-verbrauch — nicht der Primärenergiekennwert, der ebenfalls im Ausweis steht.

4. Warmwasserpauschale vergessen

Bei Verbrauchsausweisen vor Mai 2014 ohne Warmwasseranteil müssen 20 kWh/(m²·a) zum Verbrauchswert hinzuaddiert werden. Dieser Sonderfall wird häufig übersehen.

5. Abkürzungen ohne Verzeichnis

Kürzel wie „EA-B" oder „EEK" ohne erklärendes Verzeichnis in der Nähe sind rechtlich angreifbar und stellen ein erhebliches Abmahnrisiko dar.

6. Abgelaufener Energieausweis

Energieausweise gelten 10 Jahre. Viele 2014 ausgestellte Ausweise sind inzwischen abgelaufen. Ein abgelaufener Ausweis gilt als nicht vorhanden — ein neuer muss erstellt werden.

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Was sich 2026 durch die EPBD ändert

Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) bringt erhebliche Änderungen für Energieausweise. Deutschland setzt sie über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) um, das am 28. Juli 2026 verkündet wurde; der Energieausweis-Teil greift voraussichtlich zum 1. Januar 2027.

Effizienzskala: A+ bis H bleibt für Wohngebäude

Anders als zunächst angenommen wird die deutsche Skala nicht pauschal umgestellt: Nach dem GModG bleibt für Wohngebäude die Skala A+ bis H erhalten.

Die EU-einheitliche Skala A bis G ist in Deutschland zunächst nur für Nichtwohngebäude vorgesehen — langfristig strebt die EU-Gebäuderichtlinie EU-weit harmonisierte Klassen A bis G an.

Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ohnehin ihre zehnjährige Gültigkeit. Für die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen bedeutet das: Bei Wohngebäuden bleibt die gewohnte Klasse A+ bis H maßgeblich.

Weitere geplante Neuerungen: eine nationale Datenbank für Energieausweise, die Pflicht zur Ausstellung bei Verlängerung von Mietverträgen und die Einführung eines Renovierungspasses als Ergänzung zum Energieausweis.

Der Heizungsteil des GModG gilt bereits seit dem 29. Juli 2026: Er hat die 65-%-Erneuerbare-Energien-Pflicht gestrichen und durch die „Bio-Treppe" für neu eingebaute fossile Heizungen ersetzt. Alle Details: Energieausweis-Pflicht 2026 →

Brauchen Sie einen neuen Energieausweis?

Bevor Sie eine Immobilienanzeige schalten, sollten Sie sicherstellen, dass Ihr Energieausweis noch gültig ist. Nutzen Sie unsere interaktiven Tools:

Pflicht-Check: Benötigen Sie einen neuen Ausweis?

Drei Fragen

Pflicht-Check

Brauchen Sie einen neuen Energieausweis?

Haben Sie einen aktuellen Energieausweis?

Sagt der Check, dass ein vorhandener Ausweis grundsätzlich genügt, bleibt eine Frage offen: Wie lange gilt er noch?

Ein Energieausweis muss die gesamte Vermarktungszeit abdecken — läuft er mitten in den Verhandlungen ab, fehlt die Grundlage für Ihre Anzeige. Das Ausstellungsdatum steht auf Seite 1.

Gültigkeit Ihres Energieausweises prüfen

Gültigkeits-Check

Ablauf-Rechner

Prüfen Sie, ob Ihr Energieausweis noch gültig ist

Ausstellungsdatum Ihres Energieausweises

Sie finden das Datum auf Seite 1 Ihres Energieausweises.

Fazit: Fünf Angaben, null Ausreden

Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind mit fünf klar definierten Datenpunkten für Wohngebäude überschaubar. Die häufigen Verstöße resultieren weniger aus der Komplexität der Vorschriften als aus Nachlässigkeit und mangelnder Kenntnis der Sonderfälle.

Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind kein Hexenwerk — fünf Werte aus dem Energieausweis, fertig. Wer sich unsicher ist, bestellt einen aktuellen Energieausweis und hat alle Angaben schwarz auf weiß.
— Stefan Richter, Energieberater bei Haus & Energie

Prüfen Sie vor jeder Anzeigenschaltung: Liegt ein gültiger Energieausweis vor? Sind alle fünf Pflichtangaben enthalten? Stimmen Ausweistyp und Kennwert überein? Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Für einen neuen Energieausweis empfehlen wir den Verbrauchsausweis ab 69,90 € oder den Bedarfsausweis ab 119,90 € — rechtsgültig nach GEG, DIBt-registriert und von Energieeffizienz-Experten geprüft.

Werkzeuge für die nächsten Schritte

Pflichtangaben-Generator — formulierten Anzeigentext erzeugen, kostenlos
Ausweis-Finder — Bedarf oder Verbrauch? Drei Fragen
Express-Energieausweis — wenn die Anzeige heute noch online soll
Fragen & Antworten — Pflichten, Fristen, Bußgelder

Häufige Fragen zu den Pflichtangaben aus dem Energieausweis

Was muss in einem Energieausweis stehen?

Neben den fünf Pflichtangaben enthält der Energieausweis die Gebäudedaten, den energetischen Zustand des Gebäudes, die Kennwerte in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr sowie die Farbskala (Bandtacho) mit der Energieeffizienzklasse.

Die für die Anzeige benötigten Werte stehen beim Bedarfsausweis auf Seite 2, beim Verbrauchsausweis auf Seite 3.

Welche Daten aus dem Energieausweis müssen in einem Immobilieninserat stehen?

Die fünf Angaben aus dem Energieausweis: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden entfallen Baujahr und Effizienzklasse, dafür sind Wärme und Strom nach § 87 Abs. 2 GEG getrennt anzugeben.

Muss ich den Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen?

Ja. Wird der Energieausweis oder eine Kopie hiervon potenziellen Kauf- oder Mietinteressenten nicht vorgelegt, ist das nach § 108 Abs. 1 Nr. 18 GEG eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 € Bußgeld.

Nach Vertragsschluss ist der Ausweis Käufern oder Mietern zu übergeben — sonst greift Nr. 19 mit demselben Rahmen.

Wer kontrolliert beim Hausverkauf den Energieausweis?

Zuständig sind die nach Landesrecht bestimmten Behörden, meist die unteren Bauaufsichtsbehörden; systematische Kontrollen finden in der Praxis kaum statt.

Das reale Risiko sind wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach § 5a Abs. 2 UWG — hier ist unter anderem die Deutsche Umwelthilfe seit 2014 aktiv.

Gilt die Pflicht auch bei Verpachtung oder Leasing?

Ja. § 87 GEG nennt ausdrücklich Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler. Bei Verpachtung und Leasing gelten dieselben fünf Pflichtangaben wie bei Verkauf oder Vermietung.

Brauche ich Pflichtangaben, wenn noch kein Energieausweis vorliegt?

Die Pflichtangaben greifen nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung ein gültiger Energieausweis vorliegt — entscheidend ist also, ob überhaupt schon ein Energieausweis ausgestellt wurde.

Bei Verkauf oder Vermietung muss der Eigentümer den Ausweis ohnehin beschaffen (§ 80 GEG); ihn vor der Anzeige erstellen zu lassen, ist deshalb der sichere Weg.

Wie lange sind Energieausweise gültig?

Energieausweise gelten zehn Jahre ab Ausstellung. Ein abgelaufener Ausweis gilt rechtlich als nicht vorhanden — seine Werte dürfen nicht mehr als Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige verwendet werden, es muss ein neuer Energieausweis erstellt werden.

Gibt es ein Formular für den Pflichtangaben-Block?

Das GEG schreibt kein Formular und keine bestimmte Formatierung vor. Unser kostenloser Pflichtangaben-Generator erzeugt in unter 3 Minuten einen fertigen, § 87 GEG konformen Textbaustein zum Kopieren in die Immobilienanzeige.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

2026-03-09T00:00:00Z

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: das Wichtigste in Kürze

Zusammenfassung — Stand: März 2026

Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht? Bei Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohneinheiten, Bauantrag vor November 1977 und ohne nachträgliche Sanierung auf WSchV-1977-Niveau ist der Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 GEG).

Auch bei Neubauten und nach umfassender Sanierung (> 10 % Außenbauteilfläche) ist er vorgeschrieben.

Warum lohnt sich der Bedarfsausweis auch bei freier Wahl? Die IfW-Kiel-Studie 2024 zeigt: Immobilien mit Bedarfsausweis erzielen fast dreimal höhere Preisprämien als mit Verbrauchsausweis.

Der Grund: Käufer und Banken vertrauen der objektiven, nutzerunabhängigen Bewertung deutlich mehr.

Was kostet ein Energieausweis? Der Verbrauchsausweis liegt zwischen 50 und 100 € (bei Haus & Energie ab 69,90 €), der Bedarfsausweis zwischen 100 und 500 € je nach Anbieter (bei Haus & Energie ab 119,90 €).

Einen detaillierten Kostenvergleich finden Sie in unserem Magazin: Was kostet ein Energieausweis?

Welchen Energieausweis brauchen Sie? Der Schnell-Check

Rund 60 % aller deutschen Wohngebäude wurden vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet. Viele dieser Eigentümer wissen nicht, dass sie gar keine Wahl haben — und der Verbrauchsausweis für ihr Gebäude unzulässig ist.

Beantworten Sie drei kurze Fragen und finden Sie heraus, welchen Energieausweis Sie benötigen:

Wann wurde Ihr Gebäude gebaut?

Wie viele Wohneinheiten hat das Gebäude?

Wurde das Gebäude nach 1977 energetisch saniert?

Unsere Empfehlung für Ihre Immobilie:

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Sie wissen jetzt, ob Ihr Gebäude den Bedarfsausweis erfordert oder ob Sie frei wählen können. Im Folgenden erklären wir die Unterschiede, Kosten und wann welcher Ausweis die klügere Wahl ist.

Zwei Arten von Energieausweisen: Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis im Vergleich

Beide Energieausweise erfüllen die gesetzliche Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Sie unterscheiden sich jedoch grundlegend in der Methodik — und damit in Aussagekraft, Kosten und Nutzen.

Was ist ein Verbrauchsausweis? Berechnungsgrundlage und Kennwerte

Die Berechnungsgrundlage dieses Ausweistyps sind die tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Die Heizkostenabrechnungen werden klimabereinigt (Referenzstandort Potsdam), um Temperaturschwankungen auszugleichen.

Kennwert: Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a) — zeigt, was die Bewohner tatsächlich verbraucht haben.

Vorteile

Günstiger als der Bedarfsausweis
Schnell erstellt: wenige Tage bis sofort
Keine Baupläne oder Baubeschreibung nötig
Einfache Online-Eingabe in unter 10 Minuten

Nachteile

Stark abhängig vom Nutzerverhalten — sparsame Bewohner lassen ein schlechtes Gebäude gut aussehen
Leerstand verfälscht die Werte nach unten
Nach Sanierung erst nach 3 Jahren neue Verbrauchsdaten verfügbar
Nur oberflächliche Modernisierungsempfehlungen möglich

Was ist ein Bedarfsausweis? Die Berechnung des Energiebedarfs

Dieser Ausweistyp beruht auf einer technischen Analyse des Gebäudes.

Ein qualifizierter Aussteller berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes anhand der Gebäudehülle (Wände, Dach, Fenster, Kellerdecke), der Anlagentechnik (Heizung, Warmwasser, Lüftung) und standardisierter Rahmenbedingungen.

Was in die Bedarfsrechnung eingeht Die Rechnung erfasst die gesamte beheizte Hülle — Dach, Außenwände, Fenster, Kellerdecke — dazu Heizung und Warmwasserbereitung. Wie die Bewohner heizen, kommt darin nicht vor.

Maßgeblich ist die durchgehende Hülle: Jedes Bauteil zwischen beheiztem Innenraum und Außenluft geht mit seinem Wärmedurchgangswert in die Rechnung ein — auch die Kellerdecke, die viele Eigentümer nicht auf dem Schirm haben.

Kennwert: Endenergiebedarf in kWh/(m²·a) — zeigt, was das Gebäude theoretisch brauchen würde, unabhängig vom Nutzerverhalten.

Vorteile

Objektiv und nutzerunabhängig — zeigt den tatsächlichen Gebäudezustand
Identifiziert energetische Schwachstellen bauteilbezogen
Enthält fundierte Modernisierungsempfehlungen
Nach Sanierung sofort aktualisierbar (keine 3-Jahres-Wartezeit)
Höhere Marktakzeptanz bei Käufern und Banken

Nachteile

Teurer als der Verbrauchsausweis — abhängig von Anbieter und Vor-Ort-Begehung
Aufwendiger: Baupläne und Gebäudedaten erforderlich
Tendiert zu konservativeren Ergebnissen (Standardnutzung wird angenommen)

Vergleichstabelle: Bedarfs- und Verbrauchsausweis im Überblick

Die wichtigsten Unterschiede nebeneinander — von der Datengrundlage über die Kosten bis zur Aussagekraft:

Kriterium	Verbrauchsausweis	Bedarfsausweis
Grundlage	Tatsächlicher Verbrauch (3 Jahre)	Technische Gebäudeanalyse
Objektivität	Gering — stark nutzerabhängig	Hoch — nutzerunabhängig
Aussagekraft	Eingeschränkt — nur Gesamtverbrauch	Sehr hoch — identifiziert Schwachstellen
Kosten	50–100 €	100–500 €
Benötigte Unterlagen	Heizkostenabrechnungen (3 Jahre)	Baupläne + Gebäudedaten
Modernisierungsempfehlungen	Nur oberflächlich	Fundiert, bauteilbezogen
Nach Sanierung	Erst nach 3 Jahren aktualisierbar	Sofort aktualisierbar
Erstellungsdauer	Wenige Tage bis sofort	1–3 Wochen

Was ist günstiger — Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Günstiger ist der Verbrauchsausweis — die Kostenspannen beider Verfahren zeigt die Vergleichstabelle oben.

Ob Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis am Ende die wirtschaftlichere Wahl ist, entscheidet allerdings der Anlass: Beim Verkauf relativiert sich die Differenz über die höhere Preisprämie, die Käufer und Banken der bedarfsorientierten Bewertung zubilligen.

Was der Energieausweis über die Energieeffizienz Ihres Gebäudes aussagt

Beide Kennwerte — der Endenergieverbrauch wie der Endenergiebedarf in kWh/(m²·a) — münden in dieselbe Skala der Effizienzklassen von A+ bis H.

Eine Skala, zwei Bedeutungen Beide Verfahren enden auf derselben Skala. Beim Bedarfsausweis beschreibt die Klasse das Gebäude, beim Verbrauchsausweis das Heizverhalten der letzten drei Abrechnungsjahre.

Auf dem fertigen Dokument sieht man der Klasse nicht an, aus welchem Verfahren sie stammt. Der Buchstabe steht in beiden Fällen an derselben Stelle — und meint zwei verschiedene Dinge.

Die Aussage dahinter ist jedoch eine andere: Der Bedarfsausweis bewertet die bauliche Substanz des Hauses, der Verbrauchsausweis das Verhalten der Bewohner in den letzten drei Abrechnungsjahren.

Wer die Energieeffizienz eines Gebäudes belastbar einschätzen will — vor einem Kauf oder vor einer Sanierungsentscheidung —, braucht deshalb die baulich hergeleiteten Werte.

Wann ist welcher Energieausweis erforderlich? Die Regeln nach GEG

Das Gebäudeenergiegesetz regelt in den §§ 79–87, wann welcher Ausweis nötig ist. Die wichtigste Frage: Dürfen Sie wählen — oder ist der Bedarfsausweis Pflicht?

Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?

Er ist gesetzlich vorgeschrieben in folgenden Fällen:

Wohngebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, Bauantrag vor 01.11.1977, nicht nachträglich auf WSchV-1977-Niveau saniert (§ 80 Abs. 3 GEG)
Neubauten — nach Fertigstellung muss der Bauherr einen Bedarfsausweis übergeben (§ 80 Abs. 1 GEG)
Nach umfassender Sanierung — wenn mehr als 10 % der Außenbauteilfläche erneuert wurde (§ 80 Abs. 2 GEG)
Fehlende Verbrauchsdaten — z. B. bei längerem Leerstand mit Leerstandsfaktor über 0,3

Wann ist der Verbrauchsausweis zulässig?

Er darf ausgestellt werden, wenn mindestens eine dieser Voraussetzungen erfüllt ist:

Gebäude mit 5 oder mehr Wohneinheiten (unterschiedliches Nutzerverhalten gleicht sich aus)
Bauantrag nach dem 01.11.1977 gestellt
Gebäude mit Bauantrag vor 1977, das die Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt — durch Bau oder nachträgliche Sanierung
Ausreichende Verbrauchsdaten vorhanden: 36 zusammenhängende Monate, Ende der jüngsten Abrechnungsperiode maximal 18 Monate zurückliegend

Bei diesen Gebäuden besteht freie Wahl zwischen beiden Verfahren (§ 79 Abs. 1 GEG).

Entscheidungstabelle nach Gebäudetyp

Gebäudetyp	Baujahr	Wohneinheiten	Saniert (WSchV 1977)?	Welcher Ausweis?
EFH/ZFH	Vor 1977	< 5	Nein	Bedarfsausweis (Pflicht)
EFH/ZFH	Vor 1977	< 5	Ja	Wahlfreiheit
EFH/ZFH	Nach 1977	< 5	—	Wahlfreiheit
MFH	Vor 1977	≥ 5	Nein	Wahlfreiheit
MFH	Nach 1977	≥ 5	—	Wahlfreiheit
Neubau	—	—	—	Bedarfsausweis (Pflicht)
Nach Sanierung	> 10 % Außenbauteile	—	—	Bedarfsausweis (Pflicht)
Baudenkmal	—	—	—	Ausnahme: kein Ausweis nötig
Gebäude < 50 m²	—	—	—	Ausnahme: kein Ausweis nötig

Bußgelder, Pflichtangaben & neue EU-Regeln

Wer trotz Pflicht keinen gültigen Energieausweis vorlegt, riskiert Bußgelder bis 10.000 € pro Verstoß. Jede Immobilienanzeige ohne die vorgeschriebenen Pflichtangaben stellt einen separaten Verstoß dar.

Details und eine kostenlose Checkliste finden Sie in unserem Magazin Pflichtangaben in Immobilienanzeigen — oder nutzen Sie unseren Pflichtangaben-Generator für den korrekten Anzeigentext.

Durch die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) kommen zudem erweiterte Vorlagepflichten hinzu.

Die Skala A+ bis H bleibt nach dem GModG für Wohngebäude erhalten; die EU-Skala A bis G ist zunächst nur für Nichtwohngebäude vorgesehen. Alle Details: Energieausweis-Pflicht 2026 →

Für die Entscheidung auf dieser Seite ist eine weitere Änderung wichtiger: Zum 1. Januar 2027 streicht das GModG die Bedarfsausweis-Pflicht für kleine Altbauten. Die 1977-Weiche in der Tabelle oben gilt dann nicht mehr — Sie dürfen bei jedem Wohngebäude frei wählen.

Der Verbrauchsausweis wird dabei sogar leichter zugänglich: Statt drei Abrechnungsperioden genügen dann zwei Jahre Verbrauchsdaten; die jüngste Periode darf weiterhin höchstens 18 Monate zurückliegen.

Neu ist allein, dass die Verbräuche nach Energieträgern aufgeschlüsselt sein müssen. Wer nur mit Gas heizt, merkt davon nichts; bei Kaminofen oder zweiter Wärmequelle gehört beides getrennt in die Abrechnung.

Bei Nichtwohngebäuden geht die Entwicklung in die andere Richtung: Dort ist bei Verkauf und Vermietung ab 2027 nur noch der Bedarfsausweis zulässig, der Verbrauchsausweis entfällt.

Praxisbeispiel: Dasselbe Haus, zwei verschiedene Ergebnisse

Ein Punkt, den viele Eigentümer unterschätzen: Beide Verfahren können für dasselbe Gebäude zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Das konkrete Beispiel: Ein unsaniertes Einfamilienhaus von 1965. Die Eigentümer heizen sparsam — kurze Heizperiode, niedrige Raumtemperaturen, selten genutzte Räume bleiben kalt.

120 kWh/(m²·a) Verbrauchsausweis → Klasse D

Spiegelt das sparsame Heizverhalten der aktuellen Bewohner

265 kWh/(m²·a) Bedarfsausweis → Klasse H

Zeigt den tatsächlichen Gebäudezustand unter Standardbedingungen

4 Klassen Unterschied zwischen beiden Verfahren für dasselbe unsanierte Einfamilienhaus.

Für einen Kaufinteressenten, der normal heizt, wäre Klasse D eine böse Überraschung — in Wirklichkeit erwirbt er ein Gebäude der schlechtesten Kategorie.

Wärmebild desselben Hauses Rollladenkästen, Fensterrahmen, Balkonplatte, Traufe: Hier verlässt die Wärme das Haus. Der Bedarfsausweis rechnet genau diese Schwachstellen nach — im Verbrauchswert bleiben sie unsichtbar, solange sparsam geheizt wird.

Die Wärmeverluste im Bild stehen in keiner Heizkostenabrechnung. Sie fallen an, sobald jemand das Haus auf normale Raumtemperatur bringt — und genau davon geht die Bedarfsrechnung aus.

Die Verbraucherzentrale bestätigt diesen Befund: Beim Verbrauchsverfahren schneidet ein identisches Haus typischerweise etwa 25 % besser ab als beim Bedarfsverfahren. In Extremfällen — wie dem Beispiel oben — können es vier oder mehr Effizienzklassen Unterschied sein.

Welcher Energieausweis ist der richtige für Sie?

Verbrauchsausweis ab 69,90 €, Bedarfsausweis ab 119,90 €. Rechtssicher nach GEG, DIBt-registriert, Expertenprüfung inklusive.

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Verkauf oder Vermietung: Welcher Energieausweis ist der richtige?

Beim Verkauf: Bedarfsausweis

Auch wenn Sie die freie Wahl haben: Bei einem Immobilienverkauf lohnt sich der Bedarfsausweis fast immer. Die Mehrkosten amortisieren sich vielfach über den erzielbaren Verkaufspreis.

+650 €/m² — Preisprämie für A+/A-Klasse mit Bedarfsausweis (IfW-Kiel-Studie 2024)
+225 €/m² — Preisprämie für A+/A-Klasse mit Verbrauchsausweis (IfW-Kiel-Studie 2024)
3× höher als beim Verbrauchsausweis — Marktprämie des Bedarfsausweises

Kaufinteressenten und Banken vertrauen dem rechnerischen Nachweis, weil er nicht vom individuellen Heizverhalten der Vorbewohner abhängt.

Wer vor dem Verkauf energetisch saniert hat, profitiert besonders: Die Verbesserungen werden im Bedarfsverfahren sofort in einer besseren Effizienzklasse sichtbar, während das verbrauchsbasierte Verfahren erst drei neue Abrechnungsjahre benötigt.

Die Effizienzklasse hat messbaren Einfluss auf den Immobilienwert — und der Effekt wird stärker. Alle Details: Energieausweis-Pflicht 2026 →

Bei Vermietung: Verbrauchsausweis reicht oft

Nicht für jeden Anlass ist die teurere Variante nötig. In diesen Fällen erfüllt der Verbrauchsausweis seinen Zweck vollständig:

Vermietung (nicht Verkauf): schnell und günstig für Mietanzeigen, gesetzliche Pflicht erfüllt
Mehrfamilienhaus ab 5 Einheiten mit stabilen Verbräuchen
Wenn keine Sanierungsplanung ansteht und nur die gesetzliche Pflicht erfüllt werden soll

Besonders bei Mehrfamilienhäusern ist er die pragmatische Wahl: Unterschiedliches Nutzerverhalten gleicht sich bei vielen Bewohnern aus, sodass der Verbrauchswert aussagekräftiger wird als bei einem Einfamilienhaus mit nur einem Haushalt.

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Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Energieausweise dürfen nur qualifizierte Aussteller ausstellen — das gilt für beide Verfahren gleichermaßen. Jedes fertige Dokument erhält eine Registriernummer beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) und ist damit bundesweit anerkannt.

Ob der Energieausweis online oder vor Ort erstellt wird, ändert an der Rechtsgültigkeit nichts.

Der Unterschied liegt allein im Ablauf: Bei uns geben Sie die Gebäudedaten online ein, unsere Energie-Experten prüfen sie fachlich, anschließend erhalten Sie das Dokument als PDF.

Werkzeuge für die nächsten Schritte

Ausweis-Finder — der Schnell-Check als Popup, jederzeit erreichbar
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Express-Energieausweis — beide Varianten auch am selben Tag
Standorte — Aussteller in Ihrer Region

Häufige Fragen zum Energieausweis

Kann ich den Ausweistyp nachträglich wechseln?

Ja. Sie können jederzeit einen neuen Energieausweis eines anderen Typs erstellen lassen. Allerdings gilt: Wenn für Ihr Gebäude der Bedarfsausweis Pflicht ist (unter 5 Wohneinheiten, Bauantrag vor 1977, nicht saniert), dürfen Sie nicht zum Verbrauchsausweis wechseln.

In allen anderen Fällen ist ein Wechsel problemlos möglich — der neue Ausweis ersetzt den alten für weitere 10 Jahre.

Was passiert, wenn mein Energieausweis abläuft und ich nicht verkaufe oder vermiete?

Ein abgelaufener Energieausweis ist kein Verstoß, solange Sie Ihre Immobilie weder verkaufen, vermieten, verpachten noch umfangreich sanieren.

Wer ausschließlich selbst in der eigenen Immobilie wohnt, benötigt keinen gültigen Ausweis. Die Pflicht greift erst, wenn Sie eine der genannten Handlungen vornehmen — dann muss der Ausweis vor der Besichtigung vorliegen.

Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig — prüfen Sie die Gültigkeit Ihres Ausweises in unserem Ablauf-Rechner.

Was muss ich als WEG-Eigentümer (Eigentümergemeinschaft) beachten?

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die WEG-Verwaltung für den Energieausweis zuständig — nicht der einzelne Wohnungseigentümer. Der Ausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt.

Möchten Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, müssen Sie den Ausweis bei der Verwaltung anfordern. Hat die WEG keinen gültigen Ausweis, muss die Erstellung über einen Beschluss der Eigentümerversammlung initiiert werden.

Ist ein Online-Energieausweis gleichwertig zum Vor-Ort-Ausweis?

Ja, rechtlich sind beide gleichwertig. Sowohl online erstellte als auch vor Ort erstellte Energieausweise werden beim DIBt registriert und sind bundesweit anerkannt.

Der Unterschied liegt im Erstellungsprozess: Bei Online-Ausweisen liefert der Eigentümer die Daten und Fotos selbst, beim Vor-Ort-Ausweis nimmt ein Energieberater die Daten vor Ort auf.

Für den Verbrauchsausweis, der auf Heizkostenabrechnungen basiert, ist eine Vor-Ort-Begehung in der Regel nicht erforderlich.

Wie viel kostet ein Energieausweis bei Haus & Energie?

Der Verbrauchsausweis kostet ab 69,90 €, der Bedarfsausweis ab 119,90 € — jeweils inklusive Mehrwertsteuer und DIBt-Registrierung. Die Erstellung erfolgt online, die Daten werden von unseren Energie-Experten geprüft.

Auf Wunsch bieten wir Express-Bearbeitung am gleichen Tag (39,99 €) und postalischen Versand als DIN-A4-Ausdruck (9,99 €).

Ist der Bedarfsausweis schlechter als der Verbrauchsausweis?

Nein — er ist strenger. Das rechnerische Verfahren geht von standardisierter Nutzung aus und bildet damit den energetischen Zustand des Gebäudes ab, während das verbrauchsbasierte Verfahren das Verhalten der Bewohner spiegelt.

Eine schlechtere Klasse bedeutet also nicht das schlechtere Dokument, sondern das realistischere.

Ist ein Verbrauchsausweis noch zulässig?

Ja. Er darf weiterhin ausgestellt werden, wenn eine der Voraussetzungen des GEG erfüllt ist:

Das Gebäude hat mindestens fünf Wohneinheiten, der Bauantrag wurde nach dem 01.11.1977 gestellt, das Haus erfüllt das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 — oder es liegen Verbrauchsdaten aus 36 zusammenhängenden Monaten vor.

Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis?

Das Baujahr entscheidet nicht über die Pflicht, sondern über die Ausweisart. Bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung ist ein Energieausweis unabhängig vom Alter des Gebäudes erforderlich; ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler und Gebäude unter 50 m².

Das Baujahr legt lediglich fest, ob Sie frei wählen dürfen oder ob der Bedarfsausweis vorgeschrieben ist.

Welches Baujahr in welche Ausweisart führt, zeigt der Artikel Energieausweis: ab welchem Baujahr? — samt Quiz für den eigenen Fall.

Energieausweis-Pflicht 2026: Wer einen Energieausweis für seine Immobilie braucht

2026-03-09T00:00:00Z

Energieausweis-Pflicht 2026: Das Wichtigste in Kürze

Zusammenfassung — Stand: August 2026

Deutschland setzt die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in nationales Recht um. Es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet.

Die Effizienzskala A+ bis H bleibt für Wohngebäude erhalten; die EU-Skala A bis G ist zunächst nur für Nichtwohngebäude vorgesehen.

Die wichtigsten Änderungen: erweiterte Vorlagepflichten bei Mietvertragsverlängerung und größeren Sanierungen (> 25 % der Gebäudehülle), neue Pflichtangaben im Ausweis (CO₂-Emissionen, Primärenergieaufschlüsselung, Sanierungsempfehlungen) und ein Renovierungspass.

Das Gesetz tritt gestaffelt in Kraft: Der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026, die energieausweisrelevanten Regeln folgen voraussichtlich zum 1. Januar 2027. Bis dahin gelten für den Ausweis die bisherigen GEG-Regeln.

Bußgelder bleiben bei bis zu 10.000 Euro pro Verstoß.

Wer braucht einen Energieausweis? Die Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Die Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es trat am 1. November 2020 in Kraft und löste die Energieeinsparverordnung (EnEV) ab.

Die Pflicht für den Energieausweis richtet sich in erster Linie nach dem Anlass und nicht nach dem Baujahr Ihrer Immobilie — von den wenigen gebäudebezogenen Ausnahmen abgesehen, die im nächsten Abschnitt stehen.

Der Energieausweis informiert Käufer und Mieter über die energetische Qualität eines Gebäudes; ausgestellt wird er dabei immer für das gesamte Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung.

Ausgestellt wird für das Haus, nicht für die Wohnung Auch wer nur eine einzelne Eigentumswohnung verkauft, braucht den Ausweis des ganzen Gebäudes. Bei einer Eigentümergemeinschaft fordert man ihn deshalb bei der Verwaltung an.

Das überrascht viele Wohnungseigentümer: Der Kennwert in ihrer Anzeige beschreibt nicht ihre Wohnung, sondern das Haus, in dem sie liegt.

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, neu vermietet oder verpachtet, muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen (§ 80 Abs. 4 GEG, bei Vermietung und Verpachtung über § 80 Abs. 5 GEG).

Nach Vertragsschluss ist eine Kopie unverzüglich zu übergeben.

Umgekehrt heißt das: Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten möchte, bekommt den Ausweis vorgelegt, ohne danach fragen zu müssen. Beim Neubau übergibt der Bauherr den Ausweis nach Fertigstellung (§ 80 Abs. 1 GEG).

Liegt ein gültiger Ausweis vor, gehören seine Kennwerte außerdem als Pflichtangaben in jede Immobilienanzeige.

Wer selbst in seinem Haus oder seiner Wohnung wohnt und weder verkaufen noch neu vermieten will, braucht dagegen keinen — ein abgelaufenes Exemplar ist dann kein Verstoß. Die Pflicht zum Energieausweis greift erst mit dem neuen Mietvertrag oder dem Kaufvertrag.

Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht: Wann für eine Immobilie kein Energieausweis nötig ist

Ausnahmen? Es gibt nur wenige, dafür klar umrissene. Sie knüpfen an das Gebäude selbst an, nicht an den Anlass:

Baudenkmäler — vollständig von der Energieausweispflicht befreit, auch bei Verkauf oder Vermietung (§ 105 i.V.m. § 79 Abs. 4 GEG)
Kleine Gebäude — Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern sind ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GEG)

Kein Baujahr ist dagegen generell befreit: Auch ein Altbau von 1900 braucht bei Verkauf oder Neuvermietung einen gültigen Nachweis. Beim Altbau stellt sich lediglich die Frage, welche Ausweisart zulässig ist — dazu weiter unten mehr.

Was ist die EPBD — und warum betrifft sie Ihr Gebäude?

Die Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) ist die zentrale EU-Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden.

Im Mai 2024 wurde die reformierte Fassung verabschiedet — mit dem Ziel, den Energieverbrauch im Gebäudesektor europaweit drastisch zu senken und die Klimaziele bis 2050 zu erreichen.

Alle EU-Mitgliedstaaten müssen die neuen Vorgaben bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht überführen.

In Deutschland geschieht dies über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige GEG in wesentlichen Teilen ablöst und erweitert.

Nach Kabinettsentwurf vom 13. Mai 2026 und Verabschiedung durch Bundestag und Bundesrat am 10. Juli 2026 wurde das Gesetz am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Die Umsetzungsfrist der EU hat Deutschland damit knapp verfehlt.

29. Mai 2026 Umsetzungsfrist

der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht

10.000 € Maximales Bußgeld

bei fehlendem oder ungültigem Energieausweis

Für Eigentümer, Vermieter und Immobilienwirtschaft bedeutet das: Wer jetzt vorsorgt, vermeidet Engpässe und Bußgelder, wenn die neuen Regeln greifen.

Effizienzskala A bis G: Was sich ändert — und was für Wohngebäude gleich bleibt

Anders als lange erwartet wird die deutsche Skala nicht pauschal umgestellt: Nach dem GModG bleibt für Wohngebäude die Skala A+ bis H erhalten.

Die europaweit einheitliche Skala A bis G ist in Deutschland zunächst nur für Nichtwohngebäude vorgesehen. Langfristig strebt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) allerdings EU-weit harmonisierte Klassen von A bis G an.

Das Prinzip dieser Skala: Grün steht für hohe Effizienz, Rot für niedrige — wie bei Haushaltsgeräten. Die genauen Schwellenwerte legt jeder Mitgliedstaat selbst fest. So ist die A–G-Skala aufgebaut:

Klasse A — Nullemissionsgebäude: höchster Standard, nur bei Neubau oder Komplettsanierung erreichbar
Klasse B–C — Gute bis sehr gute Effizienz: typisch für energetisch sanierte Bestandsgebäude mit moderner Heizung
Klasse D–E — Durchschnittliche Effizienz: der häufigste Bereich im deutschen Gebäudebestand
Klasse F–G — Niedrige Effizienz: betrifft die energetisch schwächsten ~15 % aller Gebäude, Sanierungsbedarf wahrscheinlich

Diese Einteilung betrifft allerdings nicht jedes Gebäude gleichermaßen — und für den größten Teil des Wohnbestands ändert sich zunächst gar nichts:

Keine Umstellungspflicht für gültige Ausweise

Für Gebäude mit Wohnnutzung bleibt die Skala A+ bis H auch bei einer Neuausstellung erhalten — hier ändert sich vorerst nichts.

Bestehende Energieausweise behalten ohnehin ihre reguläre Gültigkeit von 10 Jahren. Eine Umstellungspflicht für gültige Ausweise gibt es nicht.

Die beiden Skalen lassen sich nicht eins zu eins ineinander übersetzen — die eine hat neun Stufen, die andere sieben:

Heute — Wohngebäude, A+ bis H

EU-Skala — zunächst nur Nichtwohngebäude, A bis G

A+ A B C D E F G H

AA+ BA und B C D E F GG und H

Zwei Stufen fallen dabei zusammen: Die heutigen Klassen A und B landen beide in der EU-Klasse B, die Klassen G und H beide in G. Deshalb ist jede Umrechnung eine Näherung.

So sieht Ihre Klasse in der EU-Skala A bis G aus

Zur Einordnung: So würde eine Effizienzklasse der Skala A+ bis H auf der EU-weiten A–G-Skala liegen. Für Wohngebäude bleibt in Deutschland weiterhin A+ bis H maßgeblich — der Umrechner dient nur der Orientierung:

Klassen-Umrechner

Effizienzklassen-Umrechner

Wählen Sie Ihre aktuelle Effizienzklasse (Skala A+ bis H):

Wann Sie den Energieausweis vorlegen müssen — die Anlässe vom Verkauf bis zum Neubau

Die größte Neuerung der EPBD betrifft die Anlässe, bei denen der Energieausweis vorgelegt werden muss. Bisher galt: nur bei Verkauf und Neuvermietung. Künftig kommen zwei wichtige Fälle hinzu.

Neue Vorlagepflichten ab 2026

Neben Verkauf und Neuvermietung wird der Energieausweis künftig auch bei Mietvertragsverlängerungen und bei größeren Sanierungen (mehr als 25 % der Gebäudehülle oder ≥ 25 % des Gebäudewerts betroffen) Pflicht.

Vermieter mit Bestandsmietern sollten prüfen, ob ihre Ausweise noch gültig sind.

Hier die vollständige Übersicht aller Pflicht-Anlässe:

Verkauf einer Immobilie (wie bisher)
Neuvermietung oder Neuverpachtung (wie bisher)
Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags (NEU ab EPBD)
Größere Sanierung — mehr als 25 % der Gebäudehülle (NEU ab EPBD)
Neubau nach Fertigstellung (wie bisher)
Öffentliche Gebäude ab bestimmter Nutzfläche (erweitert)

Für reine Selbstnutzer ändert sich nichts: Wer weder verkauft, vermietet, verpachtet noch umfangreich saniert, bleibt auch nach der EPBD von der Pflicht ausgenommen.

Bleibt die Frage, wann eine Sanierung „groß“ genug ist. Maßstab ist nicht der Preis der Baustelle, sondern die berührte Fläche der Gebäudehülle:

Was „mehr als 25 % der Gebäudehülle“ meint Gezählt wird die Fläche der gesamten wärmeübertragenden Hülle — Dach, Außenwände, Fenster und Kellerdecke zusammen. Eine einzelne neu gedeckte und gedämmte Dachseite reicht bei vielen Einfamilienhäusern schon an die Schwelle heran.

Wer ohnehin am Dach oder an der Fassade arbeitet, sollte deshalb vorher prüfen, ob der vorhandene Ausweis danach noch passt — nach der Maßnahme stimmen seine Kennwerte in der Regel nicht mehr.

Neue Pflichtangaben im Energieausweis — Kennwerte in kWh pro Quadratmeter

Die EPBD erhöht auch die inhaltlichen Anforderungen an den Energieausweis. Drei neue Angaben werden verpflichtend:

CO₂-Emissionen — Treibhausgasausstoß pro m² Nutzfläche — erstmals verpflichtend
Primärenergie — Aufschlüsselung nach Energieträgern (Gas, Strom, Solar etc.)
Sanierungsempfehlungen — Konkrete Maßnahmen mit Kosten und Amortisierungszeiträumen

Die zentralen Werte im Energieausweis werden dabei weiterhin in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben — kWh/(m²·a).

Damit enthält der Energieausweis mehr als einen reinen Effizienznachweis: Er wird zum umfassenden Gebäude-Steckbrief.

Drei neue Angaben, ein Dokument Marke 1 die Effizienzklasse auf der Farbskala, Marke 2 die künftig verpflichtenden CO₂-Emissionen, Marke 3 die Aufschlüsselung der Primärenergie nach Energieträgern. Es sind Felder derselben Seite — keine zusätzlichen Nachweise.

Wichtig für die Planung: Es kommt kein zweites Dokument dazu. Die neuen Angaben stehen auf derselben Seite, die Sie heute schon für die Pflichtangaben in der Anzeige heranziehen.

Bei einem neu erstellten Energieausweis finden Eigentümer erstmals direkt im Dokument konkrete Hinweise, wie sie ihre Effizienzklasse verbessern können — inklusive geschätzter Investitionskosten und Einsparpotenziale.

In Verbindung mit Förderprogrammen von BAFA und KfW wird der Ausweis so zum Ausgangspunkt für wirtschaftlich sinnvolle Sanierungsentscheidungen.

Renovierungspass: Warum die Ergänzung zum Energieausweis verpflichtend wird

Die EPBD führt zusätzlich den Renovierungspass (Renovation Passport) ein — einen gebäudespezifischen Sanierungsfahrplan, der Eigentümern einen schrittweisen Weg zu einer besseren Effizienzklasse aufzeigt.

Er ergänzt den Energieausweis und wird EU-weit schrittweise eingeführt.

Vorteile

Klarer Sanierungsfahrplan mit priorisierten Maßnahmen
Kosteneinschätzungen und Amortisierungszeiträume für jede Maßnahme
Grundlage für Fördermittelanträge (BAFA, KfW, QNG)
Wertsteigerung durch dokumentierte Sanierungsperspektive

Nachteile

Zusätzliche Kosten für Erstellung (Vor-Ort-Begehung in der Regel nötig)
Genaue Anforderungen in Deutschland noch nicht final definiert
Abgrenzung zum bestehenden iSFP (Sanierungsfahrplan) noch unklar

In Deutschland gibt es mit dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) bereits ein vom BAFA gefördertes Gegenstück. Ob er als Grundlage dient oder ein neues Format entsteht, hängt von der nationalen Umsetzung ab.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welche Energieausweise weiterhin zulässig sind

Beide Ausweistypen bleiben auch unter den neuen EPBD-Regeln erhalten. Für Wohngebäude behalten beide die vertraute Skala A+ bis H; die erweiterten Pflichtangaben kommen mit dem GModG hinzu.

Die Wahl des richtigen Ausweistyps hängt weiterhin von Baujahr, Gebäudegröße und Sanierungsstand ab.

Gute Nachricht

An der grundlegenden Wahlmöglichkeit zwischen beiden Verfahren ändert sich nichts. Welche Variante Sie benötigen, hängt von Ihrem Gebäude ab. Unser Ausweis-Finder zeigt Ihnen in 30 Sekunden, welche für Sie die richtige ist.

Der Verbrauchsausweis ist ein Energieausweis auf Basis des Verbrauchs der letzten drei Jahre und eignet sich für Mehrfamilienhäuser ab 5 Wohneinheiten sowie neuere Gebäude; die jüngste Abrechnungsperiode darf dabei höchstens 18 Monate zurückliegen.

Der bedarfsorientierte Energieausweis — der Bedarfsausweis — berechnet stattdessen aus der Gebäudesubstanz, wie hoch der durchschnittliche Energiebedarf für das Haus rechnerisch ausfällt, und ist bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern oft vorgeschrieben.

Beim Energieausweis haben Eigentümer also nicht immer die freie Wahl.

Bedarfsausweis-Pflicht: Wann Sie keine Wahl haben

Bei Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 1. November 1977 und ohne nachträgliche Sanierung auf den energetischen Standard der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 GEG).

Ein Verbrauchsausweis wäre für solche Gebäude unzulässig.

Wurde später energetisch modernisiert, besteht wieder freie Wahl. Ausführlich: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis →

Was kostet ein Energieausweis? Die Kosten für den Energieausweis im Überblick

Was darf ein Energieausweis kosten? Der Preis richtet sich nach der Ausweisart, nicht nach dem Anlass. Die Kosten für einen Energieausweis liegen bei uns bei:

Ausweisart	Preis	Geeignet für
Verbrauchsausweis	ab 69,90 €	Gebäude ab Baujahr 1978 sowie ältere Häuser mit mindestens 5 Wohneinheiten
Bedarfsausweis	ab 119,90 €	kleine, unsanierte Altbauten sowie Neubauten — dort jeweils vorgeschrieben

Beide Preise verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer und DIBt-Registrierung. Gemessen an einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro und an den laufenden Energiekosten eines Gebäudes fallen die Kosten für den Energieausweis kaum ins Gewicht.

Vor Ort wird es deutlich teurer — die Spanne beim Schornsteinfeger haben wir im Magazin Energieausweis vom Schornsteinfeger aufgeschlüsselt.

Energieausweis jetzt erstellen — bevor die neuen Regeln greifen

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Bußgeld bei fehlendem Energieausweis: Was droht, wenn kein Ausweis vorgelegt wird

Die Sanktionsregeln bleiben auch unter der EPBD streng. Wer trotz Pflicht keinen gültigen Energieausweis vorlegt oder die vorgeschriebenen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen unterlässt, riskiert empfindliche Strafen.

Jede einzelne Anzeige ohne Pflichtangaben stellt einen separaten Verstoß dar. Bei mehreren Inseraten summieren sich die Beträge schnell.

Zuständig sind die unteren Bauaufsichtsbehörden — das Hauptrisiko sind jedoch wettbewerbsrechtliche Abmahnungen durch Mitbewerber oder die Deutsche Umwelthilfe (DUH), die seit Jahren aktiv Verstöße verfolgt.

Zeitplan zum Thema Energieausweis: Was bereits feststeht

Die EU-Umsetzungsfrist Ende Mai 2026 wurde nicht eingehalten; mit der Verkündung des GModG am 28. Juli 2026 liegt der Fahrplan aber fest.

Zeitpunkt	Ereignis	Status
Mai 2024	EPBD von EU verabschiedet	Abgeschlossen
Feb. 2026	Eckpunkte zum GModG durch Bundesregierung vorgelegt	Abgeschlossen
13. Mai 2026	Kabinettsentwurf GModG (A+ bis H bleibt für Wohngebäude)	Abgeschlossen
29. Mai 2026	EU-Umsetzungsfrist für Mitgliedstaaten	Verstrichen
10. Juli 2026	Bundestag und Bundesrat verabschieden das GModG	Abgeschlossen
28. Juli 2026	Verkündung im Bundesgesetzblatt	Abgeschlossen
29. Juli 2026	Heizungsteil und redaktionelle Änderungen in Kraft	Aktiv
1. Jan. 2027	Energieausweis-Teil des GModG (Artikel 2)	Voraussichtlich
Bis dahin	Für den Energieausweis gilt das bisherige GEG weiter	Aktiv

Bis das GModG in Kraft tritt, gelten die bisherigen GEG-Regeln ohne Einschränkung. Wer jetzt einen Energieausweis erstellt, erhält einen vollständig rechtsgültigen Nachweis mit 10 Jahren Gültigkeit.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Beide Ausweisarten sind 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG) — gerechnet ab dem Tag, an dem der Energieausweis ausgestellt wurde (Datum auf Seite 1).

Danach verlieren sie ihre Wirkung: Für die reine Selbstnutzung bleibt das folgenlos, für Verkauf oder Neuvermietung nicht — dort muss zum Zeitpunkt der Besichtigung ein gültiges Exemplar vorliegen.

Ablaufdatum prüfen

Kontrollieren Sie das Ablaufdatum Ihres aktuellen Energieausweises. Wenn er vor 2017 ausgestellt wurde, ist er bereits abgelaufen oder läuft bald ab. Handeln Sie jetzt, bevor die neuen Regeln greifen.

Gültigkeits-Check

Ist Ihr Energieausweis noch gültig?

Geben Sie das Ausstellungsdatum ein (Seite 1 des Ausweises) — Energieausweise gelten 10 Jahre.

Ausstellungsdatum Ihres Energieausweises

Sie finden das Datum auf Seite 1 Ihres Energieausweises.

Energieausweis beantragen und online erstellen lassen — wer ihn ausstellen darf

Ausstellen dürfen ihn nur ausstellungsberechtigte Fachleute nach § 88 GEG: Energieeffizienz-Experten, Bauingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger und Handwerksmeister mit entsprechender Weiterbildung.

Selbst erstellen lässt er sich also nicht — online erstellen lassen dagegen schon. Wer einen Energieausweis beantragen möchte, gibt die Daten für den Energieausweis online ein; Prüfung, Ausstellung und DIBt-Registrierung übernimmt der berechtigte Aussteller.

5 Handlungsempfehlungen für Eigentümer und Vermieter

1. Gültigkeit prüfen

Ist Ihr Ausweis noch gültig? Der Ablauf-Rechner weiter oben zeigt es in Sekunden.

2. Richtige Ausweisart wählen

Nutzen Sie unseren Ausweis-Finder, um in 30 Sekunden zu ermitteln, welche der beiden Ausweisarten für Ihr Gebäude zulässig ist. Bei Unsicherheit ist die bedarfsbasierte Variante die sichere Wahl.

3. Bestandsmietverträge prüfen

Die erweiterte Vorlagepflicht bei Mietvertragsverlängerungen betrifft auch bestehende Mietverhältnisse. Prüfen Sie, ob und wann Ihre Mietverträge zur Verlängerung anstehen — und ob Ihr Ausweis dann noch gültig ist.

4. Sanierung strategisch planen

Wenn Sie ohnehin eine Sanierung planen (Fassade, Dach, Fenster), kombinieren Sie diese mit der Erstellung eines neuen Energieausweises. So erfüllen Sie die neuen Pflichten und profitieren von besseren Förderbedingungen durch eine höhere Effizienzklasse.

5. Jetzt handeln, Engpässe vermeiden

Wenn Millionen Eigentümer gleichzeitig einen neuen Energieausweis benötigen, steigen Wartezeiten und Preise. Online-Anbieter wie Haus & Energie liefern ihn ab 69,90 € — oft am gleichen Tag. Jetzt Energieausweis erstellen →

Brauche ich einen Energieausweis? Der Schnell-Check

In drei kurzen Fragen finden Sie heraus, ob Sie handeln müssen:

Drei Fragen

Pflicht-Check

Brauchen Sie einen neuen Energieausweis? Beantworten Sie bis zu 3 kurze Fragen.

Haben Sie einen aktuellen Energieausweis?

Sagt der Check, dass Sie einen Ausweis brauchen, bleibt die Frage, welcher es sein darf — und wer ihn in Ihrer Region ausstellt:

Werkzeuge für die nächsten Schritte

Ausweis-Finder — Bedarf oder Verbrauch? Drei Fragen
Pflichtangaben-Generator — rechtssicherer Anzeigentext, kostenlos
Express-Energieausweis — noch am selben Tag, wenn der Termin schon steht
Standorte — Aussteller in Ihrer Region

Häufige Fragen zur Energieausweis-Pflicht 2026

Was passiert, wenn kein Energieausweis vorliegt?

Wer trotz Pflicht keinen gültigen Energieausweis vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit — es drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro pro Verstoß. Jede Anzeige ohne Pflichtangaben zählt dabei separat.

Zuständig sind die unteren Bauaufsichtsbehörden; das praktische Hauptrisiko sind wettbewerbsrechtliche Abmahnungen.

Welche Häuser benötigen keinen Energieausweis?

Befreit sind Baudenkmäler (§ 105 i.V.m. § 79 Abs. 4 GEG) und Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern (§ 79 Abs. 4 GEG).

Ebenfalls keinen Ausweis braucht, wer sein Haus oder eine Wohnung ausschließlich selbst bewohnt und weder verkauft noch neu vermietet.

Ist ein Energieausweis für ein altes Haus Pflicht?

Ja. Kein Baujahr ist generell von der Energieausweis-Pflicht befreit — auch für einen Altbau gilt sie, sobald Sie die Immobilie verkaufen oder neu vermieten.

Bei Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ist zusätzlich der Bedarfsausweis vorgeschrieben, sofern nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurde.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Nach § 88 GEG dürfen nur ausstellungsberechtigte Fachleute Energieausweise ausstellen — Energieeffizienz-Experten, Bauingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger und Handwerksmeister mit entsprechender Weiterbildung.

Selbst erstellen können Sie das Dokument nicht; online beauftragen dagegen schon.

Muss ich meinen bestehenden Energieausweis vorzeitig erneuern?

Nein. Bestehende Energieausweise behalten ihre reguläre Gültigkeit von 10 Jahren ab Ausstellungsdatum.

Für Wohngebäude bleibt es nach dem GModG ohnehin bei der Skala A+ bis H — die EU-Skala A–G ist zunächst nur für Nichtwohngebäude vorgesehen. Eine Umstellungspflicht für gültige Ausweise gibt es nicht.

Gilt die neue Vorlagepflicht bei Mietvertragsverlängerung sofort?

Die erweiterte Vorlagepflicht gehört zum Energieausweis-Teil des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), der gestaffelt und voraussichtlich zum 1. Januar 2027 greift. Bis dahin gelten für den Ausweis die bisherigen Regeln des GEG.

Brauche ich nach einer Fassadendämmung einen neuen Energieausweis?

Wenn die Sanierung mehr als 25 % der Gebäudehülle betrifft, wird nach den neuen EPBD-Regeln ein neuer Energieausweis erforderlich. Bei kleineren Maßnahmen besteht keine Pflicht — ein neuer Ausweis kann aber sinnvoll sein, da sich der Energiekennwert verbessert hat.

Was ist der Unterschied zwischen Renovierungspass und Sanierungsfahrplan (iSFP)?

Der iSFP ist ein freiwilliges, vom BAFA gefördertes Beratungsinstrument. Der Renovierungspass wird laut EPBD verpflichtend und muss standardisierte Mindestinhalte erfüllen. Die genaue Umsetzung in Deutschland steht noch aus — der iSFP könnte als Grundlage dienen.

Kann ich meinen Energieausweis weiterhin online erstellen?

Ja. Die deutsche Umsetzung wird voraussichtlich weiterhin Online-Energieausweise ermöglichen — insbesondere den Verbrauchsausweis. Unser Ausweis ist DIBt-registriert und vollständig GEG-konform. Jetzt Energieausweis bestellen →

Energieausweis & Sanierungspflicht für Erben

2026-03-12T00:00:00Z

Das Wichtigste in Kürze

Zusammenfassung — Stand: August 2026

Brauchen Erben einen Energieausweis? Nein — allein durch den Erbfall entsteht keine Energieausweispflicht. Erst bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung muss ein gültiger Ausweis vorliegen (§ 80 Abs. 3 GEG).

Die eigentliche Gefahr: Die Erbschaft gilt als Eigentümerwechsel und löst Sanierungspflichten mit einer 2-Jahres-Frist aus (§ 35 GModG, bis Juli 2026 § 47 GEG). Wer diese ignoriert, riskiert Bußgelder bis 50.000 €.

Neu seit Juli 2026: Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat die Austauschpflicht für Heizkessel über 30 Jahre ersatzlos gestrichen. Von den früher drei Nachrüstpflichten bleiben zwei.

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist der beste erste Schritt, um die Pflichten fristgerecht zu erfüllen.

Geerbte Altbauten: Bei Wohngebäuden mit weniger als 5 Wohneinheiten und Bauantrag vor November 1977 ist der teurere Bedarfsausweis oft gesetzlich vorgeschrieben — der Verbrauchsausweis reicht dann nicht aus.

Energieausweispflicht und Sanierungspflicht: der Unterschied

Beide Pflichten stehen im Gebäudeenergiegesetz (GEG), greifen aber zu unterschiedlichen Zeitpunkten — und genau hier entsteht bei Erben die meiste Verwirrung.

Die Ausweispflicht (§ 80 Abs. 3 GEG) hängt an der Verwertung: Sie entsteht erst bei Verkauf oder Neuvermietung, nicht durch die unentgeltliche Übertragung selbst.
Was bedeutet die Sanierungspflicht (§ 35 GModG)? Sie knüpft allein an den Eigentümerwechsel an und ist innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen — unabhängig davon, ob Sie das Haus verkaufen, vermieten oder selbst einziehen.

Wer nur die erste Regel kennt, wiegt sich in falscher Sicherheit: Das Dokument lässt sich bis zur Verwertung aufschieben, das Dämmen und den Kesseltausch nicht.

Energieausweispflicht bei Erbschaft und Schenkung: erst bei Verwertung

Neben Erbschaft und Schenkung löst auch eine Zwangsversteigerung keine Ausweispflicht aus. Die Pflicht greift erst, wenn Sie das geerbte Haus aktiv verwerten wollen:

Bei Verkauf

Soll das geerbte Haus verkauft werden, muss ein gültiger Energieausweis vorliegen, bevor Sie eine Immobilienanzeige schalten.

Nach § 87 GEG gehören Energieeffizienzklasse, Endenergieverbrauch, Baujahr und Heizungsart als Pflichtangaben in jede Anzeige.

Bei Besichtigungen muss der Ausweis potenziellen Käufern unaufgefordert vorgelegt werden, nach Vertragsschluss ist eine Kopie unverzüglich zu übergeben.

Welche Angaben genau in jede Immobilienanzeige gehören, zeigt unser Magazin: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Bei Vermietung

Dieselben Vorlagepflichten gelten bei Neuvermietung oder Verpachtung. Für bestehende Mietverhältnisse entfällt die Pflicht — Bestandsmieter haben keinen Anspruch auf nachträgliche Vorlage.

Bei Eigennutzung

Wer das Haus selbst nutzt und weder verkaufen noch vermieten will, braucht keinen Energieausweis. Dennoch empfiehlt sich die freiwillige Erstellung als Grundlage für die Modernisierungsplanung — zumal bei einer späteren Verwertung ohnehin ein Ausweis benötigt wird.

Erbengemeinschaft: Wer trägt die Pflichten?

In einer Erbengemeinschaft treffen die gesetzlichen Pflichten alle Miterben gemeinsam. Interne Meinungsverschiedenheiten verlängern weder die Zwei-Jahres-Frist noch entbinden sie von der Vorlagepflicht. Klären Sie frühzeitig, wer die Ausstellung organisiert.

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: die Frist von zwei Jahren

Hier liegt das eigentliche Risiko für Erben: Der Erbfall gilt nach dem GEG als vollwertiger Eigentümerwechsel — und dieser löst erhebliche Nachrüstpflichten aus.

50.000 € Maximales Bußgeld

bei Verstoß gegen Sanierungspflichten nach § 108 GEG

2 Jahre Frist ab Erbfall

für die Nachrüstpflichten nach § 35 GModG

Zwei Nachrüstpflichten: Dämmung und Leitungen

Betroffen sind zwei klar umrissene Stellen im Haus — der Dachboden und der Keller:

Zwei Stellen, zwei Pflichten Oben die oberste Geschossdecke (§ 35 GModG), im Keller die Leitungen in unbeheizten Räumen (§§ 69, 70 GEG). Beide sind bei einer Begehung in wenigen Minuten prüfbar. Die früher hier ebenfalls markierte Kesselpflicht ist seit Juli 2026 gestrichen.

Wer das geerbte Haus einmal von oben nach unten abgeht, weiß danach, welche der beiden Pflichten überhaupt auf ihn zukommen.

1. Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG, bis Juli 2026 § 47 GEG) — Die oberste Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen muss den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllen.

Der Wärmedurchgangskoeffizient darf 0,24 W/(m²·K) nicht überschreiten. Alternativ können Sie das Dach selbst dämmen. Die Dämmung muss innerhalb von zwei Jahren erfolgen.

2. Leitungen in unbeheizten Räumen isolieren (§§ 69, 70 GEG) — Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden) müssen nachträglich isoliert werden.

So sieht die zweite Pflicht aus Links ungeschützt, rechts nachgerüstet — die Pflicht betrifft genau diesen Unterschied. Dämmschalen sind Meterware, die Nachrüstung ist die billigste der drei Maßnahmen und meist an einem Nachmittag erledigt.

Erkennbar ist das ohne Werkzeug: Blankes Metall an der Kellerdecke bedeutet, dass hier nachgerüstet werden muss.

Und was seit Juli 2026 entfällt: Bis dahin gab es eine dritte Pflicht — Konstanttemperatur-Heizkessel über 30 Jahre mussten außer Betrieb genommen werden (§ 72 GEG).

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat diesen Paragraphen ersatzlos gestrichen. Ein alter Kessel darf weiterlaufen; wer ihn trotzdem ersetzt, tut das freiwillig — und bekommt dafür Förderung.

Die Frist: zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang

Die Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang, der bei einer Erbschaft kraft Gesetzes im Moment des Todes eintritt (§ 1922 BGB). Die Grundbucheintragung ist lediglich deklaratorisch. Erben sollten daher den Todestag des Erblassers als Fristbeginn annehmen.

Wichtige Ausnahme für selbst bewohnte Häuser

Bewohnt der Erbe ein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits seit vor dem 1. Februar 2002 selbst, gilt die Erbschaft nicht als relevanter Eigentümerwechsel — die Sanierungspflicht entfällt vollständig.

Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus: für wen die Pflicht gilt

Ob diese Ausnahme überhaupt in Betracht kommt, hängt am Gebäudetyp und an der Selbstnutzung:

Einfamilienhaus — Diese Selbstnutzer-Ausnahme kann greifen, aber nur, wenn Sie das geerbte Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben
Zweifamilienhaus — Dieselbe Regel, Stichtag bleibt der 1. Februar 2002
Mehrfamilienhaus — Die Ausnahme des § 35 GModG gilt nur für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser; für größere Wohngebäude bleibt es bei den Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang

Ziehen Sie erst nach dem Erbfall ein, hilft die Ausnahme auch beim Einfamilienhaus nicht weiter — maßgeblich ist die Selbstnutzung vor dem Stichtag. Weitere Ausnahmen, etwa bei Denkmalschutz, finden Sie weiter unten.

Unser Tipp: Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP)

Wer ein Haus erbt, steht vor der Frage: Welche Maßnahmen sind wirklich Pflicht, was ist sinnvoll, und in welcher Reihenfolge? Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) gibt darauf klare Antworten.

Bei einer professionellen Energieberatung analysiert ein zertifizierter Energie-Effizienz-Experte das geerbte Wohngebäude vor Ort und erstellt einen maßgeschneiderten Fahrplan: Welche Pflichtmaßnahmen müssen Sie innerhalb von zwei Jahren umsetzen?

Welche freiwilligen Maßnahmen lohnen sich zusätzlich? Was ist die wirtschaftlich optimale Reihenfolge?

Der iSFP zahlt sich doppelt aus: Die Beratung selbst wird gefördert, und wer anschließend Maßnahmen daraus umsetzt, bekommt den iSFP-Bonus obendrauf — beide Beträge stehen in der Förderübersicht weiter unten.

Jetzt kostenlos beraten lassen →

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Was geerbte Altbauten verlangen

Grundsätzlich besteht Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Doch für geerbte Altbauten ist diese Wahl häufig eingeschränkt.

Haben Sie beim geerbten Haus überhaupt die Wahl?

Bei Altbauten mit weniger als fünf Wohneinheiten hängt es am Bauantragsdatum und am Sanierungsstand. Drei Fragen genügen, um es zu klären.

Ausweis-Finder starten

Die folgende Übersicht zeigt, welcher Ausweis für welchen Gebäudetyp in Frage kommt:

Ausweisart	Kosten
Verbrauchsausweis	50–250 €
Bedarfsausweis (Vor-Ort)	300–800 €
Bedarfsausweis bei Haus & Energie	ab 119,90 €

Wann ist der Bedarfsausweis Pflicht?

Ein Bedarfsausweis ist gesetzlich vorgeschrieben bei Wohngebäuden mit höchstens 4 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens das Anforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen.

Da viele geerbte Häuser unsanierte Altbauten sind, trifft diese Pflicht auf einen erheblichen Teil der Erbfälle zu.

Welchen Ausweis Sie brauchen, zeigt unser ausführlicher Vergleich: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis →

Warum der Bedarfsausweis für das geerbte Haus die bessere Wahl ist

Selbst wenn der Verbrauchsausweis rechtlich zulässig ist, ist bei geerbten Häusern der Bedarfsausweis die bessere Wahl — aus drei Gründen:

Objektive Bewertung — Unabhängig vom Heizverhalten des Erblassers: zeigt den tatsächlichen energetischen Gebäudezustand
Sanierungsempfehlungen — Enthält konkrete, bauteilbezogene Modernisierungsempfehlungen als Grundlage für Ihre weitere Planung
Leerstand-Problem gelöst — Bei Leerstand nach dem Todesfall liegen häufig keine verwertbaren Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre vor

Beide Ausweistypen sind 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG). Die Kosten sind bei Vermietung als Werbungskosten und bei Verkauf als Veräußerungskosten steuerlich absetzbar.

Checkliste: 7 Schritte, wenn Sie ein Haus geerbt haben

Prüfen, ob ein gültiger Energieausweis im Nachlass vorhanden ist
Nutzungsabsicht klären: Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung?
Ausweisart bestimmen: Bauantragsdatum (vor/nach November 1977), Anzahl der Wohneinheiten, Sanierungsstand
Unterlagen zusammenstellen: Heizkostenabrechnungen, Baupläne, Heizungsdaten, Fotos
Energieberatung beauftragen: iSFP erstellen lassen als Grundlage für Modernisierung und Förderanträge
Sanierungspflichten innerhalb der 2-Jahres-Frist adressieren: Geschossdecke und Leitungen
Fördermöglichkeiten prüfen: BAFA-Energieberatung, BEG, KfW-Programme und Steuerbonus (Übersicht weiter unten)

Ein Punkt aus dieser Liste geht regelmäßig schief: Wer den Energieausweis beauftragt, sollte vorher prüfen, ob der Anbieter überhaupt ausstellen darf.

Ausstellerberechtigung beachten

Nach § 88 GEG dürfen nur qualifizierte Fachleute Energieausweise erstellen: Energieeffizienz-Experten, Bauingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger und Handwerksmeister mit Weiterbildung.

Die Energieeffizienz-Expertenliste der dena ist die zuverlässigste Anlaufstelle. Die Verbraucherzentrale warnt ausdrücklich vor Online-Billigangeboten unter 50 €, da diese häufig fehlerhafte Ausweise produzieren.

Ausnahmen von Energieausweispflicht und Sanierungspflicht

Nicht jedes geerbte Gebäude unterliegt diesen Pflichten. Von der Energieausweispflicht sind nach dem GEG ausgenommen:

Denkmalschutz — Vollständig befreit von der Energieausweispflicht — auch bei Verkauf oder Vermietung (§ 105 i.V.m. § 79 Abs. 4 GEG)
Abrissgebäude — Kein Energieausweis nötig, wenn der Abriss tatsächlich beabsichtigt ist — bloße Sanierungsbedürftigkeit reicht nicht
Kleine Gebäude — Gebäude unter 50 m² Nutzfläche sind ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GEG)
Ferienimmobilien — Weniger als 4 Monate jährlich genutzt oder Energieverbrauch unter 25 % des Ganzjahresverbrauchs (§ 2 Abs. 2 Nr. 8 GEG)

Von der Sanierungspflicht können denkmalgeschützte Gebäude ebenfalls befreit sein, sofern die Maßnahmen mit dem Erhalt der schützenswerten Substanz unvereinbar sind — eine Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde ist hier erforderlich.

Hinzu kommt die Wirtschaftlichkeitsausnahme des § 35 GModG, wenn sich die Nachrüstungskosten nicht in angemessener Frist durch Einsparungen refinanzieren lassen.

Förderung der energetischen Sanierung: BAFA, KfW und Steuerbonus

Die Nachrüstpflichten kosten Geld. Für die energetische Sanierung eines geerbten Hauses gibt es aber mehrere Wege, die sich kombinieren lassen:

Förderweg	Wofür
BAFA-Energieberatung	Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle fördert die Vor-Ort-Beratung mit 50 % der Kosten — Eigenanteil ab 650 € bei Ein- und Zweifamilienhäusern
iSFP-Bonus	+5 % mehr Förderung auf jede Einzelmaßnahme, die aus dem iSFP stammt
BEG- und KfW-Programme	Energetische Maßnahmen wie die Dämmung oder der Heizungstausch — je nach Förderprogramm als Zuschuss oder als zinsgünstiger Kredit über die KfW
Steuerbonus	Steuerliche Absetzbarkeit energetischer Maßnahmen nach § 35c EStG

Wer die Förderprogramme von BAFA und KfW ausschöpfen will, beginnt deshalb sinnvollerweise mit der Energieberatung und lässt erst danach sanieren — der iSFP ordnet die energetischen Maßnahmen in die wirtschaftlich richtige Reihenfolge.

Immobilie geerbt? Wir helfen weiter.

Verbrauchsausweis ab 69,90 €, Bedarfsausweis ab 119,90 €. Rechtssicher nach GEG, DIBt-registriert, Expertenprüfung inklusive.

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Rechtslage im Umbruch: Gebäudeenergiegesetz, EPBD und GModG

Erben sollten die aktuelle Gesetzgebung im Blick behalten. Zwei Entwicklungen sind besonders relevant:

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) ist in nationales Recht umzusetzen. Nach dem GModG bleibt die Skala A+ bis H für Wohngebäude erhalten; die EU-Skala A bis G ist zunächst nur für Nichtwohngebäude vorgesehen.

Hinzu kommen erweiterte Vorlagepflichten — künftig auch bei Mietvertragsverlängerungen. Alle Details: Energieausweis-Pflicht 2026 →

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt zentrale GEG-Regelungen. Es wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet.

Es tritt gestaffelt in Kraft: Der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026, die energieausweisrelevanten Regeln folgen voraussichtlich zum 1. Januar 2027.

Für den Energieausweis gilt bis dahin das Gebäudeenergiegesetz weiter — Erben sollten die bestehenden Fristen daher ernst nehmen und nicht auf Gesetzesänderungen spekulieren.

Werkzeuge für die nächsten Schritte

Ausweis-Finder — welcher Ausweis für das geerbte Haus?
Express-Energieausweis — noch am selben Tag, wenn der Notartermin drängt
Energieberatung mit iSFP — Grundlage für die Zwei-Jahres-Frist
Förderservice — BAFA, KfW und Steuerbonus im Überblick

Häufige Fragen zu Erbschaft und Energieausweis

Brauche ich sofort einen Energieausweis, wenn ich eine Immobilie erbe?

Nein. Weder der Erbfall noch eine Schenkung an die Kinder lösen eine Energieausweispflicht aus — beides sind unentgeltliche Eigentumsübertragungen.

Die Pflicht greift erst, wenn Sie die Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten wollen (§ 80 Abs. 3 GEG). Bei reiner Eigennutzung besteht keine Pflicht.

Beachten Sie jedoch die Sanierungspflichten (Geschossdecke und Leitungen), die unabhängig vom Energieausweis innerhalb von 2 Jahren erfüllt werden müssen.

Was passiert, wenn ich die 2-Jahres-Frist für die Sanierung versäume?

Verstöße gegen die Sanierungspflichten werden mit Bußgeldern von bis zu 50.000 € geahndet (§ 108 GEG). Die Kontrolle erfolgt unter anderem durch Bezirksschornsteinfeger bei der Feuerstättenschau.

In der Praxis wird zunächst eine Nachfrist gesetzt — bei Nichtbeachtung folgt die Meldung an die Bußgeldbehörde.

Eine Energieberatung mit iSFP hilft Ihnen, die Pflichtmaßnahmen rechtzeitig und in der richtigen Reihenfolge umzusetzen.

Wer ist in einer Erbengemeinschaft für den Energieausweis verantwortlich?

In einer Erbengemeinschaft sind alle Miterben gemeinsam verantwortlich. Das gilt sowohl für die Energieausweispflicht bei Verkauf oder Vermietung als auch für die Sanierungspflichten.

Klären Sie möglichst früh, wer die Organisation übernimmt. Die Veräußerung nur eines Miteigentumsanteils gilt nach herrschender Meinung nicht als Eigentümerwechsel im Sinne des § 35 GModG.

Lohnt sich ein freiwilliger Energieausweis bei Eigennutzung?

Ja, besonders als Bedarfsausweis. Er zeigt den energetischen Zustand Ihrer geerbten Immobilie objektiv auf und enthält konkrete Modernisierungsempfehlungen.

In Kombination mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) haben Sie die optimale Grundlage für eine wirtschaftlich sinnvolle Sanierung — inklusive Zugang zu Fördermitteln mit iSFP-Bonus.

Gibt es einen Härtefall-Antrag bei finanzieller Überforderung?

Ja. Bei Beziehern einkommensabhängiger Sozialleistungen kann ein Härtefallantrag nach § 102 GEG gestellt werden.

Darüber hinaus kennt das Gesetz eine Wirtschaftlichkeitsausnahme (§ 35 GModG): Können die Nachrüstungskosten nicht innerhalb angemessener Frist durch Einsparungen refinanziert werden, entfällt die Pflicht. Dies muss allerdings fundiert begründet werden.

Wie lange ist ein im Nachlass gefundener Energieausweis noch gültig?

Ein Energieausweis ist ab Ausstellung 10 Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GEG). Prüfen Sie deshalb zuerst das Ausstellungsdatum der Unterlagen im Nachlass. Ist die Gültigkeit abgelaufen, benötigen Sie vor Verkauf oder Neuvermietung einen neuen Ausweis.

Sanierungsempfehlungen im Energieausweis

2026-03-12T00:00:00Z

Das Wichtigste in Kürze

Zusammenfassung — Stand: August 2026

Was steht auf Seite 4? Jeder Energieausweis enthält als Pflichtbestandteil Modernisierungsempfehlungen (§ 84 GEG). Der Aussteller muss individuelle, auf das Gebäude bezogene Vorschläge machen — pauschale Standardtexte sind nicht zulässig.

Muss ich die Empfehlungen umsetzen? Nein. Die Sanierungsempfehlungen sind eine Orientierungshilfe, keine Umsetzungspflicht. Der Eigentümer entscheidet selbst, ob, wann und in welchem Umfang er saniert.

Warum lohnt sich ein genauer Blick?

Wer die Empfehlungen strategisch nutzt und über einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) in die Umsetzung geht, sichert sich 5 % mehr Förderung und bis zu doppelt so hohe förderfähige Kosten.

Das ist ein finanzieller Hebel, der bei einem Einfamilienhaus schnell mehrere tausend Euro ausmacht.

Energetische Qualität ablesen: Wo im Energieausweis die Empfehlungen herkommen

Die Vorschläge auf Seite 4 fallen nicht vom Himmel — sie leiten sich aus den Kennwerten der Seiten davor ab.

Ein Energieausweis für Wohngebäude weist als zentrale Größe den Endenergiebedarf beziehungsweise den Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a) aus: beim Bedarfsausweis auf Seite 2, beim Verbrauchsausweis auf Seite 3.

Die beiden Berechnungsverfahren unterscheiden sich dabei grundlegend. Der bedarfsorientierte Ausweis berechnet den Energiebedarf aus Bauteilen, Dämmstandard und Anlagentechnik.

Verbrauchsausweise leiten den Wert dagegen aus den Abrechnungen der letzten drei Jahre ab und bilden damit auch das Nutzerverhalten ab, nicht allein die energetische Qualität der Immobilie.

Für die Empfehlungen ist dieser Unterschied entscheidend: Nur das bedarfsorientierte Verfahren zeigt bauteilgenau, wo die größten Verluste sitzen.

Aus dem Kennwert ergibt sich die Energieeffizienzklasse. Die Skala reicht nach Anlage 10 zu § 86 GEG von A+ bis H und lässt sich am Bandtacho ablesen; sie schafft die Vergleichbarkeit zwischen Gebäuden.

Wer zwei Immobilien nebeneinanderlegt, erkennt an Klasse und Kennwert den energetischen Zustand, ohne selbst rechnen zu müssen.

Seite 4 übersetzt diesen Befund in konkrete Schritte — sie beantwortet die Frage, wie sich die Energieeffizienz eines Gebäudes mit vertretbarem Aufwand verbessern lässt.

Seite 4 im Energieausweis: Was die Modernisierungsempfehlungen über Ihr Gebäude aussagen

Egal ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis — Seite 4 ist gesetzlicher Pflichtbestandteil jedes Energieausweises. Bereits auf Seite 1 findet sich der Vermerk, dass die Modernisierungsempfehlungen Teil des Ausweises sind.

Das Musterformular ist in der Bekanntmachung der Muster von Energieausweisen nach dem GEG festgelegt (§ 85 Abs. 8 GEG).

Vor der Erstellung muss der Aussteller eine Vor-Ort-Begehung durchführen oder sich geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen lassen (§ 84 Abs. 1 GEG). Auf dieser Grundlage erstellt er individuelle Empfehlungen.

Maßnahmenvorschläge — Konkrete Tabelle mit Sanierungsempfehlungen: jede Maßnahme wird beschrieben und als Einzelmaßnahme oder Teil einer Gesamtmodernisierung eingeordnet
Kosteneffizienz-Einschätzung — Der Aussteller kann freiwillig die geschätzte Amortisationszeit und die Kosten pro eingesparter kWh Endenergie angeben
Kontaktfeld — Verweis auf weiterführende Beratung und ergänzende Erläuterungen des Ausstellers
Keine Empfehlung möglich — Bei Neubauten oder bereits umfassend sanierten Gebäuden vermerkt der Aussteller ausdrücklich, dass keine kosteneffizienten Maßnahmen möglich sind

Wie Seite 4 aufgebaut ist Marke 1 die Maßnahmentabelle, Marke 2 die Spalte für Einzelmaßnahme oder Gesamtmodernisierung, Marke 3 die freiwillige Angabe zu Amortisation und Kosten je eingesparter Kilowattstunde, Marke 4 der Vermerk „keine kosteneffizienten Maßnahmen möglich“.

Die Tabelle ist der Kern der Seite: Jede Zeile ist eine Maßnahme, und die Einordnung als Einzelmaßnahme oder Teil einer Gesamtmodernisierung entscheidet später über den Förderweg.

Auf der Seite selbst steht der gedruckte Hinweis: Die Modernisierungsempfehlungen dienen lediglich der Information und sind kein Ersatz für eine Energieberatung.

Wer eine fundierte Entscheidungsgrundlage für die Modernisierung seiner Immobilie braucht, geht daher den nächsten Schritt zu einer qualifizierten Beratung mit iSFP.

Der Bedarfsausweis liefert in der Regel detailliertere und aussagekräftigere Empfehlungen als der Verbrauchsausweis, da er auf einer ingenieurtechnischen Analyse der Gebäudehülle und Anlagentechnik basiert. Mehr dazu: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis →

Die 6 häufigsten Sanierungsempfehlungen: Modernisierungsmaßnahmen mit Kosten und Einsparung

Die Empfehlungen auf Seite 4 greifen in der Regel auf ein bewährtes Repertoire zurück. Diese sechs Maßnahmen tauchen am häufigsten auf:

bis 35 % — Wärmeverlust über ungedämmte Fassaden
bis 30 % — Wärmeverlust über ungedämmte Dächer
bis 41 % — Heizkostenersparnis mit Wärmepumpe vs. Gas

Wo die Wärme das Haus verlässt Die Breite der Pfeile folgt den Anteilen: bis 35 % über ungedämmte Außenwände, bis 30 % über das Dach, der Rest über Fenster und Kellerdecke. Deshalb steht die Hülle in den Empfehlungen fast immer vor der Anlagentechnik.

Die Reihenfolge im Bild ist kein Zufall: Sie entspricht der Reihenfolge, in der die Empfehlungen auf Seite 4 üblicherweise stehen.

Fassadendämmung

Über ungedämmte Außenwände entweichen bis zu 35 % der Heizwärme. Ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) kostet 110–250 €/m² und spart durchschnittlich 19 % Heizenergie ein — bei einem typischen Einfamilienhaus rund 4.000 kWh pro Jahr.

Als Dämmstoffe kommen EPS (Polystyrol), Mineralwolle, Holzfaserplatten oder PUR/PIR-Hartschaum zum Einsatz. Der GEG-Grenzwert liegt bei maximal 0,24 W/(m²K).

Wofür 110–250 € je Quadratmeter anfallen Ein Wärmedämmverbundsystem ist kein Anstrich, sondern ein Schichtaufbau: Kleber, Dämmplatte, Tellerdübel, Armierungsgewebe im Unterputz, Oberputz. Jede Schicht kostet Material und Arbeitszeit — und jede muss sitzen, sonst hält der U-Wert nicht.

Am halb fertigen Stück sieht man, warum die Spanne so breit ist: Untergrund, Dämmstoff und Putzaufbau bestimmen den Preis stärker als die Quadratmeterzahl.

Fenstertausch auf Dreifachverglasung

Moderne Dreifachverglasungen erreichen U-Werte von 0,5–0,95 W/(m²K) — gegenüber 4,5–5,5 W/(m²K) bei Einfachverglasung eine Reduktion der Wärmeverluste um bis zu 60 %.

Pro Standardfenster (Kunststoff, 3-fach) ist mit 500–800 € inklusive Einbau zu rechnen; für ein ganzes Einfamilienhaus liegen die Kosten bei 7.000–15.000 €. Die Fördervoraussetzung (Uw ≤ 0,95) erreicht in der Regel nur Dreifachverglasung.

Dachdämmung

Ungedämmte Dachflächen verursachen bis zu 30 % des Gesamtwärmeverlusts. Die Zwischensparrendämmung kostet 50–100 €/m² und spart 8–30 % Heizenergie.

Besonders attraktiv: Die Dämmung der obersten Geschossdecke mit nur 19–50 €/m² — eine der rentabelsten Maßnahmen überhaupt, oft innerhalb eines Tages umsetzbar.

Zwei Ebenen, zwei Preise Links wird die Dämmung der Dachschräge folgend zwischen die Sparren gesetzt — der Raum darunter bleibt nutzbar. Rechts liegt sie flach auf der obersten Geschossdecke, der Speicher darüber wird kalt. Das erklärt den Abstand von 50–100 €/m² zu 19–50 €/m².

Welche der beiden Ebenen infrage kommt, entscheidet die Nutzung: Wer den Dachraum ausbauen will, kommt an der Zwischensparrendämmung nicht vorbei — für einen reinen Speicher wäre sie hinausgeworfenes Geld.

Heizungsmodernisierung

Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe (25.000–35.000 €) erzeugt aus 1 kWh Strom 3–4,5 kWh Wärme und spart gegenüber einer Gasheizung 38–41 % Heizkosten.

Nach Abzug der Förderung von bis zu 70 % — gerechnet auf höchstens 28.000 € förderfähige Kosten — liegt die effektive Eigeninvestition bei 7.500–15.400 €.

Reine Gas- und Ölheizungen werden nicht gefördert. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen schreibt § 43 GModG ab 2029 einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe vor: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040.

Für bereits eingebaute Heizungen gilt diese Staffel nicht — sie dürfen weiterlaufen. Die frühere 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen.

Kellerdeckendämmung

Die einfachste und kostengünstigste Dämmmaßnahme: Platten von unten ankleben oder dübeln kostet 25–60 €/m², Gesamtkosten für ein EFH liegen bei 1.500–5.000 €, die Einsparung beträgt 5–10 % der Heizkosten.

Der Komfortgewinn durch eine um 3–5 °C wärmere Fußbodentemperatur ist sofort spürbar. Die Amortisation liegt bei nur 5–10 Jahren.

Solarthermie und Photovoltaik

Eine Solarthermieanlage mit Heizungsunterstützung (8.000–17.000 €) deckt 20–30 % des Gesamtwärmebedarfs.

Eine PV-Anlage mit 10 kWp (10.000–15.000 €, seit 2023 mehrwertsteuerfrei) spart rund 1.000–1.250 € Stromkosten pro Jahr — besonders in Kombination mit einer Wärmepumpe wirtschaftlich attraktiv.

Heizungsoptimierung und Dämmung von Rohrleitungen

Neben den sechs großen Posten nennt Seite 4 regelmäßig eine Gruppe kleinerer Modernisierungsmaßnahmen an der Anlagentechnik.

Dazu zählen der hydraulische Abgleich, der die Wärmeverteilung auf die einzelnen Räume einregelt, der Austausch einer alten Umwälzpumpe gegen ein hocheffizientes Modell und die Dämmung von Rohrleitungen im unbeheizten Keller.

Diese Eingriffe kommen ohne Arbeiten an der Gebäudehülle aus und senken die Energiekosten spürbar.

Als BAFA-Einzelmaßnahme sind diese Arbeiten förderfähig — Kosten und Einsparung hängen jedoch stark von der vorhandenen Anlage ab und werden deshalb erst in der Beratung beziffert.

Maßnahme	Einsparung	Kosten EFH	Amortisation
Fassadendämmung (WDVS)	ca. 19 %	18.000–30.000 €	10–22 Jahre
Fenstertausch (3-fach)	5–15 %	7.000–15.000 €	9–15 Jahre
Dachdämmung	8–30 %	5.000–30.000 €	5–12 Jahre
Oberste Geschossdecke	7–20 %	1.100–6.400 €	5–15 Jahre
Wärmepumpe	38–41 % vs. Gas	25.000–35.000 € (effektiv 7.000–10.000 €)	5–12 Jahre
Kellerdeckendämmung	5–10 %	1.500–5.000 €	5–10 Jahre
PV-Anlage 10 kWp	ca. 1.000–1.250 €/a	10.000–15.000 €	8–12 Jahre

Reihenfolge der energetischen Sanierung: Erst die Hülle, dann die Fülle

Die Reihenfolge ist entscheidend: Zuerst Dach, Fassade und Kellerdecke dämmen, dann Fenster tauschen. Erst danach die Heizung erneuern — so lässt sich die neue Anlage korrekt dimensionieren.

Wer erneuerbare Energien nutzen will, profitiert davon doppelt: In einem gut gedämmten Gebäude genügt eine kleinere Wärmepumpe, und Solarthermie wie Photovoltaik decken einen größeren Anteil des verbleibenden Bedarfs.

Eine energetische Sanierung in dieser Abfolge verhindert, dass Technik für einen Wärmebedarf ausgelegt wird, den es später gar nicht mehr gibt.

Erst die Hülle, dann die Anlage Jede gedämmte Fläche senkt den Wärmebedarf — und erst der gesunkene Bedarf bestimmt, wie groß die neue Heizung sein muss. Wer zuerst die Anlage tauscht, kauft sie für ein Haus, das es danach nicht mehr gibt.

Das ist auch wirtschaftlich der Unterschied: Eine kleiner dimensionierte Wärmepumpe kostet weniger in der Anschaffung und läuft danach in einem günstigeren Betriebspunkt.

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) legt die optimale Reihenfolge für Ihr Gebäude fest.

Sind Sanierungsempfehlungen Pflicht? Sanierungspflicht und Vorgaben des GEG

Die zentrale Vorschrift ist § 84 GEG: Der Aussteller hat Empfehlungen für Maßnahmen zur kosteneffizienten Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes zu geben.

Diese Pflicht kann nicht durch Vereinbarung zwischen Eigentümer und Aussteller abbedungen werden.

Pflicht nur für den Aussteller

Der Aussteller muss Sanierungsempfehlungen geben. Der Eigentümer muss sie nicht umsetzen.

Quelle: § 84 GEG – Gebäudeenergiegesetz

Die Pflicht des Ausstellers steht einer klaren Freiheit des Eigentümers gegenüber: Die Umsetzung der Empfehlungen ist nicht verpflichtend.

Der Eigentümer entscheidet selbst, ob, wann und in welchem Umfang er Modernisierungsmaßnahmen durchführt. Eine allgemeine Sanierungspflicht für bewohnte Bestandsgebäude lässt sich aus Seite 4 nicht ableiten.

Wann die Empfehlungspflicht entfällt

Eine Ausnahme existiert nur, wenn die fachliche Beurteilung ergibt, dass keine kosteneffizienten Maßnahmen möglich sind — typisch bei Neubauten nach aktuellem GEG-Standard oder bereits umfassend sanierten Gebäuden.

Der Aussteller muss dies jedoch ausdrücklich auf Seite 4 vermerken. Das bloße Weglassen der Seite ist nicht zulässig: Ein unvollständiger Ausweis ohne Seite 4 kann als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis zu 10.000 € geahndet werden (§ 108 GEG).

Wann Hausbesitzer überhaupt einen Energieausweis brauchen

Die Ausweispflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz gilt nicht dauerhaft, sondern anlassbezogen: beim Verkauf sowie bei der Vermietung oder Verpachtung.

Käufer und Mieter haben dann einen Anspruch darauf: Das Dokument muss ihnen spätestens zur Besichtigung vorliegen. Wer die eigene Immobilie ausschließlich selbst bewohnt, braucht keinen gültigen Ausweis.

Energieausweise sind zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig; ein abgelaufenes Exemplar gilt rechtlich als nicht vorhanden.

Künftig kommen zwei Anlässe hinzu: die Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags und größere Sanierungen — alle Anlässe und Fristen im Detail: Energieausweis-Pflicht 2026 →.

Erst aus einem solchen Anlass heraus landen die Empfehlungen auf Seite 4 überhaupt auf dem Tisch — häufig genau dann, wenn ohnehin über eine Modernisierung nachgedacht wird.

Wer darf Energieausweise ausstellen? (§ 88 GEG)

Die Ausstellungsberechtigung ist an klar umrissene Qualifikationen gebunden.

Berechtigt sind: Energieeffizienz-Experten, Bauingenieure, Physiker und verwandte Berufsgruppen mit Zusatzqualifikation, Handwerksmeister mit entsprechender Fortbildung, staatlich anerkannte Techniker oder Personen mit bestandener BAFA-Qualifikationsprüfung Energieberatung.

Die Energieeffizienz-Expertenliste der dena ist die zuverlässigste Anlaufstelle.

Von der Empfehlung zur Förderung: Förderprogramme des Bundes (BEG, BAFA, KfW)

Die Empfehlungen auf Seite 4 sind der Startpunkt. Der Weg zur konkreten Förderung führt über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) — das zentrale Förderprogramm der Bundesregierung.

BAFA-Einzelmaßnahmen (BEG EM) — 15 % Zuschuss für Dämmung, Fenster, Lüftung und Heizungsoptimierung. Förderfähige Kosten: 30.000 € (ohne iSFP) bzw. 60.000 € (mit iSFP) pro Wohneinheit; der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten greift seit dem 21. Juli 2026 nur noch auf den Teil oberhalb von 30.000 €
KfW-Heizungsförderung (Programm 458) — Bis zu 70 % Zuschuss für Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme — Grundförderung 30 % + Klimageschwindigkeitsbonus 16 % + Einkommensbonus bis 40 %
KfW-Effizienzhaus (Programm 261) — Zinsgünstige Kredite bis 150.000 € je Wohneinheit mit Tilgungszuschüssen von 5 % (EH 55 EE) bzw. 10 % (EH 40 EE) für Komplettsanierungen. Zusätzliche Boni für Worst Performing Buildings (+10 %) und serielle Sanierung (+15 %), zusammen gedeckelt auf 20 Prozentpunkte
Steuerliche Absetzung (§ 35c EStG) — 20 % der Sanierungskosten über 3 Jahre absetzbar, maximal 40.000 € Steuerermäßigung — nicht kombinierbar mit BEG-Zuschüssen für dieselbe Maßnahme

Wie die Förderung beim Heizungstausch funktioniert

Die KfW vergibt seit 2024 Direktzuschüsse für den Heizungstausch mit einer innovativen Bonusstruktur:

Grundförderung: 30 % für alle förderfähigen klimafreundlichen Heizungen
Klimageschwindigkeitsbonus: 16 % für selbstnutzende Eigentümer, die eine funktionsfähige Öl-/Kohle- oder alte Gasheizung (≥ 20 Jahre) austauschen — er sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte und entfällt für Anträge ab dem 1. August 2028
Einkommensbonus: gestaffelt nach zu versteuerndem Jahreseinkommen — 40 % bis 30.000 €, 30 % bis 40.000 €, 10 % bis 50.000 €
Maximal kumuliert: 70 % auf förderfähige Kosten von 28.000 € = bis zu 19.600 € Zuschuss; nur die niedrigste Einkommensgruppe erreicht 80 % und damit 22.400 €

Zwei Bausteine sind seit dem 21. Juli 2026 ersatzlos gestrichen: der Effizienzbonus von 5 % für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel und der Emissionsminderungszuschlag von 2.500 € für Biomasseheizungen.

Der Kostendeckel sinkt zusätzlich halbjährlich um 750 €. Maßgeblich ist immer der Stand am Tag der Antragstellung — verbindlich wird er erst mit der Zusage der KfW.

Wer bei Erbschaft gleichzeitig Sanierungspflichten zu beachten hat, findet alle Details in unserem Magazin: Energieausweis bei Erbschaft →

Für alle Förderprogramme gilt: Der Antrag muss vor Baubeginn und vor Auftragserteilung gestellt werden.

Für BAFA-Einzelmaßnahmen und KfW-Komplettsanierungen ist ein in der dena-Energieeffizienz-Expertenliste eingetragener Energieberater zwingend erforderlich. Unterstützung bei der Antragstellung bietet unser Förderservice →

Der iSFP-Bonus: 5 % mehr Förderung durch den individuellen Sanierungsfahrplan

Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) hebt die Beratung auf ein anderes Niveau als die kurzen Hinweise auf Seite 4.

Während dort lediglich einzelne Stichpunkte Platz finden, liefert der Fahrplan ein maßgeschneidertes Sanierungskonzept mit konkreten Maßnahmenpaketen, Kostenschätzungen, Fördermittelübersicht und einer sinnvollen Reihenfolge für die schrittweise Umsetzung.

+5 % iSFP-Bonus

auf den Kostenteil über 30.000 €

60.000 € Förderfähige Kosten pro WE

statt 30.000 € — bis 6.000 € Mehrvorteil pro Wohneinheit

Was der iSFP-Bonus konkret bringt

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht den Effekt: Bei einer Fassadendämmung für 50.000 € erhält der Eigentümer ohne iSFP nur 4.500 € Zuschuss (15 % von 30.000 € Deckelung).

Mit iSFP steigt der Zuschuss auf 8.500 € — 15 % auf die vollen 50.000 € plus 5 Prozentpunkte auf die 20.000 € oberhalb der Schwelle. Das ist ein Mehrvorteil von 4.000 €.

Bei einer umfassenden Hüllensanierung für 60.000 € liegt die Differenz bei 6.000 € pro Wohneinheit (10.500 € statt 4.500 €).

Bei einem Mehrfamilienhaus summiert sich der Vorteil über die Wohneinheiten — allerdings mit fallenden Deckeln: Ab der zweiten Wohneinheit halbieren sich die förderfähigen Höchstkosten, ab der siebten sinken sie noch einmal.

Unterhalb von 30.000 € förderfähigen Kosten bringt der iSFP seit Juli 2026 keinen Förderaufschlag mehr. Als Planungsinstrument bleibt er trotzdem sinnvoll — er ordnet die Reihenfolge der Maßnahmen.

Der iSFP-Bonus gilt für alle BAFA-Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung — nicht jedoch für den Heizungstausch über KfW 458, der sein eigenes Bonussystem hat.

Was Ihre Maßnahme an Zuschuss bringt

Das Rechenbeispiel oben passt selten exakt auf das eigene Haus. Tragen Sie deshalb Ihre Maßnahme und die geschätzten Kosten ein — der Rechner wendet die Sätze und Deckelungen an, die für genau diese Maßnahme gelten, und zeigt, was der iSFP daran ändert.

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Wie viel Zuschuss bekommen Sie für Ihre Sanierungsmaßnahme?

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Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) liegt vor

Unverbindliche Orientierung nach BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA) und KfW-Programm 458, Stand der Richtlinien vom 21. Juli 2026. Maßgeblich sind die Förderrichtlinien zum Zeitpunkt Ihrer Antragstellung.

Tipp: Energieberatung mit iSFP beauftragen

Erstellen darf ihn nur ein in der dena-Energieeffizienz-Expertenliste eingetragener Energieberater. Die Kosten liegen bei 1.600–2.100 € für ein Einfamilienhaus.

Das BAFA fördert die Erstellung mit 50 % des Beratungshonorars — maximal 650 € bei Ein-/Zweifamilienhäusern und 850 € bei Mehrfamilienhäusern. Der Eigenanteil liegt damit typischerweise bei 650–1.450 €.

Das zahlt sich aus: Bereits bei der ersten umgesetzten Maßnahme übersteigt der iSFP-Mehrvorteil die Beratungskosten um ein Vielfaches. Wer ohnehin sanieren will, sollte den Fahrplan als ersten Schritt einplanen.

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Energieausweis 2026: Was das GModG an den Modernisierungsempfehlungen ändert

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) war bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht zu überführen.

Deutschland tut dies über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet am 28. Juli 2026. Der Energieausweis-Teil greift gestaffelt und voraussichtlich zum 1. Januar 2027; bis dahin gelten dafür die Vorgaben des GEG unverändert weiter.

Für Seite 4 ist eine Änderung besonders relevant: Die Sanierungsempfehlungen werden ausdrücklich als Pflichtangabe im Ausweis geführt — zusammen mit den CO₂-Emissionen und der Aufschlüsselung der Primärenergie.

Ergänzend ist ein Renovierungspass vorgesehen. Die Skala A+ bis H bleibt für Wohngebäude erhalten; die EU-Skala A bis G ist zunächst nur für Nichtwohngebäude vorgesehen.

Für Eigentümer heißt das: An der Freiwilligkeit der Umsetzung ändert sich nichts, die Empfehlungen gewinnen aber an Gewicht. Alle neuen Regeln, Fristen und Vorlagepflichten im Detail: Energieausweis-Pflicht 2026 →

Checkliste: So nutzen Hausbesitzer die Sanierungsempfehlungen richtig

Von der Seite 4 bis zum bewilligten Förderbescheid sind es sieben Schritte — in dieser Reihenfolge, denn zwei davon sind fristgebunden und lassen sich nachträglich nicht mehr nachholen.

Seite 4 prüfen: Empfohlene Maßnahmen im Ausweis identifizieren und Einsparpotenziale notieren
Zustand des Gebäudes einschätzen: Baujahr, bisherige Sanierungen, Heizungsalter und Energieverbrauch der Immobilie zusammenstellen
Energieberatung beauftragen: Über die dena-Expertenliste oder die Verbraucherzentrale einen qualifizierten Berater finden
iSFP erstellen lassen: BAFA-Antrag für geförderte Energieberatung stellen (bis 50 % Zuschuss)
Reihenfolge festlegen: Erst Gebäudehülle (Dach, Fassade, Kellerdecke), dann Fenster, dann Heizung
Förderanträge VOR Baubeginn stellen: BAFA- oder KfW-Antrag muss vor Auftragserteilung bewilligt sein
Umsetzung durch Fachunternehmen: Nur qualifizierte Betriebe beauftragen — Voraussetzung für Förderung

Für die ersten beiden Schritte finden Sie hier die passenden Anlaufstellen:

Werkzeuge für die nächsten Schritte

Energieberatung mit iSFP — 50 % BAFA-Zuschuss auf das Honorar
Förderservice — Antragstellung vor Auftragserteilung
Energieausweis-Pflicht 2026 — welche Anlässe neu hinzukommen
Express-Energieausweis — nach der Sanierung neu ausstellen, auf Wunsch noch am selben Tag

Häufige Fragen zu Sanierungsempfehlungen im Energieausweis

Muss ich die Sanierungsempfehlungen im Energieausweis umsetzen?

Nein. Die Empfehlungen auf Seite 4 sind eine Orientierungshilfe, keine Umsetzungspflicht.

Der Aussteller ist verpflichtet, sie zu erstellen (§ 84 GEG) — der Eigentümer entscheidet aber frei, ob er sie umsetzt; eine Sanierungspflicht für selbstgenutzte Bestandsgebäude folgt daraus nicht, und daran ändert auch das Gebäudemodernisierungsgesetz nichts.

Wer jedoch sanieren möchte, sollte die Empfehlungen als Ausgangspunkt für eine professionelle Energieberatung mit iSFP nutzen, um Fördervorteile zu sichern.

Enthält jeder Energieausweis Sanierungsempfehlungen?

Ja, sowohl der Bedarfs- als auch der Verbrauchsausweis müssen Modernisierungsempfehlungen auf Seite 4 enthalten.

Einzige Ausnahme: Wenn keine kosteneffizienten Maßnahmen möglich sind (z. B. bei Neubauten), muss der Aussteller dies ausdrücklich vermerken. Ein Energieausweis ohne Seite 4 ist unvollständig und kann ein Bußgeld nach sich ziehen.

Kann ich auf Basis der Empfehlungen direkt Förderung beantragen?

Nicht direkt. Die Empfehlungen im Energieausweis sind kurz gefasste Hinweise, keine Förderantragsgrundlage. Für BAFA-Einzelmaßnahmen muss ein Energieberater eine technische Projektbeschreibung (TPB) erstellen.

Für den vollen Fördervorteil einschließlich iSFP-Bonus empfiehlt sich eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan — dieser bildet die optimale Grundlage für alle Förderanträge.

Was kostet die Umsetzung typischer Sanierungsempfehlungen?

Die Kosten hängen stark vom Gebäude und der Maßnahme ab.

Richtwerte für ein Einfamilienhaus: Fassadendämmung 18.000–30.000 €, Fenstertausch 7.000–15.000 €, Dachdämmung 5.000–30.000 €, Wärmepumpe 25.000–35.000 € (effektiv 7.000–10.000 € nach Förderung), Kellerdeckendämmung 1.500–5.000 €.

Durch Förderprogramme (BEG, KfW, BAFA) lassen sich die Eigenkosten deutlich senken.

Sind die Empfehlungen im Online-Energieausweis genauso aussagekräftig wie beim Vor-Ort-Ausweis?

Beide Ausweisvarianten sind rechtlich gleichwertig und müssen Modernisierungsempfehlungen enthalten.

Der Aussteller muss sich vor der Erstellung Bildaufnahmen des Gebäudes beschaffen oder eine Vor-Ort-Begehung durchführen (§ 84 Abs. 1 GEG).

Der Bedarfsausweis liefert jedoch in der Regel detailliertere bauteilbezogene Empfehlungen als der Verbrauchsausweis. Mehr dazu: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis →

Welche Modernisierungsempfehlungen sind im Energieausweis enthalten?

Der Aussteller listet auf Seite 4 gebäudebezogene Modernisierungsmaßnahmen auf — an der Gebäudehülle (Fassade, Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster) und an der Anlagentechnik (Heizung, hydraulischer Abgleich, erneuerbare Energien).

Jede Empfehlung zur Modernisierung wird als Einzelmaßnahme oder als Teil einer Gesamtmodernisierung eingeordnet; freiwillig kann der Aussteller die geschätzte Amortisationszeit und die Kosten pro eingesparter kWh Endenergie ergänzen.

Ändert sich meine Energieeffizienzklasse, wenn ich die Empfehlungen umsetze?

Die Klasse ergibt sich aus dem Endenergie-Kennwert in kWh/(m²·a) auf der Skala A+ bis H (Anlage 10 zu § 86 GEG).

Ein bereits ausgestelltes Dokument wird durch die Modernisierung nicht automatisch neu berechnet und auch nicht rückwirkend korrigiert.

Erst ein neu erstellter Ausweis bildet den verbesserten energetischen Zustand ab — nach einer umfassenden energetischen Sanierung lohnt eine Neuausstellung deshalb oft schon vor Ablauf der zehn Jahre.

Was bringen die Modernisierungsempfehlungen im Energieausweis konkret?

Sie sind eine kostenlose Erstorientierung zur energetischen Qualität und zum Zustand des Gebäudes: Der Aussteller benennt gebäudebezogen, an welchen Stellen sich Gebäudehülle und Anlagentechnik kosteneffizient verbessern lassen.

Der Eigentümer hat damit ohne eigene Vorarbeit einen Ausgangspunkt für die Planung — mehr als kurz gefasste Hinweise sind die Empfehlungen aber nicht.

Wer stellt die Sanierungsempfehlungen im Energieausweis aus?

Die Ausstellung eines Energieausweises regelt § 88 GEG.

Berechtigt sind unter anderem Energieeffizienz-Experten, Bauingenieure und verwandte Berufsgruppen mit Zusatzqualifikation, Handwerksmeister mit entsprechender Fortbildung, staatlich anerkannte Techniker sowie Personen mit bestandener BAFA-Qualifikationsprüfung.

Die zuverlässigste Anlaufstelle für die Suche ist die Energieeffizienz-Expertenliste der dena.

Energieausweis für Nichtwohngebäude: Pflichten, Aushangpflicht und Kosten für Gewerbeimmobilien

2026-08-03T00:00:00Z

Das Wichtigste in Kürze: Was Eigentümer von Gewerbeimmobilien wissen müssen

Zusammenfassung — Stand: August 2026

Ein Nichtwohngebäude braucht einen Energieausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing, Neubau und größeren Sanierungen — die Auslöser sind dieselben wie beim Wohnhaus, die Regeln dahinter nicht.

Drei Unterschiede sind entscheidend: Es gibt keine Energieeffizienzklassen, in Anzeigen müssen Wärme und Strom getrennt stehen, und bei starkem Publikumsverkehr kommt eine Aushangpflicht hinzu, die es beim Wohngebäude gar nicht gibt.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet.

Der Energieausweis-Teil greift gestaffelt und voraussichtlich zum 1. Januar 2027: neue Skala A bis G, Wegfall des Verbrauchsausweises für Nichtwohngebäude und erstmals Mindesteffizienzstandards.

Verstöße bleiben Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro je Fall (§ 108 GEG).

Wenn Sie schon wissen, dass es Sie betrifft, müssen Sie den Rest nicht erst lesen: Schicken Sie uns die Eckdaten Ihres Gebäudes, wir erstellen Ihnen ein Angebot.

Nur für Nichtwohngebäude

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Nicht online bestellbar — der Preis hängt an den Nutzungszonen. Fünf Angaben genügen, dann erstellen wir Ihnen ein Angebot für Ihr Gewerbeobjekt.

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Unverbindlich — keine Bestellung Rückmeldung in einem Werktag Ausstellungsberechtigt für NWG nach § 88 GEG

Was ist ein Nichtwohngebäude — und wann zählt Ihr Objekt dazu?

Das Gebäudeenergiegesetz kennt nur zwei Sorten Gebäude: solche, die überwiegend dem Wohnen dienen, und alle anderen. Die zweite Gruppe heißt Nichtwohngebäude, kurz NWG.

Maßstab ist die Gebäudenutzfläche. Liegt der Wohnanteil unter der Hälfte, wird das gesamte Objekt als Nichtwohngebäude behandelt — unabhängig davon, wie es im Grundbuch steht oder wie es der Eigentümer nennt.

Zur Gruppe gehören Bürogebäude, Verkaufsflächen und Ladenlokale, Lagerhallen und Produktionsgebäude sowie Werkstätten und Rechenzentren.

Ebenso Hotels und Gastronomie, Sportstätten, Schulen und Krankenhäuser — die Bandbreite ist groß, und genau das macht die Bewertung aufwendiger als beim Wohnhaus.

≈ 1,98 Mio. Nichtwohngebäude

beheizte, GEG-relevante Gebäude in Deutschland (IWU-Erhebung ENOB:dataNWG)

rund 37 % des Gebäudeenergieverbrauchs

obwohl NWG die zahlenmäßig kleinste Gebäudegruppe sind

Die zweite Zahl erklärt, warum der Gesetzgeber ausgerechnet hier zuerst nachschärft: Wenige Gebäude, sehr viel Energie. Ein Bürohaus verbraucht im Jahr ein Vielfaches eines Einfamilienhauses, und ein vollklimatisiertes noch einmal deutlich mehr als ein nur beheiztes.

Nicht jede gewerbliche Nutzung macht aus einem Haus ein Nichtwohngebäude. Eine Arztpraxis oder ein Planungsbüro in einem Wohnhaus wird dem Wohnteil häufig zugeschlagen.

Der Grund: Ihre Raumnutzung unterscheidet sich nicht wesentlich vom Wohnen. Dazu weiter unten der Abschnitt zu gemischt genutzten Gebäuden.

Wann ein Nichtwohngebäude einen Energieausweis braucht

Die Pflicht knüpft an den Anlass an, nicht an das Baujahr. Bei Nichtwohngebäuden ist das genauso wie bei Wohnhäusern — der Auslöser ist in aller Regel Verkauf oder Vermietung.

Solange Sie Ihr Gebäude selbst nutzen und nichts damit vorhaben, brauchen Sie keinen — ein abgelaufenes Exemplar in der Schublade ist dann kein Verstoß.

Sobald einer der folgenden Anlässe eintritt, muss ein gültiger Ausweis vorliegen (§ 80 GEG):

Verkauf des Gebäudes oder eines Gebäudeteils
Vermietung, Verpachtung oder Leasing — auch an einen neuen gewerblichen Mieter
Bestellung eines Erbbaurechts
Neubau — unverzüglich nach Fertigstellung, und dann nur als Bedarfsausweis
Größere Sanierung, bei der das Gebäude im Ganzen nach § 50 GEG nachgewiesen wird

Vorlegen müssen Sie den Ausweis unaufgefordert und spätestens bei der Besichtigung. Findet keine Besichtigung statt, genügt die unverzügliche Vorlage auf Aufforderung. Nach Vertragsschluss ist eine Kopie zu übergeben — auch dann, wenn niemand danach fragt.

Adressat der Pflicht ist, wer die Immobilie anbietet: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber — und der beauftragte Makler gleich mit.

Leerstand befreit nicht

Ein leer stehendes oder sanierungsbedürftiges Objekt bleibt ausweispflichtig, sobald Sie es anbieten. Was der Leerstand ändert, ist nur die Ausweisart: Ohne belastbare Verbrauchsdaten der letzten 36 Monate bleibt allein die Bilanzierung.

Auch der Zeitpunkt wird oft unterschätzt. Der Ausweis gehört an den Anfang der Vermarktung, nicht zum Notartermin — seine Kennwerte müssen schon in der ersten Anzeige stehen.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für Gewerbeimmobilien?

Im Bestand haben Sie heute noch die Wahl — vorausgesetzt, die Voraussetzungen für den günstigeren Weg sind erfüllt. Beide Verfahren beschreiben dasselbe Gebäude, kommen aber von entgegengesetzten Seiten.

Der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude: gemessen, was geflossen ist

Grundlage sind die tatsächlich abgerechneten Verbräuche eines zusammenhängenden Zeitraums von mindestens 36 Monaten, dessen jüngste Abrechnungsperiode nicht länger als 18 Monate zurückliegen darf.

Beim Nichtwohngebäude zählt dabei mehr als beim Wohnhaus: Neben Heizung und Warmwasser gehen auch Kühlung, Lüftung und die fest eingebaute Beleuchtung ein. Der Stromverbrauch ist Pflichtangabe, keine Kür.

Die Werte werden über Klimafaktoren witterungsbereinigt und bei Leerständen rechnerisch korrigiert.

Wofür er spricht

Deutlich günstiger und schneller als die Bilanzierung
Bildet den realen Betrieb ab, nicht ein Rechenmodell
Keine Baupläne und meist keine Begehung nötig
Bei einfach genutzten Hallen oft völlig ausreichend

Was gegen ihn spricht

Hängt am Nutzerverhalten — ein sparsamer Mieter lässt ein schlechtes Gebäude gut aussehen
Sagt fast nichts über die Bausubstanz und liefert kaum brauchbare Empfehlungen
Lückenhafte Abrechnungen machen ihn unzulässig
Fällt für Nichtwohngebäude voraussichtlich zum 1. Januar 2027 weg

Der Bedarfsausweis: gerechnet, was das Gebäude braucht

Hier wird nicht gemessen, sondern bilanziert — nach DIN V 18599, dem Normenwerk für die energetische Bewertung von Gebäuden. Die Berechnung ist nutzerunabhängig: Sie beschreibt das Gebäude, nicht seine Bewohner.

Erfasst werden die Gebäudehülle mit ihren U-Werten, die Fenster, die Anlagentechnik für Heizung und Warmwasser, dazu Lüftung, Kühlung und die eingebaute Beleuchtung. Für Gewerbeobjekte ist das der aufwendigere, aber auch der aussagekräftigere Weg.

Und er ist die Grundlage für alles, was danach kommt: Sanierungsfahrplan, Förderantrag, MEPS-Einschätzung. Wer ohnehin plant, kauft die Daten nicht zweimal.

Zonierung: warum derselbe Ausweis 900 oder 9.000 Euro kostet

Die auffälligste Zahl in jedem Angebotsvergleich ist die Spanne. Sie hat einen einzigen Hauptgrund, und der heißt Zonierung.

Die Bilanzierung nach DIN V 18599 rechnet ein Gebäude nicht als Ganzes, sondern zerlegt es in Nutzungszonen. Jede Zone bekommt eigene Randbedingungen: Solltemperatur, Betriebszeiten, Beleuchtungsstärke, Personenbelegung, Luftwechselrate.

Warum ein Gebäude in Zonen zerfällt Jede Nutzung bringt eigene Solltemperaturen, Betriebszeiten, Beleuchtungsstärken und Luftwechselraten mit. Die Bilanzierung nach DIN V 18599 rechnet jede dieser Zonen einzeln — daran hängt der Preis, nicht an der Quadratmeterzahl.

Ein Großraumbüro ist eine andere Zone als die Kantine daneben, und die Kantine eine andere als die Küche dahinter. Der Aufwand wächst deshalb mit der Nutzungsvielfalt — nicht mit der Quadratmeterzahl.

Aus der Praxis

Vor zwei Jahren kam eine Anfrage für „ein ganz normales Bürogebäude", 2.800 m², Verkauf geplant. Am Telefon klang das nach einem überschaubaren Auftrag, und ich habe eine entsprechende Größenordnung genannt.

Vor Ort waren es sieben Zonen. Großraumbüro und Einzelbüros, eine Kantine mit eigener Küche, ein Serverraum, der das ganze Jahr über gekühlt wird, ein Lager, eine Werkstatt für den hauseigenen Technikdienst und eine Tiefgarage mit mechanischer Lüftung.

Jede dieser Zonen brauchte eigene Randbedingungen und eigene Anlagendaten. Aus einem Termin wurden drei, und der Preis lag am Ende beim Mehrfachen meiner ersten Einschätzung. Unangenehm für beide Seiten — vermeidbar mit einer Information.

Seitdem frage ich vor jedem Angebot nach einem Grundriss mit eingetragenen Nutzungen. Er kostet den Eigentümer fünf Minuten und macht den Preis von Anfang an belastbar. Genau danach fragt auch unser Anfrageformular.

Umgekehrt gilt das genauso: Eine 6.000 m² große Lagerhalle mit einer einzigen Nutzung und einem Heizsystem ist schneller bilanziert als ein Bürohaus mit einem Drittel der Fläche.

Fläche ist beim Nichtwohngebäude also ein schlechter Preisindikator. Die bessere Frage lautet: Wie viele verschiedene Dinge passieren in diesem Gebäude?

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Warum Ihr Gewerbeobjekt keine Energieeffizienzklasse hat

Wer den Ausweis eines Bürogebäudes aufschlägt und nach dem Klassenbuchstaben sucht, sucht vergeblich. Die Skala A+ bis H gilt nach geltendem Recht ausschließlich für Wohngebäude.

Das Nichtwohngebäude bekommt stattdessen seine Kennwerte als absolute Zahlen in kWh/(m²·a), aufgetragen auf der Farbskala — getrennt für Wärme und für Strom. Ein Zeugnis ohne Zensuren also: zwei Zahlen, kein Buchstabe, und keine Zeile, die verrät, ob das nun gut ist oder nicht.

Genau das ändert das GModG. Für Nichtwohngebäude ist erstmals eine eigene Skala von A bis G vorgesehen (Anlage 10a) — sieben Stufen statt der neun, die Wohngebäude behalten.

Der wichtigste Unterschied steckt nicht in der Zahl der Stufen, sondern im Maßstab:

A deutlich besser als das Referenzgebäude

B besser als das Referenzgebäude

C etwa auf Referenzniveau

D leicht darüber

E deutlich darüber

F weit darüber — MEPS-Risiko ab 2033

G schlechtestes Segment — MEPS-Risiko ab 2030

Bezugsgröße ist das Referenzgebäude derselben Nutzung — ein Krankenhaus wird nicht an einem Bürogebäude gemessen. Die genauen Klassengrenzen der Anlage 10a stehen noch aus.

Bewertet wird das Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude derselben Nutzung. Ein Krankenhaus wird also nicht an einem Bürogebäude gemessen — was auch schwer zu rechtfertigen wäre, denn ein Operationssaal lässt sich schlecht nachts abschalten.

Für die Praxis heißt das: Zwei Gebäude mit demselben Kennwert in kWh/(m²·a) können in unterschiedlichen Klassen landen. Die neue Klasse ist eine Aussage über die Gebäudequalität, nicht über die Stromrechnung.

Bestehende Ausweise behalten ihre Gültigkeit

Ein heute ausgestellter Energieausweis gilt seine vollen zehn Jahre weiter. Eine Pflicht, ihn wegen der neuen Skala vorzeitig auszutauschen, gibt es nicht.

Die genauen Klassengrenzen der Anlage 10a waren zum Redaktionsschluss noch nicht endgültig veröffentlicht. Wir tragen sie hier nach, sobald sie amtlich feststehen.

Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Nichtwohngebäude ändert

Das GModG löst das Gebäudeenergiegesetz ab und setzt die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) um. Verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt.

Es tritt gestaffelt in Kraft: Der Heizungsteil und redaktionelle Änderungen gelten seit dem 29. Juli 2026, die energieausweisrelevanten Kernregeln folgen mit Artikel 2 — voraussichtlich zum 1. Januar 2027. Bis dahin gelten für den Ausweis die bisherigen Regeln weiter.

Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien sind vier Punkte relevant:

Änderung	Was daraus folgt
Verbrauchsausweis entfällt	Für Nichtwohngebäude ist künftig nur noch die energetische Bilanzierung vorgesehen. Der Verbrauchsausweis bleibt Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich dem Wohnen dienen.
Neue Skala A bis G	Erstmals Klassen für Nichtwohngebäude, gemessen am Referenzgebäude (Anlage 10a), dazu Angaben zu Treibhausgasemissionen.
Mindesteffizienzstandards	Sanierungspflicht für die schwächsten Gebäude nach dem Worst-first-Prinzip (§§ 40/41) — s. unten.
Digitaler Ausweis	Ausstellung maschinenlesbar, Papier nur noch auf Verlangen.

Die Mindesteffizienzstandards, kurz MEPS, sind die eigentliche Neuerung. Sie verpflichten nicht alle, sondern gezielt die schlechtesten Gebäude — und zwar unabhängig davon, ob jemand verkaufen oder vermieten will.

über 3,50-fach Sanierung bis 1. Januar 2030 Das schlechteste Segment des Bestands. Wer hier liegt, plant die Maßnahmen jetzt — nicht 2029.

2,95 bis 3,50-fach Sanierung bis 1. Januar 2033 Zeit ist da, aber nicht beliebig viel. Ein Sanierungsfahrplan ordnet die Reihenfolge und sichert Förderung.

unter 2,95-fach vorerst konform Keine Sanierungspflicht aus den heute bekannten Schwellen. Die EU verschärft schrittweise — der Wert bleibt beobachtungswürdig.

Maßstab ist wieder das Referenzgebäude. Wer wissen will, wo sein Objekt steht, braucht dafür eine Bilanzierung — die Zahl steht in keiner Nebenkostenabrechnung.

Hinzu kommt eine Nachrüstpflicht für die Gebäudeautomation: Nichtwohngebäude mit Lüftungs- oder Klimaanlagen über 70 kW müssen bis Ende 2029 entsprechend ausgestattet sein.

Wer noch einen Verbrauchsausweis will, hat es eilig

Der Verbrauchsausweis fürs Nichtwohngebäude ist ein Auslaufmodell mit Ablaufdatum — passend für ein Dokument, dessen halbe Aufgabe darin besteht, ein Ablaufdatum zu haben.

Praktisch heißt das: Steht ein Verkauf oder eine Neuvermietung in den nächsten Jahren an und liegen die Verbrauchsdaten der letzten 36 Monate vollständig vor, lohnt es sich, den Ausweis vor dem Stichtag erstellen zu lassen. Er gilt danach seine vollen zehn Jahre weiter.

Der Kostenunterschied zur Bilanzierung ist kein Rundungsfehler, sondern liegt schnell beim Fünf- bis Zehnfachen.

Ob Ihr Gebäude die Voraussetzungen für den günstigeren Weg noch erfüllt, hängt an den Abrechnungen der letzten 36 Monate. Das lässt sich in einem kurzen Gespräch klären.

Nur für Nichtwohngebäude

Verbrauchsausweis fürs Gewerbeobjekt noch vor dem Stichtag

Wir prüfen, ob Ihre Verbrauchsdaten reichen — und was die Bilanzierung nach DIN V 18599 kosten würde, falls nicht.

Gewerbeobjekt prüfen lassen Energieberatung ansehen

Ausweis gilt danach volle 10 Jahre Unverbindlich

Die Aushangpflicht: 250 oder 500 Quadratmeter

Diese Pflicht kennt das Wohngebäude nicht. Sie trifft Gebäude mit starkem Publikumsverkehr und verlangt, den Ausweis dort auszuhängen, wo Besucher ihn sehen.

Es gibt zwei Schwellen, und der Unterschied zwischen ihnen ist größer, als die Zahlen vermuten lassen:

Behördlich genutzte Gebäude ab mehr als 250 m² Nutzfläche (§ 80 Abs. 6 GEG) — hier muss ein Ausweis erstellt werden, auch wenn nichts verkauft oder vermietet wird
Alle übrigen Gebäude ab mehr als 500 m² (§ 80 Abs. 7 GEG) — hier gilt die Pflicht nur, sobald ein Ausweis vorliegt

Aushängen heißt: gut sichtbar, nicht im Hausmeisterbüro Verlangt ist die Aushangseite an einer Stelle, an der Besucher sie tatsächlich sehen. Verpflichtet ist dabei nicht der Eigentümer, sondern wer die Fläche nutzt.

Verpflichtet ist der Nutzer der Fläche, nicht der Eigentümer. Wer ein Ladenlokal gemietet hat, hängt also selbst aus — und braucht dafür ein Exemplar vom Vermieter.

Es genügt die Aushangseite des Ausweises an gut sichtbarer Stelle; das komplette Dokument muss nicht öffentlich hängen. Baudenkmäler sind ausgenommen. Auch eine teilweise Nutzung reicht aus: Ein Erdgeschoss über 500 m² löst die Pflicht aus, selbst wenn darüber Büros liegen.

Prüfen Sie es in drei Fragen

Drei Fragen

Aushangpflicht-Check

Müssen Sie den Energieausweis Ihres Gebäudes aushängen?

Wie wird das Gebäude genutzt?

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen: Wärme und Strom getrennt

Sobald beim Aufgeben einer kommerziellen Anzeige ein Energieausweis vorliegt, gehören seine Kennwerte hinein (§ 87 GEG). Für Nichtwohngebäude gilt dabei ein eigener Absatz — und der wird regelmäßig übersehen.

Verlangt sind die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf beziehungsweise der Endenergieverbrauch und der wesentliche Energieträger für die Heizung. Baujahr und Energieeffizienzklasse entfallen; die gibt es hier ja nicht.

Welcher der beiden Begriffe gilt, hängt an der Ausweisart: Beim bilanzierten Dokument heißt es Endenergiebedarf, beim gemessenen Endenergieverbrauch. Wer hier das falsche Wort wählt, macht die Anzeige angreifbar.

Dafür kommt eine Anforderung hinzu, die es beim Wohngebäude nicht gibt:

Zwei Kennwerte statt einem Marke 1 der Endenergiekennwert für Wärme, Marke 2 der für Strom. Beim Nichtwohngebäude verlangt § 87 Abs. 2 GEG beide Zahlen getrennt — eine einzige Angabe ist der häufigste Fehler in Gewerbeanzeigen.

Nach § 87 Abs. 2 GEG müssen die Endenergiewerte für Wärme und Strom getrennt angegeben werden — zwei Zahlen, nicht eine. Genau daran scheitern die meisten Gewerbeanzeigen.

In die Anzeige gehört außerdem der Endenergiewert, nicht der Primärenergiekennwert, der ebenfalls im Ausweis steht. Wie Sie die richtigen Zahlen finden und formulieren, steht ausführlich in unserem Artikel zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

Das Risiko ist doppelt: Bußgeld nach § 108 GEG und wettbewerbsrechtliche Abmahnung. Bei Gewerbeobjekten schauen Mitbewerber erfahrungsgemäß genauer hin als bei einer Wohnungsanzeige.

Gemischt genutzte Gebäude: wann es zwei Ausweise braucht

Wohnen über Gewerbe ist in deutschen Innenstädten der Normalfall. Das Gesetz löst diese Fälle über § 106 GEG — und zwar in beide Richtungen.

Unterscheidet sich ein Gebäudeteil nach Nutzung und technischer Ausstattung wesentlich vom Rest und umfasst er einen nicht unerheblichen Teil der Fläche, wird er getrennt behandelt und bekommt einen eigenen Ausweis.

Ein Haus, zwei Ausweise Übersteigt der gewerbliche Teil die Bagatellschwelle und unterscheidet er sich in Nutzung und Technik deutlich, wird er nach § 106 GEG getrennt als Nichtwohngebäude behandelt — das Haus bekommt dann zwei Ausweise.

In der Auslegungspraxis — dokumentiert in den Auslegungsfragen zum GEG, die das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung veröffentlicht — haben sich zwei Faustzahlen etabliert.

Erstens: Ein Gebäude gilt als Wohngebäude, wenn mehr als die Hälfte der Fläche dem Wohnen dient. Zweitens: Nutzungsanteile bis etwa 10 % gelten in der Regel als unerheblich und werden nicht getrennt bilanziert.

Zwei Beispiele machen den Unterschied greifbar:

Kleiner Laden im Wohnhaus, unter 10 % der Fläche, an die Hauszentralheizung angeschlossen → ein einziger Ausweis für das ganze Haus als Wohngebäude
Bürogeschoss über 10 % der Fläche mit eigener Lüftung und Kühlung → zwei getrennte Ausweise, einer davon für ein Nichtwohngebäude

Das GModG gibt dieser Unterscheidung neues Gewicht. Weil der Verbrauchsausweis künftig nur noch für reine Wohngebäude zulässig ist, braucht der Gewerbeteil eines Mischgebäudes ab dem Stichtag eine Bilanzierung — auch wenn der Wohnteil weiterhin mit Verbrauchsdaten auskommt.

Ausnahmen: welche Gebäude keinen Ausweis brauchen

Die Ausnahmen knüpfen am Gebäude an, nicht am Anlass. Sie sind eng gefasst — wer meint, unter eine zu fallen, sollte das belegen können.

Baudenkmäler — bei Verkauf und Vermietung von der Ausweispflicht befreit (§ 79 Abs. 4 GEG), einschließlich geschützter Ensembles
Kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche
Betriebsgebäude mit geringem Energiebedarf — Innentemperatur unter 12 °C oder weniger als vier Monate im Jahr beheizt
Ställe und Gewächshäuser für Tieraufzucht und Pflanzenproduktion
Großflächig offengehaltene Betriebsgebäude, die betriebsbedingt nicht geschlossen werden können
Provisorien mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren
Abrissobjekte — wenn der Abriss tatsächlich feststeht

Auch der Eigentumserwerb per Zwangsversteigerung ist kein Verkauf im Sinne des § 80 Abs. 3 GEG; hier entsteht keine Vorlagepflicht.

Kirchen und gottesdienstlich genutzte Gebäude fallen ebenfalls unter die Ausnahmen. Was dagegen nicht befreit: Leerstand, schlechter Zustand, hohes Alter oder die Absicht, ohnehin bald zu sanieren.

Was ein Energieausweis für ein Nichtwohngebäude kostet

Belastbare Festpreise gibt es in diesem Segment nicht, und wer sie ungefragt nennt, hat das Gebäude nicht gesehen. Die folgenden Spannen sind Marktbeobachtungen, keine Angebote.

Ausweisart	Typische Marktspanne	Dauer	Haupttreiber
Verbrauchsausweis	mittlerer bis hoher dreistelliger Bereich	oft wenige Tage	Vollständigkeit der Abrechnungen
Bedarfsausweis nach DIN V 18599	vierstellig, bei komplexen Objekten deutlich mehr	eine bis mehrere Wochen	Zahl der Nutzungszonen

Was den Preis nach oben treibt, ist selten die Fläche: fehlende Bestandsunterlagen, unklare Anlagentechnik, viele kleine Zonen, mehrere Bauabschnitte aus verschiedenen Jahrzehnten.

Was ihn senkt: ein Grundriss mit eingetragenen Nutzungen, greifbare Angaben zu Heizung, Lüftung und Kühlung, ein Ansprechpartner vor Ort, der die Türen aufschließen kann.

Bei gewerblicher Nutzung sind die Kosten als Betriebsausgabe absetzbar. Und wer ohnehin eine Sanierung erwägt, sollte die Bilanzierung nicht als Pflichtausgabe verbuchen — sie ist die Datengrundlage für Sanierungsfahrplan und Förderantrag.

Wer einen Energieausweis für Nichtwohngebäude ausstellen darf: zertifizierte Energieberater

Ausstellungsberechtigt ist nach § 88 GEG ein klar umrissener Kreis: nach Landesbauordnung Nachweisberechtigte sowie Fachleute mit einschlägigem Studium.

Dazu zählen Architektur, Bauingenieurwesen, technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau und Elektrotechnik — jeweils mit einer Zusatzqualifikation.

Auch Handwerksmeister und staatlich geprüfte Techniker mit entsprechender Fortbildung gehören dazu, ebenso Energieberater mit bestandener BAFA-Qualifikationsprüfung.

Für Nichtwohngebäude gibt es allerdings eine Einschränkung, die in der Praxis regelmäßig übersehen wird — und teuer wird, wenn sie auffällt:

Eine auf Wohngebäude beschränkte Berechtigung reicht nicht

Wurde die Fortbildung nach § 88 Abs. 3 GEG auf Wohngebäude beschränkt, darf diese Person keine Energieausweise für Nichtwohngebäude ausstellen. Ein trotzdem ausgestelltes Dokument ist ungültig — und die unberechtigte Ausstellung ist selbst eine Ordnungswidrigkeit.

Für Nichtwohngebäude braucht es die vollumfängliche Berechtigung, die Nutzungszonen, Beleuchtung, Kühlung, Lüftung und die Bilanzierung nach DIN V 18599 abdeckt.

Fragen Sie deshalb vor der Beauftragung ausdrücklich nach — und lassen Sie sich die Registriernummer des fertigen Ausweises geben.

Bei Energieausweisen für Gewerbeobjekte lohnt dieser Blick besonders, weil die Zusatzqualifikation für die Bilanzierung nach DIN V 18599 deutlich seltener vorliegt als die für Wohngebäude.

Jeder ausgestellte Energieausweis erhält eine Registriernummer beim Deutschen Institut für Bautechnik. Sie ist Ihr Beleg dafür, dass das Dokument im System ist, und sie ermöglicht die Stichprobenkontrolle durch die nach Landesrecht zuständigen Stellen.

Aussteller müssen Kopien zwei Jahre aufbewahren und auf Verlangen samt Datengrundlage übermitteln. Eine Begehung im Rahmen einer Kontrolle braucht allerdings Ihre Zustimmung als Eigentümer.

Zehn Jahre gültig — auch beim Nichtwohngebäude

Die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum, und sie unterscheidet sich nicht nach Gebäudeart. Das Datum steht auf Seite 1.

Für die Vermarktung ist nicht nur wichtig, ob der Ausweis heute gilt, sondern ob er die gesamte Vermarktungszeit abdeckt. Ein Dokument, das mitten in der Verhandlung abläuft, hilft niemandem.

Gültigkeits-Check

Ist der Ausweis Ihres Gebäudes noch gültig?

Ausstellungsdatum eintragen — Sie sehen sofort, wie lange er noch trägt.

Ausstellungsdatum Ihres Energieausweises

Sie finden das Datum auf Seite 1 Ihres Energieausweises.

Bestehende Ausweise bleiben auch nach dem GModG bis zu ihrem Ablaufdatum wirksam. Erst der nächste Anlass nach dem Ablauf verlangt ein neues Dokument — und das dann nach den dann geltenden Regeln.

Bußgelder, Haftung und was Gerichte dazu sagen

§ 108 GEG führt 25 Tatbestände auf, gestaffelt nach Schwere. Für den Energieausweis liegt der Rahmen bei bis zu 10.000 Euro je Verstoß.

Darunter fallen die nicht rechtzeitige oder unvollständige Vorlage, die fehlende Übergabe nach Vertragsschluss, unrichtige Angaben nach § 83 GEG, fehlende Pflichtangaben in Anzeigen und die unberechtigte Ausstellung.

In der Praxis liegen Erstverstöße meist deutlich niedriger. Das eigentliche Risiko ist selten das Bußgeld, sondern die Abmahnung durch einen Mitbewerber — die kommt schneller und trifft zuverlässiger.

Zivilrechtlich ist die Lage differenzierter, als viele annehmen. Der Ausweis dient nach § 79 Abs. 1 GEG ausdrücklich der Information.

Die bloße Aushändigung eines Energieausweises begründet keine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 BGB. Abweichungen sind nur dann ein Sachmangel, wenn die energetischen Daten ausdrücklich in den Kaufvertrag aufgenommen wurden.

So sinngemäß das OLG Schleswig (Urteil vom 13.03.2015, Az. 17 U 98/14). Das schneidet in beide Richtungen.

Käufer können aus enttäuschten Kennwerten allein wenig herleiten. Verkäufer sollten sich darauf trotzdem nicht verlassen: Bei arglistiger Täuschung greift kein Gewährleistungsausschluss (§ 444 BGB).

Für Gewerbetransaktionen ist die praktische Konsequenz eindeutig: Wenn energetische Kennwerte für den Kaufpreis eine Rolle spielen, gehören sie in den Vertrag — samt Stichtag, auf den sie sich beziehen.

Warum Banken und Investoren auf den Kennwert schauen

Bei Wohnimmobilien ist der Energieausweis vor allem eine Pflichtübung. Bei Gewerbeimmobilien ist er zunehmend eine Finanzierungsfrage.

Seine Kennwerte sind die Datengrundlage für die EU-Taxonomie, für die Nachhaltigkeitsberichterstattung nach CSRD, für GRESB-Benchmarking und für CRREM-Analysen, mit denen sich das Stranding-Risiko eines Objekts abschätzen lässt.

Stranding meint dabei den Zeitpunkt, ab dem ein Gebäude die Klimapfade seines Marktes reißt — und damit schwerer zu finanzieren, zu vermieten und zu verkaufen ist.

Nach Auswertungen der CRREM-Initiative verfehlt der ganz überwiegende Teil des europäischen Gewerbebestands die Zielwerte eines 1,5-Grad-konformen Pfades. Das ist keine Randgruppe, sondern der Normalzustand — und genau deshalb ein Differenzierungsmerkmal.

Praktisch heißt das: Ein belastbarer Bedarfsausweis nach DIN V 18599 ist doppelt verwendbar. Er erfüllt die gesetzliche Pflicht und liefert gleichzeitig die Zahlen für Reporting, Bankgespräch und Sanierungsfahrplan.

Erstellung Schritt für Schritt: Ablauf und Unterlagen für Ihr Gewerbeobjekt

Der Weg ist immer derselbe: Anlass klären, zulässige Ausweisart bestimmen, ausstellungsberechtigten Energieberater beauftragen, Daten erfassen, berechnen, registrieren, übergeben — und aushängen, falls einschlägig.

Was Sie vorbereiten, entscheidet über Tempo und Preis. Je nach Ausweisart brauchen wir Unterschiedliches:

Für den Verbrauchsausweis

Heizkostenabrechnungen der letzten 36 Monate, lückenlos
Stromabrechnungen desselben Zeitraums
Verbräuche für Kühlung und Lüftung, soweit getrennt erfasst
Nettogrundfläche und Baujahr
Leerstandszeiten mit Datum
Foto der Außenansicht und Angaben zur Heizungsanlage

Für den Bedarfsausweis

Grundrisse und Schnitte, idealerweise mit eingetragenen Nutzungen
Angaben zu Dämmung und Bauteilaufbau, soweit bekannt
Fensterdaten: Verglasung, Rahmen, Baujahr
Anlagentechnik für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung
Angaben zur fest eingebauten Beleuchtung
Betriebszeiten je Bereich

Fehlt Ihnen davon einiges, ist das kein Hindernis — genau dafür gibt es die Begehung. Es verschiebt nur den Aufwand vom Schreibtisch in den Termin, und das sollte im Angebot stehen, bevor es unterschrieben ist.

Die Erstellung selbst dauert dann je nach Verfahren wenige Tage bis mehrere Wochen. Wenn Sie unsicher sind, was für Ihr Objekt zulässig ist: kontaktieren Sie uns mit den Eckdaten, wir ordnen das ein.

Nur für Nichtwohngebäude

Sie haben die Unterlagen — wir den Rest

Sagen Sie uns, um was für ein Gewerbeobjekt es geht und was ansteht. Sie bekommen ein Angebot mit festem Preis, keine Spanne.

Angebot für Nichtwohngebäude Energieberatung anfragen

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Und falls Sie zwischendurch etwas nachschlagen wollen:

Werkzeuge für die nächsten Schritte

Angebot anfordern — fünf Angaben, Rückmeldung in einem Werktag
Energieberatung — Bilanzierung als Grundlage für Sanierung und Förderung
Pflichtangaben in Anzeigen — welche Werte wohin gehören
Energieausweis-Pflicht 2026 — was das GModG für Wohngebäude ändert

Häufige Fragen zum Energieausweis für Nichtwohngebäude

Ist ein Energieausweis für Nichtwohngebäude Pflicht?

Ja, sobald ein Anlass vorliegt: Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing, Erbbaurechtsbestellung, Neubau oder eine größere Sanierung. Dann muss ein gültiger Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden.

Unabhängig davon greift die Aushangpflicht bei starkem Publikumsverkehr — behördlich genutzt ab mehr als 250 m², sonst ab 500 m² (§ 80 Abs. 6 und 7 GEG).

Wer darf Energieausweise für Nichtwohngebäude erstellen?

Nur wer nach § 88 GEG ausstellungsberechtigt ist — und zwar vollumfänglich. Das ist der entscheidende Unterschied zum Wohngebäude.

Wurde die Fortbildung nach § 88 Abs. 3 GEG auf Wohngebäude beschränkt, darf diese Person keine Ausweise für Nichtwohngebäude ausstellen. Ein trotzdem ausgestelltes Dokument ist ungültig. Fragen Sie vor der Beauftragung ausdrücklich nach.

Wann zählt ein Gebäude als Nichtwohngebäude?

Wenn es nicht überwiegend dem Wohnen dient. Maßstab ist die Gebäudenutzfläche: Liegt der Wohnanteil unter der Hälfte, gilt das Gebäude als Nichtwohngebäude.

Typische Beispiele sind Bürogebäude, Verkaufsflächen, Lagerhallen und Produktionsgebäude, Hotels und Gastronomie, Schulen und Krankenhäuser.

Arztpraxen und Planungsbüros können dagegen dem Wohnteil zugeschlagen werden, wenn sich ihre Raumnutzung nicht wesentlich vom Wohnen unterscheidet.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — was gilt beim Nichtwohngebäude?

Heute besteht im Bestand Wahlfreiheit, sofern die Verbrauchsdaten der letzten 36 Monate lückenlos vorliegen. Beim Neubau ist ohnehin nur die Bilanzierung zulässig.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfällt der Energieverbrauchsausweis für Nichtwohngebäude voraussichtlich zum 1. Januar 2027. Danach ist für Verkauf und Vermietung nur noch der rechnerische Ausweis nach DIN V 18599 zulässig.

Warum hat mein Gewerbeobjekt keine Energieeffizienzklasse?

Weil die Skala A+ bis H nach geltendem Recht ausschließlich für Wohngebäude gilt. Der Ausweis für ein Nichtwohngebäude weist die Kennwerte nur als absolute Zahlen in kWh/(m²·a) auf der Farbskala aus — ohne Klassenbuchstaben.

Das ändert sich mit dem GModG: Für Nichtwohngebäude ist erstmals eine eigene Skala A bis G vorgesehen (Anlage 10a). Maßstab ist dort nicht ein absoluter Verbrauchswert, sondern das Verhältnis zum Referenzgebäude.

Was kostet ein Energieausweis für ein Nichtwohngebäude?

Die Spanne ist groß, weil sie an der Zahl der Nutzungszonen hängt und nicht an der Fläche.

Für einen Verbrauchsausweis werden am Markt meist mittlere bis hohe dreistellige Beträge aufgerufen, für eine Bilanzierung nach DIN V 18599 vierstellige — bei komplexen Objekten deutlich mehr.

Ein Hallengebäude mit einer einzigen Nutzung ist deshalb günstiger als ein halb so großes Bürohaus mit Kantine, Serverraum und Werkstatt. Belastbar wird der Preis erst, wenn die Nutzungen bekannt sind.

Wie lange ist der Ausweis gültig?

Zehn Jahre ab Ausstellungsdatum — für Nichtwohngebäude genauso wie für Wohngebäude.

Bereits ausgestellte Energieausweise bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum wirksam. Eine Pflicht, sie wegen des GModG vorzeitig auszutauschen, gibt es nicht.

Was ist der Unterschied zum Energieaudit nach DIN EN 16247?

Das Energieaudit betrachtet das Unternehmen samt Prozessen und Transport und ist für Nicht-KMU nach dem Energiedienstleistungsgesetz alle vier Jahre verpflichtend. Der Energieausweis betrachtet das Gebäude.

Beide ersetzen einander nicht: Ein durchgeführtes Energieaudit befreit nicht von der Energieausweispflicht, und ein Energieausweis erfüllt kein Audit.

Was passiert, wenn kein Ausweis vorliegt?

Fehlende Vorlage, fehlende Übergabe, unrichtige Angaben und fehlende Pflichtangaben in Anzeigen sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG — mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro je Verstoß.

In der Praxis kommt das wettbewerbsrechtliche Risiko hinzu: Unvollständige Anzeigen sind abmahnfähig, und bei Gewerbeobjekten sehen Mitbewerber genauer hin als bei einer Wohnungsanzeige.

Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis?

2026-08-09T00:00:00Z

Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis? Das Wichtigste in Kürze

Die kurze Antwort — Stand: August 2026

Das Baujahr entscheidet nicht darüber, ob Sie einen Energieausweis brauchen. Das entscheidet der Anlass: Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung, Leasing, Neubau oder eine umfassende Modernisierung mit Gesamtnachweis.

Wer selbst in seinem Haus wohnt und weder verkauft noch neu vermietet, braucht keinen — auch bei einem Gebäude von 1900 nicht.

Das Baujahr entscheidet über die Ausweisart. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 GEG).

Das gilt nur, solange das Haus nicht nachträglich auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurde. Sonst besteht freie Wahl.

Von der Pflicht ausgenommen sind wenige, klar umrissene Fälle — vor allem Baudenkmäler und Gebäude unter 50 m² Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 GEG).

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026.

Die energieausweisrelevanten Regeln folgen voraussichtlich zum 1. Januar 2027. Bis dahin gelten für den Ausweis die bisherigen GEG-Regeln — und ein heute ausgestellter Ausweis bleibt seine vollen 10 Jahre gültig.

Was sich 2027 an der 1977-Grenze ändert: Sie fällt weg. Ab dann dürfen Sie für jedes Wohngebäude frei wählen. Der Verbrauchsausweis kommt dann mit zwei Abrechnungsjahren statt dreier aus — neu ist nur die Aufschlüsselung nach Energieträgern.

Bußgelder bleiben bei bis zu 10.000 Euro pro Verstoß (§ 108 GEG).

Brauche ich einen Energieausweis — und wenn ja, welchen?

Die Frage nach dem Baujahr ist fast immer die zweite Frage. Die erste lautet: Steht überhaupt ein Anlass an, der die Pflicht auslöst?

Der Ausweis-Kompass geht beide Fragen der Reihe nach durch — Anlass, Sonderfälle, dann die 1977-Weiche. Je nach Antwort sind es zwei bis sechs Fragen.

Bis zu 6 Fragen

Ausweis-Kompass

Brauchen Sie einen Energieausweis — und welche Ausweisart ist für Ihr Gebäude zulässig?

Was haben Sie mit dem Gebäude vor?

Nicht das Baujahr, sondern der Anlass löst die Pflicht aus

Das Gebäudeenergiegesetz kennt kein Stichjahr, ab dem ein Haus ausweispflichtig wird. Es kennt Anlässe. Solange keiner davon eintritt, verlangt niemand einen Energieausweis.

Diese Anlässe stehen in § 80 GEG:

Verkauf — eines Gebäudes, einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit
Neuvermietung, Verpachtung oder Leasing — bei jedem neuen Vertrag über ein Gebäude, eine Wohnung oder eine Geschäftsfläche
Neubau — der Ausweis wird unmittelbar nach Fertigstellung ausgestellt (§ 80 Abs. 1 GEG)
Umfassende Modernisierung — wenn dabei ein Gesamtnachweis nach § 50 GEG geführt wird (§ 80 Abs. 2 GEG)

Für den Bestand gilt damit eine einfache Regel: Wer bleibt, braucht nichts. Wer verkauft oder neu vermietet, braucht einen gültigen Ausweis — egal, ob das Haus von 1890 oder von 2015 stammt.

Der Ausweis muss dabei spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden; nach Vertragsabschluss ist er unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG). Wer erst nach einer Nachfrage sucht, ist bereits zu spät dran.

Schon vorher greift die zweite Pflicht: Liegt ein gültiger Ausweis vor, gehören seine Kennwerte in jede kommerzielle Immobilienanzeige — Art des Ausweises, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GEG).

Ausführlich haben wir die Anlässe und ihre Fristen im Artikel Energieausweis-Pflicht 2026 aufgeschrieben; die Regeln für die Anzeige stehen in den Pflichtangaben für Immobilienanzeigen.

Eine dritte Pflicht betrifft nur Nichtwohngebäude: die Aushangpflicht bei starkem Publikumsverkehr — behördlich genutzt ab mehr als 250 m², sonst ab mehr als 500 m² (§ 80 Abs. 6 und 7 GEG). Bei nicht behördlicher Nutzung greift sie erst, sobald ein Ausweis vorliegt.

Die 1977-Grenze: Wann der Bedarfsausweis vorgeschrieben ist

Hier kommt das Alter des Gebäudes ins Spiel — aber nicht für die Frage ob, sondern für die Frage welcher. § 80 Abs. 3 GEG schreibt den Bedarfsausweis für eine eng umrissene Gruppe von Häusern vor.

Vorgeschrieben ist er nur, wenn alle drei Bedingungen gleichzeitig zutreffen:

Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen — ab der fünften Wohneinheit greift die Regel nicht mehr
Bauantrag vor dem 1. November 1977 — maßgeblich ist der Antrag, nicht die Fertigstellung
Nicht auf WSchV-1977-Niveau gebracht — weder bei der Fertigstellung noch durch eine spätere Modernisierung

Fehlt auch nur eine dieser Bedingungen, haben Sie die freie Wahl zwischen beiden Ausweisarten. Der Bedarfsausweis bleibt dann erlaubt, ist aber nicht mehr Pflicht.

Der Stichtag steht auf dem Bauantrag Maßgeblich ist nicht das Jahr der Fertigstellung, sondern das Datum des Bauantrags. Liegt es vor dem 1. November 1977 und hat das Gebäude weniger als fünf Wohnungen, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben — es sei denn, das Haus wurde nachträglich auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht.

Die häufigste Verwechslung ist die zwischen Bauantrag und Baujahr. Zwischen beiden liegen oft ein bis zwei Jahre, und genau in dieser Lücke kippt die Einordnung.

Die zweite Falle ist die Sanierung. Verlangt ist, dass das Gebäude insgesamt das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht — eine neue Fensterfront oder eine gedämmte Dachschräge allein genügt dafür in der Regel nicht.

Diese ganze Weiche hat ein Ablaufdatum: Zum 1. Januar 2027 streicht das Gebäudemodernisierungsgesetz die Bedarfsausweis-Pflicht des § 80 Abs. 3 GEG. Wer erst danach bestellt, wählt frei — und braucht für den Verbrauchsausweis nur noch zwei Abrechnungsjahre statt dreier.

Drei Fälle, wie sie in der Praxis vorkommen:

Gebäude	Warum	Zulässig
Zweifamilienhaus, Bauantrag 1965, unsaniert	alle drei Bedingungen erfüllt	nur Bedarfsausweis
Gründerzeithaus von 1905 mit 6 Wohnungen	fünf oder mehr Wohnungen	Verbrauchsausweis zulässig
Dreifamilienhaus von 1950, 2005 saniert	auf WSchV-1977-Niveau gebracht	Verbrauchsausweis zulässig

Welche der beiden Arten fachlich was aussagt — und warum der Bedarfsausweis auch bei freier Wahl oft die bessere Wahl ist —, steht im Vergleich Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.

Ausnahmen: Diese Gebäude brauchen keinen Energieausweis

Neben der Selbstnutzung ohne Vermarktung gibt es gebäudebezogene Ausnahmen. Sie sind eng gefasst und stehen nicht im Ermessen des Eigentümers:

Baudenkmäler — auf sie ist § 80 Abs. 3 bis 7 GEG nicht anzuwenden (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GEG); erfasst sind auch Gebäude als Teil eines geschützten Ensembles
Kleine Gebäude — weniger als 50 m² Nutzfläche (§ 79 Abs. 4 Satz 1 GEG)
Ferien- und Wochenendhäuser — bei zweckbestimmter Nutzung unter vier Monaten im Jahr oder unter 25 % des Jahresverbrauchs (§ 2 Abs. 2 Nr. 8 GEG)
Provisorische Gebäude — mit einer geplanten Nutzungsdauer von bis zu zwei Jahren (§ 2 Abs. 2 Nr. 6 GEG)
Verkauf zum Abriss — wenn der Verkauf im Hinblick auf den bevorstehenden Abriss erfolgt, nicht schon bei Sanierungsbedarf oder Leerstand
Zwangsversteigerung — und andere Erwerbe kraft Hoheitsakt

Auf die Ferienhaus-Ausnahme sollte sich niemand vorschnell berufen: Sie verlangt eine echte, zweckbestimmte Kurznutzung. Ein Haus, das ganzjährig beheizt wird und nur „Ferienhaus“ heißt, fällt nicht darunter.

Die 50-m²-Grenze gilt für das Gebäude, nicht für die Wohnung

Der Ausweis wird immer für das gesamte Gebäude ausgestellt. Deshalb ist eine 45-m²-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nicht befreit — maßgeblich ist die Nutzfläche des ganzen Hauses.

Befreit ist nur, wer ein eigenständiges Gebäude unter 50 m² verkauft oder vermietet, etwa ein kleines Gartenhaus mit Wohnnutzung.

Quelle: § 79 Abs. 4 GEG – Gebäudeenergiegesetz

Kein Baujahr ist dagegen pauschal befreit. Ein Altbau von 1900 braucht bei Verkauf oder Neuvermietung genauso einen gültigen Ausweis wie ein Neubau — die Frage ist nur, welche Art es sein darf.

Die zweite Weiche: 36 Monate Verbrauchsdaten

Auch wer frei wählen darf, kommt nicht automatisch an den günstigeren Verbrauchsausweis. Er setzt Daten voraus, die erst einmal vorliegen müssen.

Verlangt sind Verbrauchsdaten aus 36 zusammenhängenden Monaten, und die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§ 82 Abs. 4 GEG). Lücken durch Leerstand oder einen Heizungstausch machen die Reihe unbrauchbar.

Fehlen die Abrechnungen, bleibt der Bedarfsausweis. Er ist für jedes Wohngebäude zulässig und braucht keine Verbrauchshistorie, sondern die Daten der Gebäudesubstanz.

Wer vorab wissen will, wo sein Gebäude ungefähr landet, kann den Verbrauchskennwert selbst überschlagen — kostenlos und ohne Anmeldung mit unserem Kennwertrechner.

Typische Baujahre und was für sie gilt

In der Beratung tauchen immer wieder dieselben vier Konstellationen auf. Sie zeigen, wie das Baujahr die Ausweisart bestimmt, ohne über die Pflicht zu entscheiden.

Altbau bis 1918 — Gründerzeit und Fachwerk

Beim Energieausweis für den Altbau hängt alles an der Zahl der Wohnungen. Das Zweifamilienhaus fällt fast immer unter die Bedarfsausweis-Pflicht, das Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien nicht.

Steht das Haus unter Denkmalschutz, entfällt die Ausweispflicht ganz. Das gilt auch, wenn es als Teil eines geschützten Ensembles unter Schutz steht — nachsehen lohnt sich, die Denkmalliste führt die untere Denkmalschutzbehörde.

Nachkriegsbau 1949 bis 1977

Das ist die Gruppe, für die § 80 Abs. 3 GEG geschrieben wurde: kleine Häuser mit einer Gebäudehülle, die vor der ersten Wärmeschutzverordnung entstanden ist. Ohne nachgewiesene Sanierung ist der Bedarfsausweis Pflicht.

Wurde in den 1990er- oder 2000er-Jahren umfassend modernisiert, kehrt die freie Wahl zurück. Entscheidend ist, dass der Aussteller das anhand der Bauteile nachvollziehen kann.

Baujahr 1978 bis 2001

Liegt der Bauantrag nach dem 1. November 1977, greift die Pflicht nicht mehr — unabhängig von der Größe des Hauses. Beide Ausweisarten sind zulässig, in der Praxis entscheidet die Datenlage.

Neubau ab Fertigstellung

Beim Neubau ist der rechnerische Ausweis ohnehin die einzige Möglichkeit: Ein Verbrauch, den man auswerten könnte, existiert noch nicht. Ausgestellt wird er unmittelbar nach Fertigstellung.

Ein Sonderfall am anderen Ende: Wer ein Haus erbt und es verkaufen möchte, braucht den Ausweis ebenfalls — wie das abläuft, steht im Artikel Energieausweis bei Erbschaft.

Was der Ausweis je nach Baujahr kostet

Weil das Baujahr die Ausweisart bestimmt, bestimmt es indirekt auch den Preis. Der Aufwand unterscheidet sich: Der eine wertet Abrechnungen aus, der andere rechnet die Gebäudehülle durch.

Ausweisart	Preis	Typisch bei
Verbrauchsausweis	ab 69,90 €	Bauantrag ab Nov. 1977, ältere Häuser mit 5+ Wohnungen, sanierte Altbauten
Bedarfsausweis	ab 119,90 €	unsanierte Altbauten unter 5 Wohnungen, Neubauten, fehlende Verbrauchsdaten

Beide Preise verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer und DIBt-Registrierung. Ausstellen darf den Ausweis nur, wer nach § 88 GEG dazu berechtigt ist — Architekten, Ingenieure, Energieberater und Handwerksmeister mit entsprechender Weiterbildung.

Am eigenen Gebäude scheitert es dabei nicht an der Eigentümerstellung, sondern an der Fachkunde: Ohne die Qualifikation nach § 88 GEG darf niemand einen Ausweis ausstellen, auch nicht für sein eigenes Haus.

Wer die Pflicht ignoriert, riskiert eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG). Der Vollzug liegt bei den Ländern; das praktische Hauptrisiko sind wettbewerbsrechtliche Abmahnungen.

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Bleibt die Frage, was danach kommt: der richtige Anzeigentext, ein Blick auf die Gültigkeit des alten Ausweises oder ein Aussteller in Ihrer Nähe.

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Häufige Fragen zum Baujahr und zum Energieausweis

Gilt die 1977-Grenze für das Baujahr oder für den Bauantrag?

Für den Bauantrag. § 80 Abs. 3 GEG stellt auf den Zeitpunkt der Bauantragstellung ab, nicht auf die Fertigstellung.

Das ist mehr als eine Feinheit: Zwischen Bauantrag und Einzug liegen oft zwei Jahre. Ein Haus mit dem Baujahr 1978 kann seinen Bauantrag von 1976 haben — und fällt damit unter die Regel.

Brauche ich für ein Haus von 1960 einen Bedarfsausweis?

Nur, wenn drei Dinge zusammenkommen: Das Gebäude hat weniger als fünf Wohnungen, der Bauantrag liegt vor dem 1. November 1977, und es wurde nie auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht.

Fehlt eine dieser Bedingungen, dürfen Sie frei wählen. Ein saniertes Haus von 1960 oder ein Sechsfamilienhaus von 1960 kommt also mit dem Verbrauchsausweis aus.

Zählt eine neue Dachdämmung als Sanierung auf WSchV-1977-Niveau?

In der Regel nicht. Verlangt ist, dass das Gebäude insgesamt das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht.

Eine einzelne Maßnahme — nur die Fenster, nur das Dach — genügt dafür meist nicht. Den Nachweis führt der Aussteller anhand der Bauteile; im Zweifel ist der Bedarfsausweis die sichere Wahl.

Welchen Energieausweis brauche ich ab Baujahr 1978?

Sie haben die freie Wahl. Liegt der Bauantrag nach dem 1. November 1977, greift die Bedarfsausweis-Pflicht nicht — unabhängig von der Zahl der Wohnungen.

Voraussetzung für den günstigeren Verbrauchsausweis bleibt, dass Verbrauchsdaten aus 36 zusammenhängenden Monaten vorliegen und die jüngste Abrechnungsperiode höchstens 18 Monate zurückliegt (§ 82 Abs. 4 GEG).

Woher weiß ich, wann der Bauantrag gestellt wurde?

Das Datum steht in der Bauakte. Einsicht bekommen Sie als Eigentümer beim Bauordnungsamt Ihrer Stadt oder Gemeinde, meist gegen eine kleine Gebühr.

Oft findet sich das Datum auch in den Unterlagen zum Hauskauf, in der Baugenehmigung oder im Bauplan. Ist es nicht zu ermitteln, ist der Bedarfsausweis der Weg ohne Risiko — er ist für jedes Wohngebäude zulässig.

Wie man die Gebäudenutzfläche beim Energieausweis richtig berechnet

2026-08-13T00:00:00Z

Gebäudenutzfläche beim Energieausweis: das Wichtigste in Kürze

Die kurze Antwort — Stand: August 2026

Der Energieausweis rechnet nicht mit Ihrer Wohnfläche, sondern mit der Gebäudenutzfläche A_N. Jeder Kennwert in kWh pro Quadratmeter bezieht sich auf diese Fläche.

A_N ist in aller Regel 20 bis 35 Prozent größer als die Wohnfläche. Sie umfasst alles, was innerhalb der beheizten Gebäudehülle liegt — auch Treppenhaus, Flure und einen mitbeheizten Keller.

Es gibt zwei zulässige Wege. Beim Verbrauchsausweis darf A_N pauschal aus der Wohnfläche abgeleitet werden: Faktor 1,35 bei bis zu zwei Wohnungen mit beheiztem Keller, sonst 1,2 (§ 82 Abs. 2 GEG).

Beim Bedarfsausweis wird gemessen: A_N folgt aus dem beheizten Gebäudevolumen, im Normalfall als 0,32 × V_e (§ 25 Abs. 10 GEG).

Eine zu klein angesetzte Fläche macht den Kennwert schlechter. Zwischen „mit A_N gerechnet" und „mit der Wohnfläche gerechnet" liegen schnell zwei Effizienzklassen.

Selbst rechnen müssen Sie nichts. Für die Bestellung genügen Wohnfläche, Zahl der Wohnungen und die Angabe zum Keller.

Gebäudenutzfläche berechnen — beide Wege im Rechner

Welcher Weg für Ihr Haus gilt, hängt an der Ausweisart. Der pauschale Weg über die Wohnfläche ist der Normalfall beim Verbrauchsausweis; der Weg über das Volumen ist der, den ein Aussteller beim Bedarfsausweis geht.

Der Rechner beherrscht beide. Im ersten Modus sehen Sie zusätzlich, was passiert, wenn jemand den Verbrauch versehentlich auf die Wohnfläche bezieht.

Zwei zulässige Rechenwege

Flächen-Rechner

Wie groß ist die Gebäudenutzfläche A_N Ihres Hauses — und was macht sie mit dem Kennwert?

Rechenweg

Beheizte Wohnfläche in m²

Wohnungen im Gebäude

Beheizter Keller

Optional: Kennwert und Effizienzklasse mitrechnen

Jahresverbrauch in kWh

Unverbindliche Orientierung nach § 82 Abs. 2 und § 25 Abs. 10 GEG, Stand August 2026. Der Aussteller misst das Gebäude nach Außenmaßen auf; Erker, Gauben und Anbauten verschieben das Volumen.

Was die Gebäudenutzfläche genau ist

Das Gesetz definiert sie knapp: die Nutzfläche eines Wohngebäudes nach DIN V 18599, „die beheizt oder gekühlt wird" (§ 3 Abs. 1 Nr. 10 GEG). Entscheidend ist das letzte Wort — beheizt.

Damit ist A_N keine Fläche, die jemand mit dem Zollstock abschreitet. Sie wird aus dem beheizten Gebäudevolumen abgeleitet, also aus dem Raum innerhalb der gedämmten Hülle.

Das hat eine ungewohnte Folge: Bei sehr hohen Räumen kann A_N größer ausfallen als die Fläche, über die man laufen kann. Sie ist eine Rechengröße, kein Grundriss.

Die Grenze verläuft um das Beheizte, nicht um das Bewohnte Alles innerhalb der thermischen Hülle zählt zum beheizten Gebäudevolumen — auch das Treppenhaus und ein beheizter Kellerraum. Was außerhalb liegt, bleibt draußen: der kalte Dachboden, der ungenutzte Kellerteil, die Garage.

Diese Hülle ist der eigentliche Maßstab. Was innerhalb liegt, gehört dazu, unabhängig davon, ob es Wohnraum ist:

alle beheizten Wohnräume
ein beheizter Keller, wenn er innerhalb der gedämmten Hülle liegt
ein ausgebautes, beheiztes Dachgeschoss
innenliegende Treppenhäuser, Flure und Kellerabgänge, die nicht thermisch abgetrennt sind

Und was draußen bleibt, bleibt vollständig draußen — auch wenn es zum Haus gehört:

ein unbeheizter Keller; die Grenze ist dann die Kellerdecke
ein nicht ausgebauter Dachboden; die Grenze ist die oberste Geschossdecke
Garage, Carport, unbeheizter Wintergarten, Balkone

Für Gewerbeimmobilien gilt das alles nicht: Nichtwohngebäude rechnen mit der Nettogrundfläche. Was dort anders läuft, steht im Artikel Energieausweis für Nichtwohngebäude.

Gebäudenutzfläche, Wohnfläche, Nutzfläche: fünf Zahlen für ein Haus

Ein Einfamilienhaus hat nicht eine Fläche, sondern mehrere — je nachdem, wer fragt. Das ist der häufigste Grund für Verwirrung beim Energieausweis.

Begriff	Grundlage	Was zählt	Wofür gebraucht
Wohnfläche	Wohnflächenverordnung	nur Wohnräume; Dachschrägen gestaffelt, Keller und Garage gar nicht	Miet- und Kaufvertrag
Gebäudenutzfläche A_N	§ 25 Abs. 10 / § 82 GEG	alles Beheizte inklusive Treppenhaus, Fluren, beheiztem Keller	Energieausweis
Nutzfläche (NUF)	DIN 277	die Hauptnutzräume als Teil der Nettoraumfläche	Planung, Kalkulation
Bruttogrundfläche (BGF)	DIN 277	alle Geschossflächen inklusive Wänden, Keller und Dach	Bauantrag, Kostenberechnung
Nettoraumfläche (NRF)	DIN 277	BGF abzüglich der Konstruktionsflächen	Flächenmanagement

Für den Energieausweis zählt weder die Zahl aus dem Kaufvertrag noch die aus dem Bauantrag unmittelbar — sondern die daraus korrekt abgeleitete Gebäudenutzfläche.

Der pauschale Weg: Wohnfläche mal 1,35 oder mal 1,2

Für den Verbrauchsausweis lässt das Gesetz eine Abkürzung zu, wenn A_N nicht bekannt ist. Sie steht in § 82 Abs. 2 GEG:

„Ist die Gebäudenutzfläche nicht bekannt, kann sie bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35fachen Wert der Wohnfläche, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2fachen Wert der Wohnfläche angesetzt werden."

Der höhere Faktor hat also zwei Bedingungen, die zusammenkommen müssen: höchstens zwei Wohnungen und ein beheizter Keller. Fehlt eine davon, gilt 1,2.

Genau hier liegt der verbreitetste Fehler. Ein Zweifamilienhaus mit beheiztem Hobbyraum im Keller wird oft mit 1,2 gerechnet, weil der Keller im Bestellformular niemand erwähnt hat.

Dieser Raum entscheidet über den Faktor Ein Keller, der wie hier mit einem eigenen Heizkörper mitbeheizt wird, liegt innerhalb der thermischen Hülle. Bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen hebt er den pauschalen Faktor von 1,2 auf 1,35 — rund 12 Prozent mehr Bezugsfläche.

Ein Rechenbeispiel mit 200 m² Wohnfläche zeigt den Unterschied deutlich:

Gebäude	Faktor	Gebäudenutzfläche A_N
Zweifamilienhaus, Keller beheizt	1,35	270 m²
Zweifamilienhaus, Keller unbeheizt	1,2	240 m²
Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen	1,2	240 m²

Wichtig dabei: In die eingegebene Wohnfläche gehört keine Kellerfläche. Der beheizte Keller ist im Faktor 1,35 bereits enthalten — wer ihn zusätzlich aufaddiert, zählt ihn doppelt.

Der genaue Weg: aus dem beheizten Gebäudevolumen

Beim Bedarfsausweis wird nicht pauschaliert. Dort ermittelt der Aussteller zuerst das beheizte Gebäudevolumen V_e — das Volumen, das die wärmeübertragende Umfassungsfläche einschließt, gemessen nach Außenmaßen.

Aus diesem Volumen folgt die Fläche. § 25 Abs. 10 GEG verweist dafür auf eine Gleichung der DIN V 18599-1:

„Die Gebäudenutzfläche eines Wohngebäudes ist nach DIN V 18599-1: 2018-09 Gleichung 30 zu ermitteln."

„Abweichend von Satz 1 ist die Gebäudenutzfläche nach … Gleichung 31 zu ermitteln, wenn die durchschnittliche Geschosshöhe eines Wohngebäudes … mehr als 3 Meter oder weniger als 2,5 Meter beträgt."

Hinter den beiden Gleichungsnummern stehen zwei kurze Formeln. Die erste ist der Normalfall und gilt für die allermeisten Wohnhäuser:

Gleichung 30: A_N = 0,32 × V_e
Gleichung 31: A_N = (1 / h_G − 0,04) × V_e

Der Faktor 0,32 unterstellt eine übliche Geschosshöhe von rund 2,6 Metern. Weicht die Höhe deutlich ab, würde er das Ergebnis verzerren — deshalb die zweite Formel.

Die durchschnittliche Geschosshöhe h_G misst man dabei nicht von Boden zu Decke, sondern von Fußboden-Oberkante zu Fußboden-Oberkante des darüberliegenden Geschosses. Die Decke zählt also mit.

Für einen Gründerzeitbau mit 3,40 Metern Geschosshöhe bedeutet das: Statt 0,32 greift der Faktor 0,254 — bei gleichem Volumen rund ein Fünftel weniger Fläche als die Standardformel liefern würde.

Das oberste Dachgeschoss zählt bei der Geschosshöhe nicht mit

Bei der Durchschnittsbildung für h_G bleibt das oberste Dachgeschoss außen vor — auch dann, wenn es beheizt wird. Das stellt die amtliche Auslegung zu § 25 Abs. 10 GEG ausdrücklich klar.

Das Gebäudevolumen V_e berührt das nicht: Dort wird ein ausgebautes Dachgeschoss ganz normal mitgerechnet. Nur bei der Frage, welche Gleichung greift, bleibt es unberücksichtigt.

Quelle: Auslegung des BBSR zu § 25 Abs. 10 GEG i. V. m. DIN V 18599-1: 2018-09 Gleichung 31

Wo die Gebäudenutzfläche im Energieausweis auftaucht

Auf dem Ausweis selbst steht A_N selten im Vordergrund. Sie versteckt sich in der Einheit: Jedes „kWh/(m²·a)" auf dem Blatt meint diese Fläche und keine andere.

Amtliches Muster, Seite 3 — Erfasster Energieverbrauch Drei Stellen auf demselben Blatt hängen an der Gebäudenutzfläche: der Kennwert selbst, die Kilowattstunden aus der Abrechnung, die durch sie geteilt werden, und der Erläuterungstext, der den Unterschied zur Wohnfläche ausdrücklich benennt.

Wenn Sie einen Ausweis vorliegen haben und die Zahl nachvollziehen wollen, fragen Sie den Aussteller nach der angesetzten Fläche. Weicht sie deutlich von Ihrer Wohnfläche ab, ist das der Normalfall — nicht der Fehler.

Was eine falsche Fläche mit der Effizienzklasse macht

Die Effizienzklasse ist kein eigener Messwert. Sie ist nur die Schublade, in die der Kennwert fällt — und der Kennwert ist ein Bruch mit der Fläche im Nenner.

A+ ≤ 30 Passivhäuser, KfW-Effizienzhaus 40

A > 30 bis ≤ 50 Niedrigenergiehäuser, KfW-55

B > 50 bis ≤ 75 Neubauten nach aktuellem Standard

C > 75 bis ≤ 100 Gut sanierte Bestandsbauten

D > 100 bis ≤ 130 Teilsanierte ältere Gebäude

E > 130 bis ≤ 160 Ältere Einfamilienhäuser

F > 160 bis ≤ 200 Teilmodernisierte Altbauten

G > 200 bis ≤ 250 Gering modernisierte Altbauten

H > 250 Unsanierte Altbauten

Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit 120 m² Wohnfläche und 20.000 kWh Jahresverbrauch. Je nachdem, welche Fläche man einsetzt, landet dasselbe Haus in drei verschiedenen Klassen:

Angesetzte Fläche	Rechnung	Kennwert	Klasse
A_N = 162 m² (Keller beheizt)	20.000 / 162	123 kWh/(m²·a)	D
A_N = 144 m² (Keller unbeheizt)	20.000 / 144	139 kWh/(m²·a)	E
Wohnfläche 120 m² (falsch)	20.000 / 120	167 kWh/(m²·a)	F

Zwischen der korrekten Rechnung und dem Fehler liegen zwei volle Klassen — bei identischem Haus und identischem Verbrauch. In der Immobilienanzeige ist genau das der Unterschied, den Interessenten zuerst sehen.

Wer den Kennwert für sein Haus einmal vollständig durchrechnen will, inklusive Energieträgern und Warmwasser-Pauschale, findet dafür den kostenlosen Kennwertrechner.

Fläche, Kennwert und Klasse rechtssicher im Ausweis

Verbrauchsausweis ab 69,90 €, Bedarfsausweis ab 119,90 €. Die Umrechnung auf die Gebäudenutzfläche übernimmt der Aussteller — Sie liefern nur die Wohnfläche.

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Vier Fehler, die immer wieder passieren

Die meisten Flächenfehler entstehen nicht beim Rechnen, sondern schon bei der Angabe. Vier Muster tauchen dabei besonders häufig auf.

Der beheizte Keller wird nicht genannt

Er kostet bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus den Sprung von 1,2 auf 1,35, also rund zwölf Prozent Bezugsfläche. Das reicht an einer Klassengrenze für eine ganze Stufe.

Die Kellerfläche wird zur Wohnfläche addiert

Der umgekehrte Fehler. Wer den beheizten Keller in Quadratmetern dazurechnet und den Faktor 1,35 wählt, zählt ihn zweimal — der Kennwert fällt dann zu gut aus.

Es wird die Fläche aus dem falschen Papier übernommen

Kaufvertrag, Heizkostenabrechnung und Bauantrag nennen selten dieselbe Zahl. Für den Verbrauchsausweis passt die Abrechnungsfläche am besten, denn sie gehört zu den Verbrauchsdaten, die daneben stehen.

Die Abweichung wird für einen Fehler gehalten

Viele Eigentümer reklamieren die größere Fläche im fertigen Ausweis. Sie ist aber gewollt und gesetzlich vorgeschrieben — und sie verbessert den Kennwert, statt ihn zu verschlechtern.

Formal sind unrichtige Angaben rund um den Energieausweis eine Ordnungswidrigkeit; § 108 GEG sieht dafür einen Rahmen bis 10.000 Euro vor. Der praktische Schaden ist meist ein anderer: eine Klasse zu schlecht in der Anzeige.

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026. Die Regeln zum Energieausweis folgen zum 1. Januar 2027.

Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H erhalten. Die Berechnung wechselt aber auf die neuere Normfassung DIN/TS 18599: 2025-10 — heute verweist § 25 Abs. 10 GEG auf die Ausgabe 2018-09.

Ob sich damit auch die Herleitung der Bezugsfläche verschiebt, lässt sich seriös noch nicht sagen. Solange die neuen Vorgaben nicht vorliegen, gelten die Formeln dieses Artikels unverändert weiter.

Für Sie ändert das kurzfristig wenig: Ein bis Ende 2026 ausgestellter Energieausweis bleibt seine vollen zehn Jahre gültig. Die heutige Gebäudenutzfläche wird also noch bis weit in die 2030er-Jahre auf Ausweisen stehen.

Wenn Sie von hier aus weiterarbeiten wollen, helfen diese Werkzeuge — vom Kennwert über die Ausweisart bis zur Gültigkeit eines vorhandenen Dokuments.

Werkzeuge für die nächsten Schritte

Kennwertrechner — Verbrauch, Klasse und Rechenweg, kostenlos
Ausweis-Kompass — brauchen Sie einen Ausweis, und welchen?
Ablauf-Rechner — gilt Ihr alter Ausweis noch?
Pflichtangaben-Generator — rechtssicherer Anzeigentext, kostenlos

Häufige Fragen zur Gebäudenutzfläche

Warum ist die Gebäudenutzfläche größer als die Wohnfläche?

Weil Heizwärme nicht nur in die Wohnräume fließt. Ein beheiztes Treppenhaus, Flure und ein mitbeheizter Kellerraum verbrauchen Energie, zählen aber nicht zur Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung.

Würde man den Verbrauch nur auf die Wohnfläche beziehen, sähe jedes Gebäude schlechter aus, als es ist. Deshalb schreibt das Gesetz die größere Bezugsfläche vor.

Darf ich die Gebäudenutzfläche selbst ausrechnen?

Rechnen dürfen Sie, ausstellen nicht. Den Energieausweis darf nur eine nach § 88 GEG berechtigte Person ausstellen, und sie verantwortet die Plausibilität aller Zahlen.

Ihre Angaben darf der Aussteller verwenden — aber nicht, wenn sie Anlass zu Zweifeln geben. Ein eigener Überschlag ist deshalb nützlich zur Kontrolle, ersetzt aber keine Aufnahme.

Zählt ein beheizter Keller zur Gebäudenutzfläche?

Ja, wenn er innerhalb der gedämmten Gebäudehülle liegt und mitbeheizt wird — etwa ein Hobby- oder Arbeitsraum mit eigenem Heizkörper.

Beim pauschalen Weg über die Wohnfläche rechnen Sie die Kellerfläche aber nicht dazu. Der beheizte Keller steckt dort bereits im höheren Faktor 1,35.

Was passiert, wenn im Energieausweis eine falsche Fläche steht?

Der Kennwert stimmt dann nicht, und die Effizienzklasse kann um eine oder zwei Stufen danebenliegen. Beim Verkauf ist das ein Argument weniger — und die Pflichtangaben in der Anzeige sind falsch.

Formal sind unrichtige Angaben eine Ordnungswidrigkeit mit einem Rahmen bis 10.000 Euro (§ 108 GEG). In der Praxis ist der schlechtere Kennwert der teurere Schaden.

Gilt die Gebäudenutzfläche auch für Gewerbeimmobilien?

Nein. Nichtwohngebäude rechnen mit der Nettogrundfläche, nicht mit der Gebäudenutzfläche — und ihr Ausweis kennt auch keine Effizienzklassen A+ bis H.

Was dort stattdessen gilt, steht im Artikel Energieausweis für Nichtwohngebäude.

Welche Fläche muss ich bei der Bestellung angeben?

Die Wohnfläche, so wie sie im Kauf- oder Mietvertrag steht — ohne Kellerräume. Dazu die Zahl der Wohnungen und die Angabe, ob der Keller beheizt wird.

Die Umrechnung auf die Gebäudenutzfläche macht der Aussteller. Sie müssen dafür weder messen noch rechnen.